Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 21. september 2005

 

 

Sager til beslutning

 

17.      Kvarterløftprojekter i Nørrebro Park Kvarterløft

 

BTU 530/2005  J.nr. 621.0005/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til efter byfornyelseslovens kap. 3, § 11, stk. 5 at meddele bindende tilsagn til bygningsfornyelse af 5 ejendomme og 4 friarealforbedringer for et samlet beløb på 31 mio. kr. fastlagt til uddeling i 2005 af den i 2000 af By- og Boligministeriet til Nørrebro Park Kvarterløft tildelte ekstraordinære bevillingsramme på 140 mio. kr.

 

 

RESUME

By & Boligministeriet har ved skrivelse af 20. december 2000 givet Københavns Kommune tilsagn om en ekstraordinær aktivitetsramme på 140 mio. kr. til Nørrebro Park Kvarterløft, hvoraf der i 2003 er meddelt tilsagn til projekter for et samlet beløb på 44,5 mio. kr. og i 2004 for et samlet beløb på 58,8 mio. kr.

 

Forvaltningen foreslår efter indstilling af 24. maj 2005 fra den lokale styregruppe for Nørrebro Park Kvarterløft samt det i forbindelse hermed nedsatte lokalt forankrede boligudvalg, at Bygge- og Teknikudvalget godkender, at der tildeles støtte efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 til 5 ejendomme og 4 gårdanlæg med i alt 31 mio. kr. af den afsatte ekstraordinære ramme til bygningsfornyelse i kvarterløftsområdet Nørrebro Park. Tabsdelen udgør 14,55 mio. kr.

 

Tildelingen af støtte på i alt 31 mio. kr. til ejendommene foreslås meddelt til 3 private andelsboligforeninger, 1 privat udlejningsejendom og 1 privat ejerlejlighedsforening med tilsammen 126 boliger og 5 erhvervslejemål, idet de tabsgivende udgifter udgør 10,9 mio. kr., hvoraf ca. 478.000 kr. udgør bidrag til Byggeskadefonden vedrørende Bygningsfornyelse. Foreningerne og den private udlejningsejendom forventes at supplere bevillingen med en egenfinansiering på ca. 6.688.000 kr. svarende til ca. 18 % af den samlede investering på 37.688.000 kr. Gennemførelsen af flere af projekterne indebærer med den foreslåede støtte væsentlige stigninger i huslejen/boligafgiften. Der er derfor ikke sikkerhed for, at alle projekterne kan realiseres fuldt ud, og det kan vise sig nødvendigt at forhandle en reduktion af projekterne eller øget støtte, såfremt der ved bortfald af projekter bliver mulighed herfor. To af de indstillede ejendomme har kondemnable forhold i form af toiletter på bitrappen, som vil blive afhjulpet ved de heromhandlede projekter.

 

Andelsboligforeningerne med 66 boliger og 3 erhvervslejemål og et samlet boligareal på 3.769 m² foreslås tildelt 13.848.000 kr. med en egenfinansiering på 2.892.000 kr. svarende til ca. 17 % af den samlede udgift, mens den private udlejningsejendom med 19 boliger og et samlet boligareal på 1.079 m² foreslås tildelt 10.660.000 kr. med en egenfinansiering på 954.000 kr. svarende til ca. 9 % af den samlede udgift. Endvidere foreslås ejerforeningen med 41 boliger og 5 erhverv og et samlet boligareal på 1.912 m² tildelt 2.842.000 kr. med en egenfinansiering på 2.842.000 kr. svarende til 50 % af den samlede udgift.

 

Endelig foreslås 4 gårdanlæg med i alt 798 boliger og 45 erhverv tildelt 3.650.000 kr.

 

Såfremt en eller flere ansøgere ikke ønsker at udnytte tilsagnet foreslås endvidere muliggjort, at tilsagnet tillige kan overføres til 3 nærmere angivne ejendomme (på venteliste) med tilsammen 57 boliger, eller til en allerede tilsagnsdækket ejendom enten som støtte til delarbejder der ikke i første omgang har fået støtte, eller som supplement til allerede støttede arbejder. Ovennævnte eventuelle overførsel af tilsagn er betinget af, at de samlede tabsgivende udgifter for alle projekterne fortsat maksimalt udgør 50% af de samlede støtteberettigede udgifter.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

By og Boligministeriet har i den som bilag 1 vedlagte skrivelse af 20. december 2000 givet Københavns Kommune tilsagn om en ekstraordinær ramme på 140 mio. kr. til bygningsfornyelse m.m. for perioden 2001- 2007 til Nørrebro Park Kvarterløft.

 

I mødet den 11. - 12. juni 2003 (BR 308/03) bemyndigede Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalget til at fordele den af af By- og Boligministeriet tildelte ekstraordinære ramme. Efterfølgende har en ændring af byfornyelsesloven der trådte i kraft 1. januar 2003, fastlagt et loft på 60 % i 2003 og 50 % i 2004 og hvert af de følgende år over den andel af kommunens vejledende investeringsramme, der må anvendes til tabsgivende udgifter samt til generelle refusionsberettigede udgifter.

 

Kvarterløftsekretariatet Nørrebro Park har i den som bilag 2 vedlagte skrivelse af 24. maj 2005 meddelt, at styregruppen for kvarterløftprojektet Nørrebro Park uden kommentarer har godkendt de af kvarterløftets boligudvalg 9 indstillede projekter samt 5 projekter på venteliste i uprioriteret rækkefølge.

Efter styregruppens godkendelse har 2 af de indstillede ejendomme trukket deres ansøgning tilbage. Forvaltningen har derfor nedenfor med accept fra Nørrebro Park Kvarterløfts sekretariat indstillet 2 projekter fra ventelisten til støtte samt for at få maksimal udnyttelse af rammerne foretaget justeringer i støtten til forbedringsarbejder på de øvrige indstillede ejendomme.

 

Uddybning af indstilling

Om de indstillede projekter kan oplyses:

 

1.    A/B Fredensborggade 6-8 har et samlet boligareal på 1.100 m² fordelt på 19 beboelseslejemål og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdigt. Ejendommen er opført i år 1905. Andelsboligforeningen har de seneste 10 år foretaget større renoveringsarbejder på tag, facade og vinduer. Det indstilles, at der ydes støtte til arbejder vedrørende nedlæggelse af toiletter på bitrappe, etablering af wc/bad, samt følgearbejder bl.a. vedrørende køkken, varme, afløb, vand, ventilation og el med 10.640.000 kr., hvormed kondemnable forhold (toiletter på bitrappe) afhjælpes. Støtten ydes til en værdiforøgende udgift på 7.970.000 kr. og et kontant tab på 2.670.000 kr. betinget af, at foreningen egenfinansierer 923.000 kr. Udgifterne til det samlede projekt udgør således 11.563.000 kr. svarende til 10.512 kr./m².

 

2.    E/F Søllerødgade 44-46/Stefansgade 10-12 har et samlet etageareal på 2.115 m² fordelt på 41 beboelseslejemål og 5 erhverv, og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdig. Ejendommen er opført i år 1886. Ejerforeningen har bl.a. i 2005 installeret centralvarme og varmt brugsvand. Det indstilles, at der ydes støtte til tag, kælder, facade, vinduer, udvendige døre samt porte og gennemgange med 2.842.000 kr., der ydes som kontant tab under forudsætning af, at ejerforeningen egenfinansierer 2.842.000 kr. svarende til 50 %. Udgifterne til det samlede projekt udgør således 5.684.000 kr. svarende til 2.687 kr./m².

 

3.      Privat udlejningsejendom Holtegade 9-11 har et samlet boligareal på 1.079 m² fordelt på 19 beboelseslejemål og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdigt. Ejendommen er opført i år 1903. Ejendommen har inden for de sidste 10 år bl.a. installeret fjernvarme samt foretaget delvis vinduesudskiftning. Det indstilles, at der ydes støtte til nedlæggelse af toiletter på bitrappe, etablering af wc/bad, samt følgearbejder bl.a. vedrørende køkken, varme, afløb, kloak, gas, ventilation, og at el eftergås og suppleres med 10.660.000 kr., hvormed kondemnable forhold (toiletter på bitrappe) afhjælpes. Støtten ydes til en værdiforøgende udgift på 7.560.000 kr. og et kontant tab på 3.100.000 kr. under forudsætning af, at A/B egenfinansierer 954.000 kr. svarende til 8 %. Udgifterne til det samlede projekt udgør således 11.614.000 kr. svarende til 10.764 kr./m².

4.      A/B Nordbanegade 18/Vedbækgade 13/Søllerødgade 55-57 har et samlet etageareal på 2.196 m² fordelt på 37 beboelseslejemål og 3 erhverv og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 5 i SAVE-systemet Ejendommen er opført i år 1886. Andelsboligforeningen har indenfor de sidste 10 år bl.a. installeret bredbånd samt totalrenoveret hoved og bitrapper. Det indstilles, at der ydes støtte til istandsættelse af facade og isolering af gavl med 1.888.000 kr., der ydes som kontant tab under forudsætning af, at A/B egenfinansierer 1.969.000 kr. svarende til 51 %. Udgifterne til det samlede projekt udgør således 3.857.000 kr. svarende til 1.756 kr./m².

5.      A/B Kronborggade 13 har et samlet etageareal på 821 m² fordelt på 10 beboelseslejemål og 2 erhverv og er i bydelsatlas for Nørrebro betegnet med middel bevaringsværdi med karakter 4 i SAVE-systemet, hvilket efter sædvanlig lokalplanpraksis anses for bevaringsværdigt. Ejendommen er opført i år 1897. Ejerne har individuelt udført arbejder i de enkelte lejligheder og erhverv. Det indstilles, at der ydes støtte til vinduesarbejder med 1.320.000 kr. Støtten ydes til en værdiforøgende udgift på 920.000 kr. og et  kontant tab på 400.000 kr. Udgifterne til det samlede projekt udgør til 1.608 kr./m².

 

Grønne Gårde har deltaget i boligudvalgets udvælgelse af følgende gårdprojekter (delprojekter og gårdrenovering), som indstilles til støtte med i alt 3.650.000 kr. Ved gårdrenovering er der tale om en omlægning af hele eller store dele af gårdanlægget. Delprojekter er i henhold til den vedtagne kvarterplan midler til eksisterende gårdanlæg der trænger til "en kærlig hånd" eller til en fornyelse af facilliterne, der modsvarer en udvikling i beboersammensætningen, dvs. en mindre renovering.

Delprojekter:

6.      Nørrehus: Hillerødgade, Sandbjerggade, Ørholmgade og Krogerupgade omfattende 266 boliger: 300.000 kr. Støtten ydes til etablering af "grøn" mur ved affaldsskuret, belægning samt beplantning.

7.      Nørrebrogade, Vedbækgade, Nordbanegade og Skodsborggade omfattende 183 boliger: 300.000 kr. Støtten ydes til at forbedre midterarealet med det formål at skabe et grønt lege- og opholdsområde.

8.      Borupgaard: Borups Allé, Skotterupgade, Humlebækgade  omfattende 246 boliger: 500.000 kr. Støtten ydes til friarealforbedring.

Gårdanlæg:

9.      Nørrebrogade, Sorgenfrigade, Søllerødgade, Stefansgade omfattende 103 boliger: 2.550.000 kr.

 

Da gennemførelsen af flere af de 5 førstnævnte projekter med den foreslåede støtte vil indebære væsentlige husleje-/boligafgiftsstig­ninger, er der ikke sikkerhed for, at alle projekterne kan realiseres i fuldt omfang. Det vil derfor kunne blive nødvendigt at forhandle sig frem til et reduceret projekt eller en øget støtte, såfremt der ved bortfald af projekter bliver mulighed herfor.

Såfremt en eller flere ansøgere ikke ønsker at udnytte tilsagnet foreslås endvidere muliggjort, at tilsagnet tillige kan overføres til 3 nedennævnte ejendomme med tilsammen 57 boliger, eller til en allerede tilsagnsdækket ejendom enten som støtte til delarbejder der ikke i første omgang har fået støtte, eller som supplement til allerede støttede arbejder.

Den foreslåede uprioriterede venteliste:

A.     Heinesgade 5-7. I alt 20 boliger. Projekt til 3.085.600 kr. til bl.a. renovering af vinduer.

B.     Husumgade 6-8. I alt 17 boliger. Projekt til 1.319.500 kr. til bl.a. vinduer og vandmåler.

C.     Husumgade 22-24. I alt 20 boliger. Projekt til 7.511.000 kr. til bl.a. facade, vinduer, bitrapper, tagboliger med diverse følgearbejder.

 

 

Støtte

Værdifor-

Øgende udgift

Kr.

Støtte

Kontant tab

 

Kr.

Egenfinansie-

ring

 

 kr.

I alt

 

 

Kr.

A/B Fredensborggade 6-8

 

7.970.000

 

2.670.000

 

923.000

 

11.563.000

E/F Søllerødgade 44-46/Ste­fansgade 10-12

 

 0

 

2.842.000

 

2.842.000

 

5.684.000

Privat udlejning Holtegade 9-11

 

7.560.000

 

3.100.000

 

954.000

 

11.614.000

A/B Nordbanegade 18/Ved­bækgade 13/Søl­lerødgade 55-57

0

1.888.000

1.969.000

3.857.000

A/B Kronborggade 13

920.000

400.000

0

1.320.000

Gårdanlæg Nørrehus

0

300.000

0

300.000

Gårdanlæg Nørrebrogade/Ved­bækgade/Nord­banegade/­Skodsborggade

0

300.000

0

300.000

Gårdanlæg Borupgård

0

500.000

0

500.000

Gårdanlæg Nørrebrogade­/Sorgenfrigade/­Søllerødgade/­Ste­fansgade

   

0       

      

2.550.000

      

0

 

2.550.000

I alt

16.450.000

14.550.000

6.688.000

37.688.000

 

 

Bygge- og Teknikforvaltningens bemærkninger og forslag

 

Som nævnt har 2 ejendomme trukket deres ansøgninger tilbage efter styregruppens godkendelse af boligudvalgets indstilling. Forvaltningen har derfor med accept fra Nørrebro Park Kvarterløfts sekretariat indstillet 2 projekter fra ventelisten til støtte, samt for at få maksimal udnyttelse af rammerne foretaget justeringer i støtten til forbedringsarbejder på de øvrige ejendomme.

Ved gennemførelse af de omhandlede projekter for ejendommene Fredensborggade 6-8 og Holtegade 9-11 vil kondemnable forhold i form af toiletter på bitrappen blive afhjulpet.

Det er i henhold til byfornyelseslovens § 9, stk. 3 et krav, at kondemnable forhold afhjælpes senest i forbindelse med gennemførelse af de støttede arbejder.

I byfornyelseslovens § 9, stk. 4 er anført, at kommunalbestyrelsen kun kan træffe beslutning om bygningsfornyelse, såfremt de samlede udgifter til ombygning og istandsættelse for den enkelte bygning overstiger 1.000 kr./m² istandsat areal. Samtlige indstillede ejendomme opfylder denne bestemmelse.

Der er tale om maksimerede bevillinger, hvori indgår bidrag til genhusningsudgifter, byggeskadefonden vedrørende bygningsfornyelse m.v. Eventuelle udgifter til erhvervs- og driftstabserstatning m.v. er egenfinansiering.

I byfornyelseslovens § 23, stk. 4 er anført, at ejeren skal have oplysning om, hvorvidt kommunalbestyrelsen vil optage forhandling om støtteafkald i medfør af byfornyelseslovens § 57.

Hertil bemærkes, at forvaltningen ikke agter at optage en sådan forhandling om det støtteberettigede beløbs størrelse, idet forhandlingsmulighederne anses for udtømt ved, at der som betingelse for støtten til ovennævnte arbejder kræves, at der egenfinansieres i det omfang, der fremgår ovenfor, og at bevillingen maksimeres til de anførte beløb.

Gårdanlægsprojektet overholder rammebeløbet for friarealforbedring, der afhænger af gårdarealets størrelse, boligantallet og eventuelt særlige rydningsudgifter m.v.

For samtlige bygningsfornyelsesprojekter foreligger der beboererklæringer med tilslutning til projektets gennemførelse fra mindst halvdelen af beboerne.

Økonomi

I den heromhandlede 3. runde er afsat 32,9 mio. kr. (incl. 1,9 mio. kr. til information og borgerinddragelse for årene 2005-2007) hvoraf højst 50 % eller 16,45 mio. kr. iflg. ændringen af byfornyelsesloven, der trådte i kraft 1. januar 2003, må anvendes til tabsgivende udgifter. Informationsudgifter er tabsgivende udgifter, hvorfor der til fordeling på ejendommene resterer 14,55 mio. kr. til tabsgivende udgifter.

Gennemførelsen af bygningsfornyelsesopgaven skønnes at give en belastning på den kommunale økonomi på følgende områder:

Det samlede tab kan kalkulatorisk anslås til 14,55 mio. kr., der udbetales kontant til ejerne i henhold til lovbekendtgørelse nr. 260 af 7. april 2003 om byfornyelse med senere ændringer.

Derefter opnår kommunen refusion fra staten på 50 %. Den kommunale udgift udgør herefter 7,27 mio. kr.

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2005 og følgende år for Bygge- og Teknikudvalget, under 44010 Plan & Arkitektur, konto 0.15.3 til byfornyelse optagne rådighedsbeløb.

Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Den 21. juli 2004 trådte Lov om miljøvurdering af planer og programmer i kraft, jf. indstilling om delegation af screening i henhold til miljøvurderingsloven til forvaltningen, som var forelagt Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 24. november 2004.

Projekterne vurderes ikke at medføre, at der skal foretages en miljøvurdering.

Baggrunden herfor er, at forslagene ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til lokalområdets nuværende udformning og karakter vurderes at få en væsentlig indvirkning herpå.

 

Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste til miljøvurdering

Indstillingen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

Indstillingen vedrører sagsområdet "Byggeri: Anlæg og drift" og er miljøvurderet med udgangspunkt i målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" samt andre vedtagne målsætninger, der relaterer sig til byggeområdet.

Målsætningerne i pjecen er inddelt i 3 niveauer – minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene skal altid følges, anbefalingerne bør altid overvejes, medens visionerne er muligheder, der kan afprøves.

Forvaltningen vil i forbindelse med godkendelse af de enkelte projekter til sin tid påse at minimumskravene i henhold til pjecen om Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri bliver overholdt.

 

BILAG VEDLAGT

1. Skrivelse af 20. december 2000 fra By og Boligministeriet

2. Skrivelse af 24. maj 2005 fra Nørrebro Park Kvarterløft

3. Kortbilag visende de omhandlede ejendommes beliggenhed

 

 

 

 

Ulrik Winge