Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 9. november 2005

 

 

Sager til beslutning

 

29.      Byfornyelsesforslag for Runddel-karreen

 

BTU 632/2005  J.nr. 623:119.0001/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at   Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at lade det af Byfornyelse København udarbejdede byfornyelsesforslag for Runddel-karreen udsende i offentlig høring i 2 måneder

at   Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde de med byfornyelsesbeslutningens gennemførelse forbundne udgifter.

 

 

RESUME

Borgerrepræsentationen har den 12. juni 2002 udpeget Runddel-karreen som et kommende byfornyelsesområde på baggrund af kommunens byfornyelsesstrategi. Karreen er afgrænset af Nørrebrogade, Jagtvej, Prinsesse Charlottes Gade og Fyensgade. Karreen rummer i alt 136 boliger med et samlet boligetageareal på ca. 9.800 m² og med størrelser varierende fra ca. 47 m² til ca. 143 m² svarende til en gennemsnitlig boligstørrelse på ca. 72 m².

 

Den er karakteriseret ved manglende friarealer, herunder bygningsmæssige problemer, installationsmangler, herunder kondemnable forhold, samt vedligeholdelsesmæssige mangler. Hovedproblemet i forbindelse med friarealerne er stillingtagen til eventuel nedrivning helt eller delvist af sidebygningen Jagtvej 52 B-E.

 

Den 9. juni 2004 besluttede Borgerrepræsentationen, at karreen skal behandles efter reglerne om friarealer i kapitel 6 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, der trådte i kraft den 1. januar 2004. Med dette som udgangspunkt kan der ske en opsøgende indsats overfor ejerne af de ejendomme i karreen, der trænger til en byfornyelsesindsats. Dette er i overensstemmelse med tilpasningen af kommunens byfornyelsesstrategi til den nævnte lov. Planlægningen er efte rfølgende igangsat med Byfornyelse København som forretningsfører. I henhold til Borgerrepræsentationens beslutning den 15. juni 2005 forudsættes karreen fremmet til rammebelastning i 2006.

 

Friarealforbedringer, herunder nedrivning, kan gennemføres på kommunens initiativ, mens udgangspunktet for byfornyelse af bygninger er, at ejerne af de enkelte ejendomme skal fremsende ansøgninger med henblik på stillingtagen om støtte. Den formelle beslutning med dertil hørende klageadgang vedrørende nedrivning kan først ske ved vedtagelsen af et gennemførelsesprojekt, efter at dette har været i offentlig høring. Da nedrivningsspørgsmålet er helt centralt i karreen, vurderer forvaltningen, at det er mest hensigtsmæssigt, at der inden projektering af gårdanlægget er taget politisk stilling til nedrivningsspørgsmålet, herunder omfanget af nedrivningen. En sådan procedure vurderes at kunne medvirke til et positivt beboersamarbejde i forbindelse med et kommende gennemførelsesprojekt.

 

Det foreliggende byfornyelsesforslag udarbejdet af Byfornyelse København indeholder derfor forslag til friarealforbedringer, herunder bygningsnedrivning, men det har således ikke status af et forslag til en egentlig beslutning med klagemulighed. Det vil i et sådant dokument være naturligt at beskrive behovet for bygningsforbedring i områdets ejendomme af hensyn til et overordnet, samlet overblik over byfornyelsen af karreen.

 

Byfornyelsesforslaget har for så vidt angår spørgsmålet om nedrivning og omfanget heraf taget udgangspunkt i en henvendelse fremsendt af ejeren af ejendommen Jagtvej 52 A-E, A/B Solskin, i den fra januar til april 2005 afholdte debatperiode. Andelsboligforeningen har heri angivet seks forskellige forslag som alternativer til nedrivning af hele sidebygningen nr. 52 B-E. En af disse løsninger kaldet Model 3 omfatter nedrivning af de to opgange D og E med flytning af fællesbad i opgang D. De to opgange rummer 16 lejligheder med 3 stk. 1-værelses lejligheder og 13 stk. 2-værelses lejligheder med et samlet boligetageareal på 729 m². Byfornyelse København har begrundet sin udpegning af denne model som den bedste løsning med en rimelig balance mellem økonomi, friarealer og nedlagte boliger. Arbejdsudvalget vedrørende byfornyelse har tilsluttet sig denne vurdeing. Forvaltningen agter ved den senere indstilling om endelig vedtagelse af byfornyelsesforslaget at foreslå, at Borgerrepræsentationen bemyndiger Bygge- og Teknikudvalget at godkende gennemførelsesprojektet vedrørende friarealforbedringerne.

 

Herudover indeholder forslaget oplysninger om beboelsesejendommene i karreen bl.a. med baggrund i registreringsrapporterne for de enkelte ejendomme. Seks af karreens otte beboelsesejendomme er i forslaget udpeget som "ansøgningsejendomme". Såfremt ejerne af disse ejendomme henvender sig til forvaltningen eller indsender projekt til bygningsforbedring og ansøgning om støtte, vil forvaltningen gå i forhandling om projektets indhold og støttens størrelse. Forslaget beskriver støttereglerne, men der angives ikke det konkrete støtteomfang under hensyn til usikkerheden om, hvorvidt ejerne vil søge støtte. Dette kan specielt gælde andels- og ejerboliger, hvortil støtten er relativt begrænset. Der er beskrevet kondemnable forhold i ejendommen Prinsesse Charlottes Gade 53-57 (fælleswc på bitrapper) og i ejendommen Nørrebrogade 122 (fælleswc i tagetagen). To af de otte beboelsesejendomme – Fyensgade 5 (privat udlejning) og Fyensgade 7 (ejerlejligheder) – er som udgangspunkt ikke medtaget som "ansøgningsejendomme", da størrelsen på opnåelig støtte er ringe og umiddelbart ude af proportion med det forholdsvis store administrative arbejde, der er forbundet med en støttet istandsættelse.

 

Byfornyelsesforslaget er omfattet af lov om miljøvurdering af planer og programmer. Forvaltningen har vurderet, at der ikke skal foretages en miljøvurdering. Resultatet af vurderingen offentliggøres sammen med byfornyelsesforslaget.

 

Indstillingen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste til miljøvurdering. Forvaltningen vil i forbindelse med godkendelse af de enkelte projekter påse, at minimumskravene i henhold til pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" overholdes.

 

De samlede rammebelastende udgifter til friarealforbedringerne, herunder den beskrevne nedrivning, der samtidig udgør de refusionsberettigede udgifter, er i alt ca. 13,9 mio. kr. ekskl. moms. Den kommunaløkonomiske belastning vil være ca. 6,9 mio. kr., svarende til halvdelen af de refusionsberettigede udgifter. De samlede maksimale udgifter, såvel rammebelastende som refusionsberettigede, baseret på såvel friarealforbedringen som på, at alle ejere søger støtte, og at der gives fuld støtte inden for lovens muligheder, vil være ca. 51,5 mio. kr. Den kommunaløkonomiske belastning vil være ca. 25,7 mio. kr.

 

Byfornyelsesforslaget foreslås udsendt i offentlig høring i 2 måneder samtidig med et lokalplanforslag, der udarbejdes som fornødent plangrundlag for byfornyelsen af karreen.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

I mødet den 12. juni 2002 (BR 331/02) tiltrådte Borgerrepræsentationen Bygge- og Teknikudvalgets årlige indstilling om byfornyelsens forløb og de bevillingsmæssige muligheder. Herved blev Runddel-karreen udpeget som kommende byfornyelsesområde med henblik på beslutning i 2004. Karreen er afgrænset af Nørrebrogade, Jagtvej, Prinsesse Charlottes Gade og Fyensgade. Områdets afgrænsning er vist i nedenfor nævnte byfornyelsesforslag (vedlagt som bilag 3). Karreen blev udpeget på baggrund af Københavns Kommunes byfornyelsesstrategi og er karakteriseret ved manglende friarealer, herunder bygningsmæssige problemer, installationsmangler, herunder kondemnable forhold, samt vedligeholdelsesmæssige mangler. Karreen blev nærmere beskrevet i et bilag til indstillingen. Hovedproblemet i forbindelse med friarealerne er stillingtagen til eventuel nedrivning helt eller delvist af sidebygningen Jagtvej 52 B-E.

 

Borgerrepræsentationen tiltrådte i mødet den 9. juni 2004 (BR 279/2004) en tilsvarende årlig indstilling fra Bygge- og Teknikudvalget, hvorefter der er mulighed for at igangsætte planlægningen af byfornyelsen af karreen med henblik på beslutning i 2005. Det blev derved besluttet, at karreen skal behandles efter reglerne om friarealer i kapitel 6 i lov om byfornyelse og udvikling af byer, der trådte i kraft den 1. januar 2004. Med dette som udgangspunkt kan der ske en opsøgende indsats overfor ejerne af de ejendomme i karreen, der trænger til en byfornyelsesindsats. Dette er i overensstemmelse med tilpasningen af kommunens byfornyelsesstrategi til den nye lov, som beskrevet i ovennævnte indstilling. Det blev i indstillingen i øvrigt oplyst, at planlægningen i karreen har været sat i bero på grund af usikkerheden det foregående år om konsekvenserne knyttet til ændring af byfornyelsesloven samt om de bevillingsmæssige muligheder. Planlægningen er efterfølgende igangsat med Byfornyelse København som forretnin gsfører.

 

I mødet den 15. juni 2005 (BR 394/05) tiltrådte Borgerrepræsentationen dette års indstilling om byfornyelsens forløb og de bevillingsmæssige muligheder fra Bygge- og Teknikforvaltningen, hvorved Runddel-karreen forudsættes fremmet til rammebelastning i 2006. Dette er begrundet med, at planlægningsprocessen ikke har været så langt fremskreden, at dette kunne ske i 2005.

 

Karreen består af 8 beboelsesejendomme og en børneinstitution og rummer butikker i stueetagen mod Nørrebrogade og Jagtvej. Facaderne er karakteristiske for bybilledet med fine proportioner og arkitektoniske detaljer. Gårdrummet er snævert med flere sidehuse og opdelt med plankeværker. Der er i alt 136 boliger med et samlet boligetageareal på ca. 9.800 m² i området og med størrelser varierende fra ca. 47 m² til ca. 143 m² svarende til en gennemsnitlig boligstørrelse på ca. 72 m². Der er konstateret behov for byfornyelsesarbejder på alle beboelsesejendommene, dog med store forskelle i investeringsbehovet, der er vurderet at være mellem 2.400 og 14.800 kr./m². To ejendomme har kondemnable forhold i form af fælleswc bl.a. på bitrapper.

 

Efter den nugældende byfornyelseslov er udgangspunktet for byfornyelse af bygninger, at ejerne af de enkelte ejendomme skal fremsende ansøgninger om støtte, mens friarealforbedringer kan ske på kommunens foranledning med udarbejdelse af gennemførelsesprojekt, der skal i offentlig høring, før endelig vedtagelse i Borgerrepræsentationen. Byfornyelsesloven foreskriver således ikke en planlægningsfase med en samlet byfornyelsesbeslutning, der sendes i offentlig høring inden endelig vedtagelse, som kendt fra tidligere byfornyelseslovgivning.

 

Med lovens metodefrihed er der imidlertid intet til hinder for, at der efter den gældende lov udarbejdes et samlet dokument. Dette kan dog ikke have samme karakter af en endeligt vedtaget beslutning som en byfornyelsesbeslutning efter den tidligere lovgivning, der blandt andet muliggjorde påklage af en beslutning til byfornyelsesnævnet.

 

Forvaltningen finder det i dette tilfælde hensigtsmæssigt, at et sådant samlet dokument udsendes som byfornyelsesforslag i offentlig høring med henblik på efterfølgende politisk stillingtagen. Dette har baggrund i, at friarealforbedring, herunder som nævnt foran hel eller delvis nedrivning af sidebygningen Jagtvej 52 B-E, vil være et centralt spørgsmål ved byfornyelse af karreen. Forvaltningen vurderer i den forbindelse, at en sådan procedure, hvor der inden projekteringen af gårdanlægget iværksættes er taget politisk stilling til nedrivningsspørgsmålet, herunder omfanget af nedrivning, vil kunne medvirke til et positivt beboersamarbejde i forbindelse med et kommende gennemførelsesprojekt.

 

Det vil herefter være naturligt i et sådant dokument af hensyn til et overordnet, samlet overblik i øvrigt at beskrive behovet for bygningsforbedring i områdets ejendomme samt beskrive støttemuligheder m.v.

 

Den formelle beslutning vedrørende nedrivning vil således først kunne ske ved vedtagelsen af et gennemførelsesprojekt efter at dette har været i offentlig høring. En sådan beslutning muliggør klage til byfornyelsesnævnet. 

 

I planlægningsfasen er der som grundlag for byfornyelsesforslaget og de forventede kommende ansøgninger vedrørende områdets beboelsesejendomme gennemført registrering af disse. Registreringsrapporterne for de respektive ejendomme er fremsendt til ejerne af disse til orientering.

 

Med henblik på at afklare eventuelle frednings- eller bevaringsværdier har Københavns Bymuseum og Kulturarvsstyrelsen besigtiget karreen. Bymuseet beklager efterfølgende i et brev medio marts 2005, at sidebygningen Jagtvej 52 B-E nedrives og anfører bl.a., at det er en kedelig tendens med udhuling af karreer, og at det forekommer ensformigt og visionsløst, at blive ved med at nedrive side- og baghuse, ligesom det fysiske grundlag for at forstå brokvarterernes bebyggelses- og befolkningshistorie snart helt er fjernet. Kulturarvsstyrelsen har i mail primo april 2005 oplyst, at der ikke er fredningsmæssige interesser i ejendommen Jagtvej 52 A-E. Samtidig tilslutter styrelsen sig bymuseets beklagelse over nedrivningen.

 

Debatperiode

Orientering om byfornyelse i karreen blev af Byfornyelse København omdelt til beboerne og erhvervsdrivende i karreen samt tilsendt ejerne i januar 2005 med henblik på debat i karreen og med frist for indsendelse af forslag og ideer frem til den 25. april 2005. Orienteringen vedlægges til gennemsyn som bilag A. Det er heri anført bl.a., at friarealerne i karreen kan forbedres ved nedrivning af sidebygningen Jagtvej 52 B-E.

 

Der blev den 31. januar 2005 afholdt et karrémøde for beboere, erhvervsdrivende og ejere med repræsentanter fra Byfornyelse København og Plan & Arkitektur. På mødet, hvor der i øvrigt blev nedsat et karréråd, blev der orienteret om byfornyelsens muligheder og konsekvenser og om det nedenfor i afsnittet Lokalplan omhandlede lokalplanforslag. Endvidere har Byfornyelse København for de registrerede ejendomme afholdt ejendomsmøder med beboere, erhvervsdrivende og ejere om deres rettigheder og forpligtelser, ligesom ovennævnte registreringsrapporter blev gennemgået.

 

På de afholdte møder har en del af de fremmødte beboere udtrykt interesse for offentlig støtte til istandsættelse og modernisering af deres bolig. Derudover har beboerne udtrykt stor interesse for etablering af gårdanlæg.

 

Byfornyelse København har i debatperioden modtaget to skriftlige henvendelser. Den ene er fra E/F Fyensgade 7 med en positiv tilkendegivelse over for et fælles gårdanlæg under forudsætning af, at sidebygningen Jagtvej 52 B-E nedrives. Den anden er fra A/B Solskin, der ejer ejendommen Jagtvej 52 A-E. Foreningens bestyrelse fremsætter sammen med en arbejdsgruppe seks forskellige forslag til alternative løsninger til nedrivning af hele sidebygningen: Model 1. Ingen nedrivning og sammenlægning af de nuværende gårdområder. Model 2. Nedrivning af opgang E samt erstatte 3. sal og tagetagen i opgang C og D med en tagterrasse. Model 3. Nedrivning af opgang D og E (fællesbad i opgang D skal flyttes). Model 4. Nedrivning af opgang E. Model 5. Erstatte 2. og 3. sal samt tagetagen i opgang B-E med delvis lukket tagterrasse. Model 6. Nedrivning af opgang C, D og E (varmecentral i opgang C og fællesbad i opgang D skal flyttes). Andelsboligforeningens forslag vedlægges som bilag 1.

 

Herudover har Byfornyelse København peget på en model yderligere: Model 7. Nedrivning af opgang D og E (fællesbad i opgang D skal flyttes) samt erstatte tagetage i opgang C med en tagterrasse. Model 2-7 forudsætter alle gavlopbygning som afslutning af den resterende del af sidebygningen.

 

Model 3 - der omfatter nedrivning af opgang D og E (fællesbad i opgang D skal flyttes) - er af Byfornyelse København indarbejdet i det nedenfor i afsnit Byfornyelsesforslag omhandlede forslag. De to opgange rummer 16 lejligheder med 3 stk. 1-værelses lejligheder og 13 stk. 2-værelses lejligheder med et samlet boligetageareal på 729 m². Byfornyelsesselskabet har i den forbindelse vurderet, at nedrivning af opgang B-E, dvs. hele sidebygningen, og model 6 (nedrivning af tre opgange og flytning af varmecentral og fællesbad) er meget radikale indgreb i foreningens forhold, og at der vil kunne opnås rimelige forhold ved en mere beskeden nedrivning. Omvendt finder byfornyelsesselskabet ikke, at det er muligt at forbedre friarealforholdene tilstrækkeligt for alle ejendommene ved gennemførelse af model 1 (ingen nedrivning) eller model 2 og 4 (begge med nedrivning af kun én opgang). Ingen eller kun begrænset nedrivning efter disse modeller vil i øvrigt give store gener for ejendommen Fyensgade 7, specielt lejlighederne i stueetagen.

 

Forslagene om fælles tagterrasser på hele eller dele af sidebygningen (model 2, 5 og 7) vil i forbindelse med nedrivning af de øvre etager kunne give mere lys i den østlige del af karreen. Udgifterne til terrasser ved de respektive modeller er af Dominia A/S for Byfornyelse København opgjort til henholdsvis 4.270.000 kr. (terrasse over fire opgange), 1.310.000 kr. (terrasse over to opgange) og 690.000 kr. (terrasse over én opgang). Når udgiften skal afholdes inden for rammebeløbet for gårdanlægget, hvilket byfornyelsesselskabet forudsætter som udgangspunkt, vil det næppe være muligt at gennemføre tagterrasser, idet de anslåede udgifter for selv den mindste vil udgøre ca. 45 % af rammen, der er på ca. 1.568.000 kr. inkl. moms og omkostninger. Byfornyelsesselskabet anser i øvrigt også ud fra en arkitektonisk vurdering, at tagterrasser på sidebygningen er problematisk, idet selskabet dog anser, at model 7 med tagterrasse over én opgang kan accepteres arkitektonisk, når en form for overdækning/ pergola råder bod på det manglende tag.

 

Nedrivning af to af sidebygningens opgange giver efter Byfornyelse Københavns vurdering tilstrækkeligt ekstra friareal og lys i karreen, tager rimeligt hensyn til afstandsforholdene mellem sidebygningen og ejendommen Fyensgade 7 og begrænser samtidig antallet af andelshavere, der skal fraflytte deres bolig.

 

Byfornyelse København konkluderer på baggrund af de foran nævnte overvejelser, at model 3 (nedrivning af to opgange uden tagterrasse) under de givne økonomiske forudsætninger er den bedste løsning. Modellen er samtidig – primært på grund af lavere beløb til erstatning – totalt set ca. 9 mio. kr. ekskl. moms billigere end fuld nedrivning ifølge en af byfornyelsesselskabet udarbejdet sammenligning af den samlede rammebelastende investering for henholdsvis model 0 (fuld nedrivning), model 1 (ingen nedrivning) og model 3, jf. vedlagte bilag 2.

 

Forvaltningen finder, at tagterrasser til hel eller delvis erstatning af øvre etager på sidebygningen vil virke skæmmende for bebyggelsen som helhed. I øvrigt kan forvaltningen henholde sig til, at forslaget til byfornyelsesbeslutning indeholdende model 3 har været behandlet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelse, jf. det nedenfor anførte afsnit Høring. Udvalget tilsluttede sig Byfornyelse Københavns vurdering i relation til denne model, hvor nedrivningen af to opgange som nævnt ovenfor begrundes med en rimelig balance mellem økonomi, friarealer og nedlagte boliger.

 

Byfornyelsesforslag

Beslutning om byfornyelse skal følge reglerne i lov nr. 1234 om byfornyelse og udvikling af byer af 27. december 2003, der trådte i kraft den 1. januar 2004.

 

Byfornyelse København har efter debatperiodens udløb fremsendt et forslag byfornyelsesbeslutning. Forslaget vedlægges som bilag 3. Der henvises til foranstående afsnit Baggrund om forslagets formelle status, herunder det anførte om metodefrihed i relation til den gældende byfornyelseslov.

 

Forslaget indeholder bestemmelser om nedrivning af Jagtvej 52 D-E, jf. ovennævnte afsnit Debatperiode, og indretning af fælles opholdsarealer. I gårdanlægget indgår friarealerne på alle ejendomme i karreen. For ejendommen Prinsesse Charlottes Gade 59, der rummer en selvejende børneinstitution, indgår dog kun den del af ejendommens friareal, der ligger sydøst for bygningen på ejendommen. Dette areal, der er legeplads for institutionen, indgår kun i fællesskabet udenfor institutionens åbningstid. Udgifterne til etableringen af fællesgårdanlæg, herunder nedrivning, afholdes af det offentlige, mens den fremtidige drift skal betales af ejerne og beboerne.

 

Den konkrete udformning og indretning af friarealerne sker i samarbejde med de berørte beboere og ejere samt karrérådet ved udarbejdelsen af det i foranstående afsnit Baggrund omhandlede gennemførelsesprojekt. Når fællesanlæggene er færdige, bliver der stiftet et gårdlaug til at forestå drift og vedligeholdelse. Forvaltningen agter ved den senere indstilling om endelig vedtagelse af byfornyelsesforslaget at foreslå, at Borgerrepræsentationen bemyndiger Bygge- og Teknikudvalget at godkende gennemførelsesprojektet vedrørende friarealforbedringerne.

 

Herudover indeholder forslaget oplysninger om beboelsesejendommene i karreen bl.a. med baggrund i registreringsrapporterne for de enkelte ejendomme. Under hensyn til at ejerne af ejendommene i henhold til byfornyelsesloven kan (og ikke skal) søge om byfornyelsesstøtte, kan der forekomme ejendomme, hvor der ikke gennemføres byfornyelsesarbejder. Dette kan specielt gælde andels- og ejerboliger, hvortil støtten er relativt begrænset. Forslaget beskriver støttereglerne, men der angives ikke det konkrete støtteomfang under hensyn til usikkerheden om, hvorvidt ejerne vil søge støtte. Prissætning, registreringsoplysninger, arealer, erhvervsvirksomheder og lejlighedsstørrelser fremgår af bilag til forslaget.

 

Seks af karreens otte beboelsesejendomme er i forslaget udpeget som "ansøgningsejendomme". Såfremt ejerne af disse ejendomme henvender sig til forvaltningen eller indsender projekt til bygningsforbedring og ansøgning om støtte, vil forvaltningen gå i forhandling om projektets indhold og støttens størrelse. For ejendommen Prinsesse Charlottes Gade 53-57 er det beskrevet, at ejendommen kan forbedres ved afhjælpning af kondemnable forhold i form af etablering af wc-rum forberedt til bad. Der er ligeledes beskrevet fælleswc i tagetagen i ejendommen Nørrebrogade 122.

 

To af de otte beboelsesejendomme – Fyensgade 5 (privat udlejning) og Fyensgade 7 (ejerlejligheder) – er som udgangspunkt ikke medtaget som "ansøgningsejendomme", da størrels en på opnåelig støtte er ringe og umiddelbart ude af proportion med det forholdsvis store administrative arbejde, der er forbundet med en støttet istandsættelse. Fyensgade 5 er i 1992 totalistandsat og moderniseret med byfornyelsesstøtte. Vedligeholdelsesarbejderne udgør ca. 2,5 mio. kr. ifølge registreringsrapporten svarende til ca. 2.800 kr./ m². Heri indgår imidlertid et stort beløb til arbejder, der umiddelbart vurderet ikke vil kunne opnå støtte (istandsættelse af indvendige overflade i beboelsesrum). Forbedringsarbejderne udgør ca. 156.000 kr., svarende til en årlig lejeforhøjelse på ca. 9 kr./ m². Fyensgade 7 er udeladt trods den relativt høje pris på istandsættelse af ejendommen til fuldt niveau på ca. 9.400 kr./m². Der er tale om en ejerlejlighedsejendom, som derfor kun kan opnå støtte til arbejder på klimaskærmen. Disse arbejder udgør i henhold til registreringsrapporten kun 9 % af den samlede istandsættelse. Ejendommen er bevaringsmæssigt klassificeret til trin 5 (middel bevaringsværdi) og kan derfor kun opnå 1/4 i støtte til arbejderne. Såfremt ejendommen udpeges som bevaringsværdig, som foreslået i det i nedenfor nævnte afsnit Lokalplan omhandlede lokalplanforslag, vil der dog kunne opnås 1/3 i støtte.

 

Lokalplan

Samtidig med byfornyelsesforslaget forudsættes et forslag til lokalplan for området offentliggjort. Lokalplanen vil være det planmæssige grundlag for byfornyelsen i området.

 

Miljøvurdering

Lov om miljøvurdering af planer og programmer

Loven er trådt i kraft den 21. juli 2004. I mødet den 9. december 2004 tiltrådte Borgerrepræsentationen (698/04) en indstilling, hvorefter Bygge- og Teknikforvaltningen blev bemyndiget til at foretage den forudsatte screening af en af loven omfattet plan for, om der skal udarbejdes en miljøvurdering.

 

Forvaltningen har vurderet, at byfornyelsesforslaget ikke medfører, at der skal foretages en miljøvurdering. Baggrunden herfor er, at forslaget ikke muliggør anlægsarbejder, der er optaget i lovens bilag, eller projekter, der i størrelse og omfang samt i forhold til områdets nuværende udformning og karakter vurderes at få indvirkning herpå.

 

Der er i vurderingen indgået høringssvar i relation til loven fra Kulturmiljørådet og Miljøkontrollen. Resultatet af vurderingen offentliggøres sammen med byfornyelsesforslaget.

 

Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste til miljøvurdering

Indstillingen er omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes. Indstillingen vedrører sagsområdet "Byggeri: Anlæg og drift" og er miljøvurderet med udgangspunkt i målsætningerne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" samt andre vedtagne målsætninger, der relaterer sig til byggeområdet.

 

Målsætningerne i pjecen er inddelt i tre niveauer – minimumskrav, anbefalinger og visioner. Minimumskravene skal altid følges, anbefalingerne bør altid overvejes, mens visionerne er muligheder, der kan afprøves.

 

Forvaltningen vil i forbindelse med godkendelse af de enkelte projekter til sin tid påse, at minimumskravene i henhold til pjecen eller en ændring heraf bliver overholdt.

 

Høring

Byfornyelsesforslaget har sammen med forslaget til lokalplan været drøftet i arbejdsudvalget vedrørende byfornyelsen, som blev nedsat i forbindelse med iværksættelsen af handlingsplanen for Indre Vesterbro, jf. også foran under afsnittet Debatperiode. Medlemmer af udvalget er repræsentanter for byfornyelsesselskaberne, Bygge- og Teknikforvaltningen, Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljø- og Forsyningsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Økonomiforvaltningen.

 

Forslagene har endvidere været forelagt samtlige forvaltninger med henblik på eventuelle bemærkninger.

 

Sundhedsforvaltningen, Uddannelses- og Ungdomsforvaltningen samt Kultur- og Fritidsforvaltningen har oplyst, at der ikke er bemærkninger.

 

Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen oplyser, at den selvejende institution under Asylselskabet i Prinsesse Charlottes Gade 59 med 11 vuggestue- og 22 børnehavebørn af Familie- og Arbejdsmarkedsudvalget den 5. oktober 2005 er vedtaget omstruktureret til 22 vuggestuebørn. I relation til drøftelser i ovennævnte arbejdsudvalg om byfornyelsesforslagets muliggørelse af et kommende gårdlaugs anvendelse af daginstitutionens legeplads uden for åbningstiden foreslås det overvejet, om der kan ske en gensidig anvendelse af parternes friarealer. Der henvises til at institutionens aktuelle friarealprocent er ca. 82 (mod optimalt 100). Hegning af friarealer for institutionsbørnene vil i givet fald være en særlig problemstilling.

 

Bemærkninger

Arbejdsudvalget konkluderede, at gensidig anvendelse af friarealerne vil kunne tages op til overvejelse efterfølgende, såfremt der kommer en henvendelse herom fra den selvejende institution i offentlighedsperioden. Forvaltningen kan henholde sig hertil.

 

Københavns Energi gør opmærksom på, at fjernvarmevandledninger skal omlægges ved nedrivning af Jagtvej 52 D-E, og at omlægningen skal betales af ejeren. Det nævnes endvidere, at fjernvarmedampledning på grunden eventuelt skal erstattes med fjernvarmevandledning. Endvidere gøres der opmærksom på bygassens positive egenskaber i tilknytning til byøkologi og krav til ressourcerigtige løsninger, herunder i forhold til miljøorienteret byfornyelse.

 

Bemærkninger

Hensynet til fjernvarmeledninger og bygas vil indgå ved godkendelse af de enkelte projekter til sin tid.  

 

Københavns Bymuseum meddeler i fortsættelse af udtalelsen fra medio marts 2005, jf. foran i afsnittet Baggrund, at nedrivning af kun to opgange i sidebygningen i ejendommen Jagtvej 52 A-E er et godt kompromis mellem at bevare fortidens spor og opfylde den nutidige borgers ønsker. Bymuseet kan derfor med udgangspunkt i de kulturhistoriske begrundelser acceptere nedrivningsforslaget men vil samtidig beklage, hvis flere opgange rives ned, eller at bygningen kraftigt ændrer udtryk i form af nedrevne etager og nybyggede tageterrasser.

 

Bemærkninger

Forvaltningen er ud fra arkitektoniske hensyn enig med bymuseet med hensyn til tagterrasser til hel eller delvis erstatning af øvre etager i sidebygningen, jf. foranstående afsnit Debatperiode.

 

Miljøkontrollen henviser til den af Borgerrepræsentationen i mødet den 1. marts 2001 tiltrådte reviderede udgave af retningslinierne i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri". Endvidere nævnes det, at der i forbindelse med byfornyelse bør stilles krav om lydisolering af boliger, institutioner og lignende i overensstemmelse med Miljøstyrelsens vejledning nr. 3/1984.

 

Bemærkninger

Miljøkontrollens bemærkninger vil blive påset i forbindelse med godkendelse af de enkelte projekter til sin tid, jf. også ovennævnte afsnit Miljøvurdering.

 

Økonomi

Finansieringen af byfornyelsesforslaget skal ske i overensstemmelse med lov om byfornyelse og udvikling.

 

Byfornyelse København har udarbejdet en finansieringsplan, der vedlægges til gennemsyn som bilag B. Denne indeholder dels selve finansieringsplanen med specifikationer for de tiltag, som alene forudsættes gennemført på kommunens initiativ, dvs. friarealforbedring herunder nedrivning og deraf følgende erstatninger m.v., dels "Bilag – skønnede maksimale udgifter" baseret på såvel friarealforbedringen som på, at alle ejere søger støtte, og at der gives fuld støtte inden for lovens muligheder, dvs. uden fradrag af aftalt egenfinansiering, som typisk vil være en del af vedligeholdelsesudgifterne for udlejningsejendomme.

 

Ifølge finansieringsplanen alene for friarealforbedringerne, herunder nedrivning, udgør de refusionsberettigede udgifter, der samtidig er den samlede rammebelastende investering, 13.958.730 kr. ekskl. moms. Den kommunaløkonomiske belastning vil være 6.979.365 kr., idet kommunen skal udrede 50 % af de refusionsberettige udgifter.

 

Ifølge bilaget om skønnede maksimale udgifter udgør de refusionsberettigede udgifter, der ligeledes samtidig vil være den samlede rammebelastende investering, 51.588.061 kr. ekskl. moms. Som følge af at kommunen skal udrede 50 % af de refusionsberettigede udgifter, bliver den kommunaløkonomiske belastning 25.794.031 kr.

 

Kassemæssig dækning anvises af det på budgettet for 2006 og følgende år for Bygge- og Teknikudvalget under 44010 Plan & Arkitektur, konto 0.15.3 til byfornyelse optagne rådighedsbeløb. Budgetansvarlig institution: 44010 Plan & Arkitektur.

 

Orientering af ejere, lejere og brugere m.fl.

Byfornyelsesforslaget vil blive udsendt i offentlig høring i 2 måneder. Det udsendes til alle ejere, beboere og erhvervsdrivende i karreen. Forslaget vil indgå i borgermødet, der afholdes vedrørende områdets forslag til lokalplan, der forudsættes at være i høring samtidig med byfornyelsesforslaget. Såfremt ejere, beboere eller erhvervsdrivende i karreen ønsker at diskutere detaljer af bygningsforbedringsprojekter m.v., vil der blive afholdt ejendomsmøder.

 

BILAG VEDLAGT 

1.      Forslag fra A/B Solskin, Jagtvej 52 A-E.

2.      Investeringssammenligning.

3.      Byfornyelsesforslag.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.    Orientering januar 2005.

B.     Finansieringsplan.

C.     Skrivelse af 14. oktober 2005 fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen.

D.    Skrivelse af 12. oktober 2005 fra Københavns Energi.

E.     Mail af 20. oktober 2005 fra Københavns Bymuseum.

F.      Mail af 24. oktober2005 fra Miljøkontrollen.

 

 

 

Ulrik Winge