Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 23. november 2005

 

 

Sager til beslutning

 

21.      Afvikling af Byfornyelse København s.m.b.a.

 

BTU 652/2005  J.nr. 0112.0005/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler

 

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til i forbindelse med lukningen af Byfornyelse København inden for den nedenfor beskrevne ramme at færdigforhandle dels vilkårene for færdiggørelse af sager og vederlaget til Byfornyelse Danmark herfor, dels kompensation for de økonomiske konsekvenser af lukningen af selskabet

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at færdigforhandle vilkår for opretholdelse af et arkiv over Byfornyelse Københavns sager

at sammensætningen af bestyrelsen i Byfornyelse København opretholdes

at udpegningen af likvidatorer sker sent i forløbet og senest med udgangen af 2006

at forvaltningen bemyndiges til at indgå aftale om administration af lejemål i råde-overejendomme efter lukningen af Byfornyelse København

at forvaltningen i løbet af 2006 fremlægger en indstilling om anvendelse og administration af det ved selskabets afvikling fremkomne provenu til byfornyelsesformål, herunder til indsats i den almene sektor.

 

 

RESUME

I mødet den 26. maj 2005 tiltrådte Borgerrepræsentationen en indstilling om nedlæggelse af Byfornyelse København. Forvaltningen tilkendegav i denne forbindelse at ville vende tilbage i efteråret med en indstilling, indeholdende redegørelse for lukningsøkonomien.

I denne indstilling redegør forvaltningen om status på 10 punkter i forbindelse med nedlæggelsen og anmoder om Borgerrepræsentationens bemyndigelse til inden for nærmere angivne rammer at indgå aftale med Byfornyelse København og Byfornyelse Danmark om vederlag til Byfornyelse Danmark for færdiggørelse af Byfornyelse Københavns opgaver, placering af ejendomsadministration og evt. kompensation til Danmark for omsætningsnedgang og lukning af Byfornyelse København, samt om arkivforhold.

En ekstern revision er antaget til at vurdere rimeligheden af de anslåede udgifter til vederlag for færdiggørelse af opgaverne og kompensationen tillige med de afsatte beløb til afviklingsomkostninger og driftsbudget indtil lukningen.

Forvaltningen foreslår i øvrigt, at bestyrelsessammensætningen fastholdes uændret, og at udpegningen af likvidator sker så sent som muligt.

Størrelsen af lukningsprovenuet lader sig ikke på nuværende tidspunkt beregne nøjagtigt, men påregnes at blive omkring 60 mio. kr. Heraf tilfalder ca. 57 mio. kr. Københavns Kommune. Bestyrelsesmedlemmerne fra den almene sektor ønsker, at dele af kommunens provenu anvendes til den almene sektor i overensstemmelse med vedtægternes bestemmelse om, at det skal anvendes til byfornyelsesformål. Det foreslås derfor, at forvaltningen på grundlag af forhandlinger med de relevante parter i løbet af 2006 fremlægger en indstilling om anvendelse og administration af det fremkomne provenu til konkretiserede byfornyelsesformål, herunder til indsats i den almene sektor.

I det videre arbejde med afvikling af selskabet inddrages den kommende selskabsenhed under Økonomiudvalget.

 


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 26. maj 2005 (BR 320/05) tiltrådte Borgerrepræsenta-tionen en indstilling om, at direktør Jens Ole Nielsen, som Køben-havns Kommunes tilsynsførende for Byfornyelse København blev be-myndiget til på en generalforsamling den 27. maj 2005 at stemme for en enstemmig bestyrelsesanbefaling af, at selskabet lukkes pr. 31. december 2006.

 

Endvidere blev Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiget til at afbe-stille to nærmere angivne projekter hos Byfornyelse København og til at overtage to af selskabets ejendomme og til at sælge dem efter endt ombygning.

 

Endelig blev Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiget til at for-handle med Byfornyelse Danmark om vilkår for færdiggørelse af de opgaver, der resterer efter lukningen af Byfornyelse København med henblik på forelæggelse for Borgerrepræsentationen i efteråret 2005.

 

I indstillingen er der redegjort for en række juridiske aspekter ved selskabets virke og administration og for overdragelse af sager til Byfornyelse Danmark eller andre til færdiggørelse.

 

På generalforsamlingen den 27. maj 2005 blev det som foreslået ved-taget at lukke Byfornyelse København den 31. december 2006.

 

Efterfølgende har forvaltningen forhandlet med Byfornyelse Danmark og afklaret forskellige juridiske og økonomiske forhold ved lukningen.

 

Til orientering skal det endvidere oplyses, at Byfornyelse Danmark har indgået et partnerskab med Kuben under navnet Kuben Byfornyelse Danmark a/s. En del sager og engagementer kan dog ikke straks overføres til det nye selskab, hvorfor Byfornyelse Danmark færdiggør dem. Fra og med 2008 er det hensigten, at Byfornyelse Danmark ikke længere har egne aktiviteter, men blot ejer 1/3 af Kuben Byfornyelse Danmark a/s.

 

Uddybning af indstilling og evt. alternativer hertil

Nedenfor redegøres for status for og/eller resultatet af forhandlingerne om vilkår for lukning af Byfornyelse København for så vidt angår følgende emner:

 

1.      Afslutning af Byfornyelse Københavns opgaver og vederlag til Byfornyelse Danmark herfor.

2.      Kompensation til Byfornyelse Danmark som følge af den væsentlige nedgang i omsætningen samt lukningen af Byfornyelse København.

3.      Overtagelse af ejendomme.

4.      Lejligheder til genhusning.

5.      Ansvarsforhold.

6.      Arkivforhold.

7.      Valg til bestyrelsen.

8.      Udpegning af likvidatorer.

9.      Aftale om driftsadministration af råde-overejendomme.

10. Anvendelse af provenuet.

 

Indledningsvis skal bemærkes, at den kommende selskabsenhed under Økonomiudvalget, der råder over særlig kompetence i selskabsforhold, inddrages i det videre arbejde med afviklingen af Byfornyelse København.

 

Ad 1. Afslutning af Byfornyelse Københavns opgaver og vederlag til Byfornyelse Danmark herfor.

 

I ovennævnte indstilling er der red egjort for, at der efter lukningen af selskabet vil restere færdiggørelse af 12 sager. Der skal tages stilling til, om disse sager skal overdrages til Byfornyelse Danmark og på hvilke vilkår.

 

Som en del af dette indgår et spørgsmål om regulering af honorarkonti. I byfornyelsessagerne er der indgået aftaler med Københavns Kommune om honorering efter medgået tid, men med et honorarloft svarende til, hvad der kunne medtages som refusionsberettiget udgift. Loftet beregnes som en procentdel af de samlede udgifter ved en byfornyelsesbeslutning. Disse aftaler har ikke været gunstige for selskabet, fordi det meget hurtigt blev klart, at selskabet ville komme i vanskeligheder i små sager.

 

Konsekvensen har været, at selskabet i en lang række sager har overskredet honorarloftet, eller med andre ord, at de pågældende sager har givet underskud. Forklaringerne herpå er mange, men alt i alt ville et "rent" procenthonorar have betydet, at underskud på nogle sager ville være blevet opvejet af overskud på andre sager. Med de gældende aftaler må selskabet selv honorere underskud i de underskudsgivende sager, mens kommunen (og staten) sparer penge i de sager, hvor honorarrammen ikke bliver anvendt fuldt ud. Honorarrammerne i et antal sager er blevet nærmere forhandlet i de seneste måneder, og Plan & Arkitektur har godkendt en udvidelse af honorarrammerne på ca. 1,6 mio. kr., men der er fortsat underskud på en række sager.

 

Underskuddet udgør ifølge den seneste opgørelse godt 7,5 mio. kr.

 

Der består imidlertid en vis usikkerhed om rimeligheden i disse beløb, og Byfornyelse Københavns bestyrelse har derfor på et møde den 25. oktober 2005 besluttet at bestille en undersøgelse heraf hos en ekstern revisor, der er udpeget af økonomiforvaltningen.

 

Forvaltningen skal indstille, at der gives forvaltningen bemyndigelse til på undersøgelsens grundlag at færdigforhandle dels vilkårene for færdiggørelse af sager og vederlaget herfor til Byfornyelse Danmark indenfor en ramme på 7,6 mio. kr.

 

Ad. 2. Kompensation til Byfornyelse Danmark som følge af den væsentlige nedgang i omsætningen samt lukning af Byfornyelse København.

Nedgangen i antallet af Byfornyelse Københavns sager har medført, at Byfornyelse Danmark har måttet afskedige et antal medarbejdere, som har krav på fratrædelsesgodtgørelse.

 

Den faldende omsætning betyder desuden, at Byfornyelse Danmark får et produktivitetstab, fordi det i den situation ikke er muligt at foretage en fuldt ud effektiv ressourcestyring. Således har det været nødvendigt at opretholde nogle funktioner og stillinger, som er nødvendige for at kunne varetage de forudsatte opgaver for Byfornyelse København, men som ikke er rentable, når der ikke indgår nye opgaver.

 

I takt med den faldende aktivitet falder overheads fra de timeskrivende, men støttefunktioner af enhver art kan ikke reduceres tilsvarende, idet sagerne også i afslutningen kræver en betydelig administrativ indsats i form af ledelse, økonomifunktion, materiel, husleje m.m.

 

Endelig har Byfornyelse Danmark peget på, at selskabet påtager sig en usikkerhed med hensyn til, om sagerne i Byfornyelse København faktisk kan færdiggøres inden for de honorarer, der måtte blive aftalt, og om det i praksis vil være muligt at gennemføre en effektiv ressourcestyring i den afsluttende fase, hvor der kun vil være få opgaver tilbage.

 

Byfornyelse København har udarbejdet en opgørelse af de økonomiske konsekvenser for Danmark af lukningen af København og opgjort tabet til ca. 7,5 mio. kr., hvoraf 4 mio. kr. foreslås kompenseret af København.

 

Der består imidlertid en vis uklarhed om rimeligheden af disse beløb og Byfornyelse Københavns bestyrelse har derfor på et møde den 25. oktober 2005 besluttet at bestille en undersøgelse heraf hos en ekstern revisor. Denne revisor har indledningsvis fastslået, at København ikke er forpligtet til at betale en sådan kompensation, da der i forholdet mellem København og Danmark er mulighed for at opsige kontrakten med 1 års varsel. En evt. kompensation er dermed rent kulancemæssig. Dette synspunkt deles af forvaltningen, men forvaltningen har på den anden side forståelse for, at reduktionen i de opgaver, der tildeles byfornyelsesselskaberne af kommunen samt initiativet til nedlæggelse af København taler for en vis kompensation.

 

Forvaltningen skal indstille, at denne undersøgelse afventes, og at der gives forvaltningen bemyndigelse til på undersøgelsens grundlag og inden for det anførte beløb på højst 4 mio. kr. at færdigforhandle en evt. økonomisk kompensation til Byfornyelse Danmark. Endelig beslutning herom overlades til bestyrelsen for Byfornyelse København.

 

Ad. 3. Overtagelse af ejendomme.

I ovennævnte indstilling er der redegjort for, at Byfornyelse København ejer tre ejendomme, som i sin tid er købt med henblik på ombygning og videresalg. 

 

Den ene, Nansensgade 52, er ombygget, og den er ved at blive solgt til beboerne på andelsbasis.

 

De to andre, Vesterbrogade 115 og Istedgade 42, mangler ombygningsarbejder, og forvaltningen fik derfor med Borgerrepræsentationens vedtagelse den 26. maj 2005 bemyndigelse til at overtage dem og efter endt ombygning afhænde dem. Det vil ikke umiddelbart være en fordel for beboerne at overtage disse to ejendomme på andelsbasis, før ombygningerne er gennemført, fordi støttemulighederne til udlejningsejendomme er langt bedre, men det undersøges dog i øjeblikket, om beboerne vil være interesserede i at overtage dem nu. Ifølge selskabet synes stemningen blandt beboerne nærmest at være for overtagelse nu uanset konsekvenserne for støttemulighederne.

 

Ad. 4. Lejligheder til genhusning.

Byfornyelse København varetager genhusningen i forbindelse med de byfornyelsesbeslutninger, som selskabet har kontrakt om, og er i den forbindelse forpligtet til at fremskaffe lejligheder, der kan bruges til genhusning.

 

Selskabet har derfor lejet en række lejligheder rundt omkring i byen, som bruges til midlertidig genhusning. Der vil fortsat være behov for disse lejligheder, og forvaltningen vurderer, at det kunne være hensigtsmæssigt at overdrage disse opgaver til sbs byfornyelse eller Byfornyelse Danmark pr. 1. januar 2007. Det betyder, at kontrakterne om disse lejemål ligeledes vil kunne overføres til sbs byfornyelse eller Byfornyelse Danmark, og dermed ikke belaste Byfornyelse København under afvikling. Genhusningsopgaven er ikke udbudspligtig, fordi opgaven har social karakter. Spørgsmålet søges afklaret i de videre forhandlinger, herunder de økonomiske konsekvenser.

 

I løbet af 2006 vil Byfornyelse København søge at afvikle lejemål, der har løbetid efter 31. december 2006, så forpligtelserne er så få og små som muligt.

 

Endvidere varetager Byfornyelse København administrationen af ordningen med de lejligheder, som de almene organisationer stiller til rådighed for permanent genhusning. Administrationen honoreres ikke, og selskabet har oplyst, at Byfornyelse Danmark ikke vil kunne fortsætte administrationen uden honorering.

 

Ordningen med, at hver 3. ledige lejlighed i den private sektor skal stilles til rådighed for byfornyelsen, administreres af sbs byfornyelse. Administrationen skal i nyt udbud i 2006, og forvaltningen agter at foretage udbud af såvel anvisningen i den almene som i den private sektor samtidig, men formentlig i 2 entrepriser. Byfornyelse Danmark kan derved byde på lige vilkår med andre.

 

Ad. 5. Ansvarsforhold

Byfornyelse København har dels et principielt 20-årigt sælgeransvar efter salget af en lang række ejendomme, dels et rådgiveransvar.

 

Ansvarsforholdene har været drøftet i den nedsatte arbejdsgruppe bestående af repræsentanter for selskabet og Plan & Arkitektur.

 

Det er forvaltningens opfattelse, at der ikke bør hensættes vedrørende sælgeransvaret, idet dette meget teoretiske ansvar juridisk set bortfalder, når selskabet likvideres. Endvidere har selskabet i videst muligt omfang gjort alt for at fraskrive sig ansvaret i forbindelse med salgene. Et evt. ansvar kræver således ikke alene et ansvarsgrundlag, men også, at ansvarsfraskrivelsen kan tilsidesættes.

 

Med hensyn til rådgiveransvaret er det således, at alle medarbejdere, der arbejder med Byfornyelse Københavns opgaver, er ansat i Byfornyelse Danmark, som derfor i forvejen hæfter overfor Byfornyelse København og dets kunder for fejl. Der skal derfor ikke afsættes beløb i Byfornyelse København til eventuelle erstatninger eller betales kompensation til Danmark for at overtage ansvaret.

 

Ad. 6. Arkivforhold

Byfornyelse København har over årene opbygget et arkiv, som det er nødvendigt at opretholde i endnu en årrække, blandt andet hvis eventuelle ansvar skulle blive gjort gældende. Det skønnes muligt at indgå en aftale med Kuben Byfornyelse Danmark om, hvordan arkivet opbevares og om den engangssum, der vil skulle overføres til dette selskab fra Byfornyelse København til finansiering af arkivet. Der er foreløbig anslået et beløb i størrelsesordenen 3 mio. kr. for opretholdelse af arkivet i 20 år, men forvaltningen skønner det muligt at finde en løsning, der er noget billigere.

 

Det indstilles, at der gives forvaltningen bemyndigelse til at færdigforhandle en løsning på dette inden for en ramme på 3 mio. kr.

 

Ad 7. Valg til bestyrelsen.

Bestyrelsen i Byfornyelse København består af 13 medlemmer, hvoraf 7 vælges af Borgerrepræsentationen blandt dennes medlemmer for en 4-årig periode svarende til den kommunale valgperiode, mens 6 medlemmer vælges på generalforsamlingen af selskabets øvrige garanter. Der skal således vælges nye medlemmer efter kommunalvalget.

 

En endelig afklaring af om, bestyrelsen bør sammensættes anderledes i afviklingsperioden, blev med Borgerrepræsentationens vedtagelse den 26. maj 2005 udskudt. Forvaltningen finder imidlertid fortsat ikke, at der er grund til at ændre bestyrelsessammensætningen, hvilket i øvrigt kræver en vedtægtsændring, selvom den nye bestyrelse kun kommer til at sidde i kort tid, og får ret begrænsede arbejdsopgaver.

 

Indstilling om valg til bestyrelsen vil blive forelagt, når kommunevalget er afholdt.

 

Ad 8. Udpegning af likvidatorer.

Ifølge vedtægterne skal der i en opløsningssituation udpeges to likvidatorer. Den ene udpeges af Socialministeriet, som i øvrigt også skal samtykke i en opløsning, mens den anden likvidator udpeges af generalforsamlingen.

 

Udpegningen af likvidatorer har den virkning, at bestyrelsen fratages alle beføjelser. Det indstilles derfor, at udpegningen først sker på et passende tidspunkt sent i forløbet og senest med udgangen af 2006.

 

Ad 9. Aftale om driftsadministration af råde-overejendomme.

Byfornyelse København har hidtil varetaget administrationen af de lejemål, som ligger i råde-overejendommene, men i takt med, at antallet af lejemål nedbringes, er det blevet urentabelt for selskabet, at opretholde en ejendomsadministration. Forvaltningen har derfor godkendt, at der blev indgået en aftale med Kuben Ejendomsadministration om som underleverandør at varetage denne funktion frem til lukningstidspunktet 31. december 2006. Det indstilles, a t forvaltningen får bemyndigelse til at indgå om administration af de ejendomme, der vil være tilbage efter lukningen. En sådan aftale indgås, så der efter udbud af alle ejendomme kan tages stilling til placering af alle de resterende ejendomme hos den samme administrator, jf. den samtidig hermed forelagte indstilling om salgsstrategi for råde-overejendomme.

 

Ad 10. Anvendelse af provenuet.

Ved udgangen af regnskabsåret 2004 udgjorde egenkapitalen 54 mio. kr. Salg af ejendomme forventes at øge egenkapitalen med 15 mio. kr. til 69 mio. kr. Heraf skønner forvaltningen at 9-10 mio. kr. skal anvendes til underskud i 2005 og 2006 samt afviklingsomkostninger m.m. Således vil provenuet ved lukningen kunne anslås til ca. 60 mio. kr. Heraf skal indskudskapitalen på 7 mio. kr. tilbagebetales til andelshaverne.

 

Af indskudskapitalen på 7 mio. kr. har Københavns Kommune indskudt 55 % eller 3.850.000 kr. og de øvrige andelshavere 45 % eller 3.150.000 kr. De øvrige andelshavere har kun krav på at få tilbagebetalt det oprindelige indskud på 3.150.000 kr. Resten, ca. 53 mio. kr. går til Københavns Kommune til anvendelse til byfornyelsesformål i overensstemmelse med vedtægterne.

 

De bestyrelsesmedlemmer, der kommer fra den almene sektor, har rejst spørgsmålet, om ikke det ville være rimeligt at anvende 45 % af den kapital på 53 mio. kr., der i årenes løb er oparbejdet, til projekter i den almene sektor. Dette gælder i særdeleshed nu, da den almene sektor ikke længere kan få støtte efter byfornyelsesloven. Endvidere blev det i de forhandlinger som Københavns Kommune i 2001 havde med regeringen om budgettet aftalt, at der i hvert af årene 2002-2005 som en del af byfornyelsesrammen skulle afsættes 25 mio. kr., til forsøg med fremtidssikring af almene boliger i København, men faktisk blev der kun afsat to gange 25 mio. kr. hertil. Eksempler på egnede projekter i den almene sektor kunne være tilskud til lejlighedssammenlægninger, udnyttelse af tagetager, forbedring af friarealer og tilvejebringelse af fællesfaciliteter, samt indsats mod ghettoisering og forsøgs- og udviklingsprojekter.

 

Forvaltningen finder, at det ved udformningen af formålsbeskrivelsen bør overvejes at sikre muligheden for at støtte projekter af særlig interesse for den almene sektor, men der er behov for nærmere drøftelser af, hvordan en sådan ordning mest hensigtsmæssigt kunne bygges op i overensstemmelse med kommunens boligpolitiske bestræbelser og det boligforlig, som regeringen netop har indgået, idet det blandt andet bør sikres, at den ikke overlapper andre lignende ordninger. Derudover skal principperne for anvendelsen af provenuet også forelægges ministeriet som led i afviklingen.

 

Det foreslås derfor, at forvaltningen bemyndiges til at optage forhandlinger med de relevante parter med henblik på, at der i løbet af 2006 fremsættes en indstilling, der præciserer retningslinier for anvendelsen af provenuet, herunder til aktiviteter i den almene sektor, samt redegør for opgavens administrative håndtering.

 

 

 

Ulrik Winge