Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 9. november 2005

 

 

Sager til beslutning

 

27.      Medlemsforslag om forbedrede toiletforhold i københavnske beboelsesejendomme

 

BTU 633/2005  J.nr. 620.0011/05

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

 

at det af SF i mødet den 25. august 2005 i Borgerrepræsentationen stillede forslag om en særlig indsats overfor beboelseslejligheder uden indeliggende toilet ikke nyder fremme i den foreliggende form, idet forslagets hovedintentioner allerede anses for indarbejdet i den gældende strategi for byfornyelse i København.

 

 

RESUME

SF stillede i mødet den 25. august 2005 i Borgerrepræsentation medlemsforslag om en række tiltag med henblik på at få forbedrede toiletforhold i københavnske beboelsesejendomme ved at indlægge toiletter i samtlige boligheder, der ikke har indeliggende toilet. Forslaget blev henvist til behandling i Bygge- og Teknikudvalget, som i mødet den 21. september 2005 besluttede, at Bygge- og Teknikforvaltningen skulle skrive en indstilling.

 

I indstillingen, redegøres for kommunens byfornyelsesstrategi, herunder i relation til lejligheder uden indeliggende toilet, beliggenheden af ejendomme med udeliggende toiletter, disse ejendommes ejerform, samt hvilke muligheder og begrænsninger, der følger af byfornyelsesloven for at kunne støtte etablering af toiletter.

 

Forvaltningen er af den opfattelse, at væsentlige dele af forslagets intentioner længe har været integrerede dele af kommunens byfornyelsesstrategi.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

SF stillede i mødet den 25. august 2005 i Borgerrepræsentation (BR 427/05) medlemsforslag om:

at Borgerrepræsentationen vedtager en målsætning om, at alle boliger i København inden 2010 skal have selvstændigt toilet, medmindre særlige forhold gør sig gældende,

at forvaltningen inden udgangen af 2005 udarbejder et forslag til, hvordan man inden for byfornyelseslovens rammer kan tilskynde boligejerne til at realisere denne målsætning - og hvordan kommunen kan finansiere støtteudgifterne,

at forvaltningen udarbejder en analyse af omkostningsniveauet ud fra forskellige finansieringsmodeller,

at Københavns Kommune retter henvendelse til staten med henblik på at få ændret byfornyelsesloven, således at etablering af toilet ikke fører til huslejestigninger,

at beboerne inddrages i processen med byfornyelse af lejlighederne,

at kommunen kortlægger og offentliggør adresser på ejendomme med boliger, der ikke har eget toilet,

at der bliver afsat en pulje på 5 millioner kr. med det formål at fremme løbende frivillig etablering af toilet,

at forvaltningen udarbejder forslag til finansiering af puljen

at der årligt evalueres på indsatsen.

 

med følgende motivering:

København har ca. 6.500 boliger der ikke har eget toilet i lejligheden.

 

Efter SF s mening skal boligindsatsen ikke kun koncentrere sig om storstilet/dyrt nybyggeri. Boligpolitikken i København skal også tilgodese grupper med mindre indkomster. Det må være en menneskeret at have toilet i sin lejlighed.

 

SF foreslår derfor, at Københavns Kommune i løbet de næste 5 år inden for rammerne af byfornyelsesloven tilskynder til, at der bliver installeret selvstændigt toilet i de boliger, der mangler - med mindre der er helt særlige grunde, der taler imod. Som eksempel herpå kan nævnes små studieboliger, hvor der ikke vil være plads til toilet, men hvor to studieboliger deles om et godt fælles bad og toilet i umiddelbar tilknytning til boligen.

 

Det er vigtigt at etablering af toilet ikke stoppes grundet huslejestigninger. Efter SF s mening er toilet i egen bolig en menneskeret og bør derfor betragtes som en vedligeholdelsesopgave. Københavns Kommune skal ifølge forslaget rette henvendelse til staten med henblik på at få ændret byfornyelsesloven, så etablering af toilet ikke fører til huslejestigninger.

 

Vi ser i dag en række eksempler på, at et flertal af beboerne i en ejendom uden selvstændigt toilet fravælger en forbedring af deres bolig, fordi det medfører huslejestigninger. Derfor opfordres Folketinget til at ligestille etablering af selvstændigt toilet med andre byfornyelsestiltag, hvor den fulde etableringsudgift betales af byfornyelsesmidlerne og derfor ikke giver nogen huslejestigning. I dag er der f.eks. 100 % dækning af udgifterne til etablering af fælles gårdanlæg. 

 

Det er en forudsætning for SF, at den københavnske regel om, at min. 50 % af de berørte beboere skal tilslutte sig projektet, fastholdes.

 

For at sætte fokus på etablering af toilet i ejendomme, der mangler, foreslås det, at kommunen offentliggør adresserne på de ejendomme, der har boliger uden toilet – og opfordrer ejerne til hurtigst muligt at sikre, at der etableres toilet uden væsentlige huslejestigninger til følge.

For at fremme den frivillige etablering af eget toilet foreslår SF, at der afsættes en pulje på 5 mio. kr. til støtte for konkrete byggeprojekter. Der vil her blive lagt vægt på forslag, der er billige og vedligeholdelses- og miljø-/sundhedsmæssigt forsvarlige.

 

Forslaget indebærer endelig, at der årligt skal evalueres på processen, således at planerne løbende kan justeres så målet om, at alle boliger har toilet om 5 år kan nås.

 

Forslaget blev henvist til behandling i Bygge- og Teknikudvalget (BTU 498/2005) med høring af Økonomiudvalget. Det blev i Bygge- og Teknikudvalgsmødet den 21. september 2005 besluttet, at Bygge- og Teknikforvaltningen skriver en indstilling.

 

Forvaltningens bemærkninger

Det skal indledningsvis bemærkes, at det gennem alle år har været den primære målsætning i al byfornyelse i København at byforny de dårligste ejendomme i byen og herved afhjælpe kondemnable forhold, herunder manglende toilet i lejligheder. Dette fremgår bl.a. af de årlige indstillinger om byfornyelsens forløb og de bevillingsmæssige muligheder samt af de lokale strategier, der er udviklet i samarbejde med beboerne i Kvarterløftområderne og områdefornyelserne, jf. de vedtagne kvarterplaner og byfornyelsesprogrammer. Ejendomme med lej-ligheder med udeliggende toiletter uanset beliggenhed har således altid fået prioritet forud for andre ejendomme.

 

Disse bestræbelser er også et af hovedformålene med byfornyelsesloven, idet det fremgår af loven, at der ikke kan ydes støtte til arbejder på en ejendom medmindre kondemnable forhold afhjælpes i forbindelse med gennemførelses af arbejderne. Manglende selvstændigt toilet i lejligheden betragtes i København som et kondemnabelt forhold. Kommunen har imidlertid ingen tvangsmidler i den nugældende byfornyelseslov fra 2004 til at påbyde ejeren at afhjælpe de kondemnable forhold medmindre forholdene er så dårlige, at der af Boligkommissionen kan nedlægges forbud mod beboelse. Tildeling af byfornyelsesmidler kan kun ske efter ansøgning fra ejendommens ejer.

 

I år er der fra forvaltningen indstillet etablering af toilet/baderum i 154 boliger, hvilket løbende i forbindelse med behandlingen af sagerne er tiltrådt af Bygge- og Teknikudvalget.

 

Forvaltningen er således af den opfattelse, at væsentlige dele af forslagets intentioner længe har været et centralt element i komm unens byfornyelsesstrategi.

 

Forvaltningen har ultimo september 2005 udarbejdet en opdateret liste over beboelsesenheder i kommunen, der har toilet udenfor enheden. Listen er udarbejdet på baggrund af BBR oplysninger, og der skelnes derfor ikke mellem deletoiletter og eget toilet udenfor boligen.

 

Når fratrækkes de ejendomme, der har opnået byfornyelsesstøtte og dem, der er indstillet til støtte samt kollegier, haveforeninger, plejecentre, bofællesskabsinstitutioner mv., er der i kommunen ca. 4.600 enheder uden indeliggende toilet, heraf en del klubværelser samt lejligheder/værelser i villaer.

 

Hovedparten af enhederne er beliggende på Indre Østerbro (824), Ydre Nørrebro (738 heraf 635 i kvarterløftområdet Nørrebro Park Kvarter og områdefornyelsen i Mimersgade-kvarteret), Vesterbro eksklusive handlingsplanområde (450) samt i Nyboder (508), i alt 2.520.

 

Yderligere 509 boliger er beliggende i øvrige indsatsområder i kommunen, herunder byfornyelseskarréer, kvarterløftområder og områdefornyelser.

 

I alt er 1.144 eller næsten 25 % af disse boliger beliggende i udpegede indsatsområder.

 

Det er tidligere i en undersøgelse af private andelsboliger i København vurderet, at ca. 45 % af boligerne uden toilet ligger i private andelsboligforeninger, selvom deres andel af den samlede boligmasse i kommunen kun er ca. 33 %.

 

For andelsboligforeningerne blev støtteudmålingen ændret i den seneste byfornyelseslov, således, at der ydes 1/4 eller 1/3 i kontant støtte afhængig af ejendommens registrerede SAVE-værdi. Der er for andelsboliger således ikke længere tale om at opgøre ombygningsudgifterne i forbedrings- og vedligeholdelsesudgifter. Hvor indlæggelse af toilet i disse boliger tidligere blev betragtet som 100 % forbedring, som beboerne skulle betale boligafgiftsforhøjelse i forhold til, er der således nu tale om en "forbedringsprocent" på mellem 66 og 75. Imidlertid gælder denne støtteudmåling for samtlige arbejder – også vedligeholdelsesarbejderne, der tidligere blev dækket 100 % som tab.

 

Hertil kommer, at andelsboligforeninger ikke kan opnå støtte til andre arbejder end afhjælpning af kondemnable forhold - det vil i relation til toiletforhold i princippet sige indlæggelse af toiletrum med håndvask med koldt vand - og klimaskærmsarbejder.  Der kan således ikke ydes støtte til lejlighedssammenlægninger, køkkenudskiftning og andre ar-bejder, der ofte har tæt tilknytning til etablering af toilet/ baderum.

 

Der kan således være tale om en støttemæssig barriere i bred forstand. Hvor incitamentet tidligere kunne være, at foreningerne forbindelse med forbedringsarbejderne kunne få støttet vedligeholdelsesmæssige arbejder 100 %, er støtten hertil reduceret væsentlig og opvejes ikke af, at støtten til indlæggelse af toilet i princippet er større nu. Samtidig kan det vise sig nærmest umuligt at placere toiletrum i mindre lejligheder uden lejlighedssammenlægninger, der ikke længere kan støttes.

 

Kvarterløft Nørrebro Park kvarter er med bistand fra Byfornyelse København i gang med et efter byfornyelsesloven støttet forsøgs- og udviklingsprojekt, som undersøger årsagerne til, at 10 af de dårligste ejendomme i kvarteret - alle med installationsmangler i form af toiletter udenfor boligerne - ikke har søgt kvarterløftmidler til afhjælpning af manglerne. Resultatet vil forelægge først i det nye år, og vil kunne afdække eventuelle yderligere barrierer.

 

For så vidt angår udlejningsejendomme er støtteudmålingen baseret på en fordeling af ombygningsudgifterne på forbedring og vedligeholdelse uændret. Forbedringer medfører huslejestigning i henhold til lejelovgivningen. Etablering af toilet har altid været betragtet som en forbedring i lejelovgivningen og huslejenævnspraksis, og hermed også i byfornyelsen, som ikke har selvstændige regler herom.

 

Såfremt kommunen vælger at disse udgifter skal være tabsgivende i byfornyelsesmæssig sammenhæng, vil det derfor ikke være muligt at opnå refusion fra staten til udgifterne, og disse vil derfor være et rent kommunalt anliggende. Fuld støtte til afhjælpning heraf i alle egentlige boliger i kommunen vil indebære en kommunal udgift i størrelsesordenen 500 mio. kr.

 

Forvaltningen finder, at en isoleret ændring af reglerne om forbedring/ vedligeholdelse for så vidt angår etablering af toilet i afgørende grad vil stride imod generelle lejeretlige principper og i øvrigt fordyre og hermed kunne forsinke den i øvrigt ønskelige fornyelse af boligmassen, ligesom en lighedsbetragtning fører til, at alle bør betale for de faciliteter, de har til rådighed. Forvaltningen kan på denne baggrund ikke anbefale, at der rettes en henvendelse til Socialministeriet, som foreslået.

 

En egentlig analyse af omkostningsniveauet for ejendommene ud fra forskellige finansieringsmodeller vil være arbejds- og ressourcekrævende for forvaltningen og forudsætter en nærmere politisk stillingstagen til rammerne for en sådan analyse.

 

Med hensyn til at tilskynde boligejerne til at ansøge om støtte til indlæggelse af de manglende toiletter, fremgår det af byfornyelsesprogrammerne i områdefornyelserne Mimersgadekvarteret og Øresunds-vejskvarteret, der bl.a. er udvalgt til områdefornyelse p.g.a. den høje andel af boliger med manglende toiletter og andre installationsmangler, at der inden årets udgang iværksættes en målrettet informationskampagne om mulighederne for at opnå støtte til bygningsfornyelse. Kampagnen vil bl.a. bestå i, at hver enkelt ejer får tilsendt et brev med en konkret beskrivelse af deres ejendoms problemer og mulighederne for at opnå støtte til udbedring heraf. Beskriv elserne vil være baseret på de registreringer, der er sket gennem pilotprojektet visuelt bygningsregister, som foruden en opdatering af SAVE-værdierne, har registreret udvendige vedligeholdelsestilstande og inddraget oplysninger fra BBR om installationsforhold.

 

Såfremt det viser sig, at denne fremgangsmåde forøger antallet af ansøgninger om etablering af de manglende toiletter i boligerne, bør det efter forvaltningens opfattelse overvejes på sigt at anvende sådanne henvendelser specifikt overfor ejere af beboelsesejendomme udenfor indsatsområderne, hvoraf f.eks. mindst 5 egentlige boliger mangler indeliggende toilet.

 

En offentliggørelse af listen over boliger uden indeliggende toilet kan forholdsvis enkelt ske på Plan & Arkitekturs hjemmeside, men forvaltningen forventer ikke, at et sådan tiltag selvstændigt vil have større effekt. En målrettet indsats overfor de pågældende ejere i kombination med økonomiske incitamenter vurderes at have væsentlig større betydning.

 

Det har tidligere været et krav i byfornyelsesloven, at beboerne skulle inddrages i processen om byfornyelse af deres lejligheder. Uanset beboerinddragelsen kunne beboerne dog ikke vedlægge veto mod afhjælpning af kondemnable forhold. Det var således ikke muligt for en beboer at nægte at få indlagt toilet i en lejlighed uden. Selvom det ikke længere er et lovkrav, at mindst halvdelen af beboerne skal tilslutte sig gennemførelse af et byfornyelsesprojekt på ejendommen, har kommunen fastholdt kravet i udlejningsejendomme. For andels- og ejerforeninger skal der foreligge en generalforsamlingsbeslutning med tilslutning til ansøgningen. Det forudsættes endvidere, at beboerne i det hidtidige omfang involveres i processen.

 

I betragtning af at ansøgninger fra ejendomme med toiletter udenfor boligen prioriteres først ved tildeling af bygningsfornyelsesmidler, findes den foreslåede pulje på 5 mio. kr. alene at kunne anvendes til, præciserede analyser af opgaven, forøget information samt som supplerende yderligere økonomisk incitament fra kommunens side til at få udført arbejderne. Det er som nævnt endnu ikke er fuldt oplyst, om årsagen til, at ejendomme ikke søger støtte til indlæggelse af toiletter alene er af økonomisk art. Forvaltningen finder det derfor hensigtsmæssigt, at der i givet fald gennemføres en analyse heraf bl.a. på baggrund af ovennævnte undersøgelse, før der tages nærmere stilling til puljens omfang og vilkår for anvendelsen.

 

Det bemærkes, at det nævnte beløb på 5 mio. kr. med det i byfornyelsesloven indeholdte nuværende støtteomfang alene vil være tilstrækkeligt til at etablere i størrelsesordenen 150 toiletter.

 

Forvaltningen er indstillet på i den årlige indstilling om byfornyelsens forløb og bevillingsmæssige muligheder generelt at redegøre for indsatsen for at indlægge toiletter i boliger med udeliggende toiletter.

 

Økonomi

Forvaltningen har mulighed for finansiering af en pulje på 5 mio. kr. af de på budgettet for 2005 og følgende år afsatte rådighedsbeløb til byfornyelse, konto 0.15.3.

 

Miljøvurdering

Sagstypen er ikke omfattet af Bygge- og Teknikforvaltningens positivliste over sager, der skal miljøvurderes.

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

Listen pr. 28. september 2005  over boliger uden toiletter i enheden .

 

 

Ulrik Winge