Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 5. maj 2004

 

 

Sager til beslutning

 

18.      Redegørelse for byfornyelsens forløb og de bevillingsmæssige muligheder

 

BTU 231/2004  J.nr. 620.0003/03

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  de af Økonomi- og Erhvervsministeriet tildelte rammer til byfornyelse i 2004 og stipulerende rammer for 2005 og 2006 prioriteres som anført i indstillingen,

at  byfornyelsesbeslutningerne fremmes som nedenfor anført, og at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at afholde udgifterne til planlægningen og gennemførelsen,

at  Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at træffe beslutninger efter den nye lov (Lov om byfornyelse og udvikling af byer) for de ejendomme, der tidligere er truffet beslutninger for efter den gamle lov (Lov om byfornyelse), og som er nævnt nedenfor,

at  der til lejere som alt overvejende hovedregel ydes indfasningsstøtte til 2/3 af hele huslejestigningen,

at  indfasningsstøtten afholdes af kommunen alene,

at  det i udlejningsejendomme stilles som betingelse, at mindst 50 % af lejerne skriftligt har tilsluttet sig projektet,

at  Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at gennemføre ombygningsprojekterne på de to kommunale ejendomme: Meklenborggade 1-7/Holmbladsgade 62 og Valdemarsgade 52 og 56 i overensstemmelse med de tidligere beslutninger herom,

at  ombygningerne af de kommunale ejendomme gennemføres helt eller delvis uden statsstøtte, hvis de statslige rammer ikke slår til.

at  der til videreførelse af den lokale informationsindsats efter lukning af Vesterbro Byfornyelsescenter årligt afsættes 500.000 kr. af byfornyelsesmidlerne til driften af 1 eller 2 karrébutikker, og at Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at indgå aftale herom,

at  Bygge- og Teknikforvaltningen bemyndiges til at overlade ejendommen Valdemarsgade 4 til Økonomiforvaltningen efter centrets ophør, medmindre en anden forvaltning ønsker at gøre brug af ejendommen.

 

 

RESUME

I indstillingen er redegjort for byfornyelsens forløb i 2003, hvor kommunens andel af den statslige ramme udgjorde 355,4 mio. kr. i ordinær ramme og 223 mio. kr. i ekstraordinær ramme til kvarterløft m.m., d.v.s. i alt 578,4 mio. kr. eller 55 % af landsrammen på 1.050 mio. kr. Den københavnske ramme er for ca. 27 %'s vedkommende anvendt på enkeltejendomme, derunder kvarterløftsager og Boligkommissionssager og resten, ca. 73 % på karrévis indsats.

I 2003 blev der endvidere tildelt 25 mio. kr. i ekstra ordinær ramme til ældre almene afdelinger, samt efter støtteordningen Aftalt Boligforbedring meddelt reservation af 341 mio. kr. til 53 private udlejningsejendomme med 2.348 lejligheder.

På grund af ophævelsen af Byfornyelsesloven og indførelsen af den nye lov om byfornyelse og byudvikling måtte flest mulige sager vedrørende karrévis fornyelse, andelsboliger og ejerlejligheder fremmes, da sådanne sager har forringede vilkår under den nye lov. Således blev Amerikavej-karréen og Nørre Sideallé-karréerne fremmet fra 2004 til 2003. Til gengæld måtte Valdemarsgade 52-56 samt andre sager med enkeltejendomme udskydes.

Økonomi- og Erhvervsministeriet har i 2004 tildelt Københavns Kommune en ordinær kontantramme på 109,8 mio. kr. Fra og med 2004 udgør rammen alene statens kontante udbetaling, der typisk svarer til 1/4 af aktiviteten. Kontantrammen på 109,8 mio. kr. svarer således størrelsesmæssigt til en aktivitetsramme på ca. 440 mio. kr. efter de tidligere regler.

Ingen karrévise beslutninger bortset fra gårdrydninger forudsættes at blive rammebelastende i 2004, hvor den statslige ramme forudsættes anvendt til gårdrydning, mertilsagn til tidligere beslutninger og fremme af tidligere beslutninger for enkeltejendomme, idet ombygningerne af de kommunale ejendomme i givet fald foreslås gennemført delvis uden statsstøtte, hvis ikke den statslige ramme slår til. Til gårdrydning foreslås afsat en statslig kontantramme på 20 mio. kr., hvilket sikrer, at aktiviteten med sædvanlig finansiering kan fastholdes på 40 mio. kr. årligt.

Derudover forventes i 2004 at kunne opnås ekstraordinære rammer til bygningsfornyelse i kvarterløftområderne Nørrebro Park-kvarteret og Nord-Vest, hvorimod der ikke er opnået yderligere ekstraordinære rammer til de tidligere kvarterløftområder: Holmbladsgade- og Kongens Enghave-kvarterne.

Endelig stilles forslag om tilpasning af byfornyelsesstrategien under indtryk af den nye lov, herunder med henblik på områdefornyelse. Det foreslås at fortsætte den karrévise indsats på det niveau, den nye lov muliggør, og i øvrigt at anvende rammerne på enkeltejendomme med installationsmangler uanset geografisk beliggenhed, men med fortrinsret til ejendomme i områder, der i øvrigt er udpeget til særlige indsatser. Det bemærkes herved, at Boligkommissionens adgang til at give påbud er afskaffet, og at kommissionens støttevirksomhed derfor er nedlagt, idet rammerne fremover administreres af Plan & Arkitektur. Imidlertid vil der fortsat blive lagt vægt på afhjælpning af kondemnable forhold.

I den udstrækning der opnås særligt tilsagn til områdefornyelse i de kommende år forudsættes den kommunale finansiering heraf at ske gennem byfornyelsesbudgettet.

I 2005 forventes en uændret ordinær statslig ramme på 110 mio. kr. + 40 mio. kr. i ekstraordinære rammer til områdefornyelse i Mimersgade-kvarteret og Øresundsvej-kvarteret.

Endvidere forudsættes Sundevedsgade-karréen og Runddel-karréen fremmet til rammebelastning i 2005. Derudover foreslås en indsats i karréen mellem Augustagade, Kirkegårdsvej, Thycho Brahes Allé og Amagerbrogade (Augustagade-karréen) og karréen mellem Thycho Brahes Allé, Keplersgade, Højdevej og Amagerborgade (Keplersgade-karréen), der begge er beliggende i det område, der er udpeget til områdeforn yelse på Amager.

Det foreslås, at der ydes maksimal indfasningsstøtte på 2/3 af huslejeforhøjelsen og at kommunen alene yder støtten, så de statslige rammer udnyttes maksimalt.

Det foreslås, at forvaltningen bemyndiges til at træffe og gennemføre de tidligere beslutninger efter den nye lov.

Endelig foreslås en forankring af den lokale informationsindsats efter Vesterbro Byfornyelsescentrets ophør i 2005, og at der hertil årligt i perioden 2005-2009 afsættes 500.000 kr. af byfornyelsesmidlerne.

I 2006 forudsættes hovedparten af rammerne anvendt til bygningsforbedring af enkeltejendomme.


SAGSBESKRIVELSE

Forhistorie

I mødet den 27. februar 1992 (B.F. 1992, side 500-507, jf. B.F. 1991, side 2213-33) tiltrådte Borgerrepræsentationen magistratens indstilling af 2. december 1991 om de kommende års byfornyelse. De foreslåede karréer var bl.a. udvalgt på grund af bygningernes vedligeholdelsestilstand, installationsmangler og mangel på egnede friarealer. Af indstillingen fremgik, at Borgerrepræsentationen hvert år vil få forelagt en redegørelse for byfornyelsens forløb og de bevillingsmæssige muligheder.

Bygge- og Teknikforvaltningen har senest med indstilling af 14. maj 2003, der blev tiltrådt af Borgerrepræsentationen i mødet den 11. december 2003 (BR nr. 572/03 dagsordnens punkt 31), redegjort herfor.

I kommuneplan 2001 er der mere generelt redegjort for byfornyelsesbehovet, og de aktuelt udvalgte karréer er i overensstemmelse hermed.

 

I. Byfornyelsens forløb i 2003

Borgerrepræsentationen har efter mødet den 10. april 2003 behandlet de i vedlagte bilag 1 nævnte byfornyelsessager.

Den ordinære statslige ramme udgjorde på landsbasis 1.050 mio. kr. i 2003. Af denne bevilling fik Københavns Kommune i første omgang 358,6 mio. kr., som forvaltningen budgetterede med i Bygge- og Teknikforvaltninges indstilling af 14. maj 2003. I løbet af året tilbageførtes 20 mio. kr. til Horsens Kommune, som i 2001 lånte København rammer. Fra andre kommuner overførtes 16,8 mio. kr. Efter disse reguleringer udgjorde den samlede ordinære ramme 355,4 mio. kr. Rammen er udnyttet fuldt ud. Af de pr. 31. december 2003 overførte rammer fra provinskommunerne skal 42 mio. kr. i aktivitetsrammer (svarende til ca. 15 mio. kr. i kontantramme) tilbageføres på et senere tidspunkt.

Foruden den ordinære ramme på 359 mio. kr. fik Københavns Kommune tildelt en ekstraordinær ramme på 223 mio. kr. bl.a. til gennemførelse af kvarterløftindsatser, der som forsøg m.v. er godkendt særskilt af ministeriet.

Københavns Kommunes andel af den samlede statslige ramme på 1.050 mio. kr. for 2003 udgjorde dermed i alt godt 55 pct. eller 578,4 mio. kr., der er anvendt således, idet tallene i parentes er de i forvaltningens indstilling af 14. maj 2003 anslåede:

 

Ordinære rammer (aktivitetsrammer):       Mio. kr.                       Mio. kr.

Indre Vesterbro

Centret                                                                                5                                 (5)

I alt                                                                                      5                                 (5)

 

Øvrige karréer

Nørre Sideallé-karréerne                                               50                                 (0)

Ålandsgade-karréen                                                         32                              (30)

Valdemarsgade 52-56                                                       0                              (42)

Tøndergade-karréen                                                        69                                 (0)

Amerikavej-karréen                                                        20                                 (0)

                                                                                        171                              (72)

Andet

Provinsen                                                                           3                              (30)

Grønne Gårde                                                                  30                              (24)

Boligkommissionen                                                        66                              (67)

Mertilsagn                                                                        39                              (40)

Nye § 11, stk. 5 sager                                                     43                            (120)

I alt                                                                                 181                            (281)

Alt i alt                                                                          357                            (358)

 

Ekstraordinære rammer

(aktivitetsrammer):                                           Mio. kr.                       Mio. kr.

Kvarterløft Nørrebro Park Kvarter                                46                              (45)

Kvarterløft Nordvest                                                       40                              (41)

Kvarterløft Holmbladsgade-kvarteret                           30                              (30)

Kvarterløft Kongens Enghave                                        20                              (20)

Helhedsorienteret Folehaven                                         10                              (10)

Ældre Almene                                                                  25                              (25)

Andre forsøg m.v.                                                            52                              (20)

I alt                                                                                223                            (191)

 

Allerede i foråret 2003 blev der varslet væsentlige ændringer i byfornyelsesloven, og en ny lov blev vedtaget til ikrafttræden den 1. januar 2004. Kommunens høringssvar blev behandlet i Borgerrepræsentationens møde den 13. november 2003 (BR 527/03 punkt 8 på dagsordenen).

Da den nye lov ikke giver mulighed for at råde over ejendomme eller at gennemtvinge arbejder efter opfordring og påbud og stærkt begrænser støttemulighederne til ejerboliger og andelsboliger, ændredes prioriteringen, så Nørre Sideallé-karréerne, Tøndergade-karréen og Amerikavej-karréen blev fremmet på bekostning af Valdemarsgade 52 og 56 og en række sager vedrørende enkeltejendomme efter § 11, stk. 5, fortrinsvis i private eller kommunale udlejningsejendomme, jf. Borgerrepræsentationens beslutninger herom i mødet den 11. december 2003.

En række tidligere karrévise beslutninger har som forventet krævet mertilsagn på i størrelsesordnen 40 mio. kr. De givne tilsagn og mertilsagn fremgår mere detaljeret af vedlagte bilag 2.

I planlægningsmæssig henseende er Handlingsplanen for Indre Vesterbro afsluttet, men gennemførelsen vil stå på i endnu nogle år. Der resterer afslutning af 34 sager med 471 boliger.

I løbet af året har der fortsat været arbejdet med evalueringen af handlingsplanen og Bygge- og Teknikudvalget besluttede i mødet den 31. marts 2004 at udsende et forslag i høring med 3 måneders frist excl. juli måned for fremsendelse af kommentarer. Rapporten forventes udsendt i maj, så fristen udløber i september.

Som et 1. resultat af evalueringen besluttede Borgerrepræsentationen i mødet 11. juni 2003 at videreføre Vesterbro Byfornyelsescenter til en gang i 2005. Det blev i den forbindelse tilkendegivet, at der også efter centrets ophør skulle sikres en lokal informationsindsats.

Der har været ført en række drøftelser med repræsentanter for centerledelsen, og der stiles efter et ophørstidspunkt på 1. april 2005 og en forankring af den forsatte informationsindsats i 1 eller 2 karrébutikker, der dels finansieres af afsatte beløb til information i de enkelte sager, dels ved beskæftigelsesmidler, ligesom Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen forventes fortsat at stille personale i den sociale enhed til rådighed. Der skønnes imidlertid yderligere behov for af byfornyelsesmidlerne årligt at afsætte 500.000 kr. til driften i perioden 2005 til 2009, svarende til udgifterne i forbindelse med en fastansat.

Der kan ikke forventes statsrefusion på beløbet. Det foreslås, at forvaltningen bemyndiges til at indgå aftale om forankringen indenfor den nævnte økonomiske ramme.

 

Kvarterløftområder

I 2000 blev der mellem kommunen og staten indgået aftaler om igangsætning af kvarterløft i Nørrebro Park (tidligere ydre Nørrebro) og Nord-Vest.

I kvarterløft Nørrebro Park er der afsat i alt 140 mio. kr. i årene 2003-2005 til bygningsfornyelse.

Der var 45,2 mio. kr. til anvendelse i 2003. Heraf var 0,7 mio. kr. afsat til information m.v. Efter indstilling fra den lokale styregruppe og beslutning den 18. juni 2003 i Bygge- og Teknikudvalget er der meddelt bindende tilsagn på i alt 40,3 mio. kr. fordelt på 16 ejendomme med i alt 263 boliger.

Projekterne vedrører såvel forbedringsarbejder i form af etablering af badeværelser og køkkener som vedligeholdelsesarbejder primært på klimaskærm. Der var også enkelte gårdrenoveringer. Der er tale om maksimerede støttetilsagn. Ejendommene bidrager derudover med egenfinansiering på ca. 21,6 mio. kr. til projekternes gennemførelse.

I kvarterløft Nord-Vest var afsat 41.217.860 kr. til fordeling i 2003 ud af en samlet investeringsramme på 120 mio. kr. i årene 2003-2005 til bygningsfornyelse. Der var afsat 717.860 kr. til information m.v.

Efter indstilling fra den lokale styregruppe og beslutning den 18. juni 2003 i Bygge- og Teknikudvalget er der i 2003 meddelt bindende tilsagn på i alt 40,5 mio. kr. fordelt på 14 ejendomme med i alt 586 boliger.

Projekterne vedrører både bygningsfornyelsesarbejder og friarealforbedringer. Bygningsfornyelsesarbejderne er både forbedrings- og vedligeholdelsesarbejder i form af etablering af toilet/bad, køkkener samt primært renovering af klimaskærm. Et projekt omfatter desuden et økologisk tiltag i form af solvarmeanlæg. Støttetilsagnene er maksimerede og ejendommene bidrager derudover med egenfinansiering på ca. 21,9 mio. kr.

I 2003 fik Holmbladsgade-kvarteret og Kongens Enghave-kvarteret igen tildelt yderligere ekstraordinære investeringsrammer på henholdsvis 30 mio. kr. og 20 mio. kr. til bygningsfornyelse.

I Holmbladsgade-kvarteret var 1,5 mio. kr. afsat til information herunder udgivelse af den lokale avis HolmBladet. Efter indstilling fra den lokale styregruppe og beslutning den 26. november 2003 i Bygge - og Teknikudvalget er der meddelt bindende tilsagn på 28,5 mio. kr. fordelt på 7 ejendomme med 245 boliger. Projekterne vedrører såvel forbedringsarbejder i form af etablering af toilet/bad og fjernvarme som vedligeholdelsesarbejder primært på klimaskærm.

Støttetilsagnene er maksimerede, og ejendommene bidrager derudover med en egenfinansiering på 3.5 mio. kr.

I Kongens Enghave blev der efter indstilling fra Boligforum og beslutning den 26. november 2003 i Bygge- og Teknikudvalget, meddelt bindende tilsagn på 19 mio. kr. fordelt på 6 ejendomme med 697 boliger. Derudover var der afsat 1 mio. kr. til information m.m. Projekterne omfatter lejlighedssammenlægninger, udvidelse af boliger med areal i tagetagen, renovering af altaner, tag, vinduer og gårdanlæg.

Der er tale om maksimerede støttetilsagn. Ejendommene bidrager derudover med egenfinansiering på ca. 7,5 mio. kr. kr. til gennemførelse af projekterne.

 

Helhedsorienteret byfornyelse

Den 20. marts 2003 tiltrådte Borgerrepræsentationen (sag 100/03) en indstilling om vedtagelse af programgrundlaget for et projekt i Folehaven. Programmet blev godkendt af Erhvervs- og Boligstyrelsen den 27. maj 2003 og kommunen meddelt endeligt tilsagn på 10 mio. kr. med en statsrefusion på 3,31 mio. kr. til projektets gennemførelse.

For de to projekter på henholdsvis Ydre Vesterbro og i modelområdet Tingbjerg-Utterslevhuse tiltrådte Borgerrepræsentationen den 11. december 2003 programgrundlagene (sag 554/03 og 555/03). De er den 2. marts 2004 godkendt af Erhvervs- og Boligstyrelsen som meddelte endeligt tilsagn på 10 mio. kr. med statsrefusion på henholdsvis 2,645 mio. kr. og 2,66 mio. kr. til hvert af projekterne.

Endelig har Borgerrepræsentationen den 22. januar 2004 (sag 21/04) besluttet, at sagen om gennemførelse af et helhedsorienteret projekt ved Blågårds Plads-kvarteret afsluttes.

 

Enkeltejendomme (§ 11, stk. 5)

Der er i 2003 meddelt bindende tilsagn til følgende Boligkommissionsejendomme:

 

Ægirsgade 7-9                                                               13.035.000 kr.

Ægirsgade 11-13                                                             8.113.000 kr.

Silkeborggade 9-11                                                       13.867.000 kr.

Assensgade 10-12                                                         15.135.000 kr.

Thomas Laubs Gade 25 – 29                                        15.900.000 kr.

I alt                                                                                  66.050.000 kr.

 

Borgerrepræsentationen har meddelt forvaltningen bemyndigelse til at foretage forhandling og meddele støtte til ejendomme efter byfornyelseslovens kapitel 3, § 11, stk. 5 (frivillige bygningsfornyelsesarbejder).

 

Der er på baggrund heraf meddelt bindende tilsagnsrammer til følgende ejendomme i 2003:

 

Klingseyvej 26                                      Prv.udl.              3.001.000 kr.

Vesterbrogade 125                               Prv.udl.            12.235.000 kr.

Vesterbrogade 117                               A/B                    3.100.000 kr.

Vesterbrogade 131-135/

Amerikavej 2                                         A/B                  15.000.000 kr.

Sundevedsgade 17-19                           A/B                    2.000.000 kr.

Vesterbrogade 119-119 A                   E/F                     5.000.000 kr.

Tøndergade 22-24                                 E/F                     2.436.000 kr.

I alt                                                                                  42.772.000 kr.

 

Ejendommene er udvalgt blandt de trufne beslutninger om offentlig støtte, idet andelsboligforeningerne og ejerforeningerne er prioriteret, og andelsboligforeninger, der tillige har modtaget tilsagn efter Tilskudsordningen Aftalt Boligforbedring er søgt fremmet mest muligt. Dog er 2 private udlejningsejendomme indberettet tidligt på året.

 

Derudover er der hjemtaget ekstraordinære rammer og meddelt bindende tilsagn til gennemførelse af forsøg og til fremtidssikring af ældre almene boliger.

 

Forsøg:

Enghavevej 75-77                                                            1.173.000 kr.

Nøjsomhedsvej 14-22                                                    1.173.000 kr.

Burmeistergade 4-26 m.fl.                                           24.848.000 kr.

Kirkegårdsvej 45 – 47 m.fl.                                         24.950.000 kr.

 

 

Fremtidssikring af ældre almene boliger:

Frederiksholm, AKB, karre 6                                         3.000.000 kr.

Folehaven, FB, afdeling 3032                                        4.901.000 kr.

Musvågevej, AAB, afdeling 24                                       8.100.000 kr.

Frederikssundsvej, AAB, afdeling 28 – 30                   9.001.000 kr.

I alt                                                                                  77.146.000 kr.

 

Aftalt boligforbedring

I 2003 blev rammerne til aftalt boligforbedring fordelt mellem kommunerne på samme måde som de ordinære rammer.

Loven var blevet ændret, så alene udlejningsejendomme kunne opnå støtte, og ram men var blevet reduceret med 100 mio. kr. svarende til andelsboligernes hidtidige andel.

Borgerrepræsentationen vedtog i mødet den 5. december 2002 (BR nr. 638/02) kriterier for fordeling af Københavns Kommunes andel. Af landsrammen på 300 mio. kr. fik Københavns Kommune tildelt 239 mio. kr. Herudover havde kommunen godt 102 mio. kr. i uudnyttet ramme fra ejendomme med reservationer/tilsagn fra 2001 og 2002, der helt eller delvis ikke er udnyttet. De godt 341 mio.kr. blev herefter fordelt til 53 private udlejningsejendomme med i alt 2348 lejligheder.

Aftalt boligforbedring ophører helt fra 2004, da støtteordningen ikke er videreført i den nye lov.

 

II. Tilpasning af byfornyelsesstrategien til den nye lov

I Bygge- og Teknikforvaltningens indstilling af 14. maj 2003 tilkendegav forvaltningen i 2003, at ville gennemgå listen over de 40.000 lejligheder uden eget bad med henblik på identifikation af karréer med mange lejligheder uden badeværelser, kombineret med mangel på friarealer og dårlig vedligeholdelse. Hensigten hermed var at udpege de mest trængende karréer, hvor en samlet indsats er ønskelig, idet forvaltningen i øvrigt forventede, at den karrévise indsats fremover økonomisk vil udgøre en aftagende del af indsatsen. Herunder fandt forvaltningen, at den fremtidige strategi burde bestå af 2 elementer:

 

1.        En helhedsorienteret byfornyelse for et større sammenhængende område som en overordnet ramme for fremme af enkeltsager efter § 11, stk. 5 kombineret med andre tiltag som f.eks. de muligheder, der er åbnet for den almene sektor bl.a. omprioritering.

2.        Udpegning af de dårligste ejendomme uden hensyn til beliggenheden med henblik på en enkeltstående indsats efter § 11, stk. 5 og eventuelt også Aftalt Boligforbedring.

Forvaltningen iværksatte ikke den omtalte strategiske gennemgang med henblik på udpegning af egnede karréer, da det var usikkert, hvilke muligheder den nye lov ville give.

Den nye lov giver i kapitel 6 mulighed for en karrévis indsats bestående af nedrivninger i karréernes indre og forbedring af friarealerne. Der er ikke adgang til at træffe beslutning om at råde-over ejendomme eller at træffe uansøgte beslutninger om nedrivninger i forhusbebyggelsen eller forbedringer.

Forvaltningen foreslår, at den hidtidige strategi fastholdes i muligt omfang, således at Grønne Gårde fortsat koncentrerer sig om karréer, hvis hovedproblem er manglen på egnede friarealer, medens Plan & Arkitektur i samarbejde med byfornyelsesselskaberne tager sig af karréer med en flerhed af problemer, hvor indsatsen på friarealerne bruges som udgangspunkt for en opsøgende indsats over for ejerne af de ejendomme, der kunne trænge til en indsats.

 

Herudover foreslår forvaltningen, at hovedparten af midlerne reserveres til de dårligste ejendomme uanset geografisk beliggenhed, idet dog ejendomme indenfor de (tidligere) udpegede byfornyelsesområder bør have fortrinsret. Da støttemulighederne med den nye lov er afskaffet for almene ejendomme og stærkt begrænset for andelsboligforeninger og ejerlejligheder på trods af, at andelsboligsektoren har flest installationsmangler, må indsatsen under de nugældende vilkår koncentrere sig om private udlejningsejendomme.

Boligkommissionens muligheder for at meddele påbud er afskaffet, og i konsekvens deraf er kommissionens støttevirksomhed nedlagt, og 2 personer er overført til Plan & Arkitektur pr. 1. februar 2004. Imidlertid vil indsatsen for at etablere indeliggende wc'er, hvor de mangler, blive fortsat i Plan & Arkitekturs regi.

 

Indfasningsstøtte

Støtten til de værdiforøgende arbejder er afskaffet, idet lejeforhøjelsen beregnes på markedsvilkår. Der ydes i stedet en støtte (indfasningsstøtte) til de beboere, der bliver i ejendommen eller genhuses andet steds.

Kommunen skal yde støtte til 2/3 af den del af lejestigningen, der overstiger 155 kr./m². Kommunen kan yde støtte til 2/3 af de første 155 kr./m². Støtten aftrappes over 10 år.

Forvaltningen foreslår, at indfasningsstøtten i almindelighed bør ydes i forhold til hele lejestigningen.

Staten refunderer 50 % af udgiften. Den samlede udgift skal beregnes ved sagens start og belaste den statslige udgiftsramme med 33 %. Det vil sige, at en beregnet udgift på 100 kr. "koster" 33 kr. i statslig ramme, men en faktisk udgift på 100 kr. giver 50 kr. i refusion. Der ydes således en rabat på rammebelastningen, idet nogle af beboerne forventes at flytte, før de 10 år er gået, så der bliver en besparelse.

Forvaltningen finder, at der må imødeses større fraflytning end kalkuleret ved fastsættelsen af "rabatten" på rammebelastningen, og at den del af den statslige ramme, der anvendes til indfasningsstøtte, dermed ikke udnyttes optimalt. Hertil kommer, at rammebelastningen skal ske i år 1, selvom udbetalingen og refusionen skal ske op til 10 år senere. Denne fremrykning af rammebelastningen virker forsinkende på aktiviteterne. Endelig står de nuværende statslige rammer i misforhold til byfornyelsesbehovet, hvorfor kommunen fortsat må påtage sig den fulde udgift ved visse aktiviteter. Det synes på denne baggrund ikke hensigtsmæssigt at belaste byfornyelsesrammen med udgifter af mere social karakter. Forva ltningen forslår derfor, at kommunen betaler hele indfasningsstøtten og dermed reserverer samtlige statslige rammer til aktiviteter, der giver 50 % refusion inden for en kortere tid fra rammebelastningen.

 

Såfremt det antages, at den statslige kontantramme på 109 mio. kr. fører til en aktivitet på 436 mio. kr., hvoraf halvdelen eller 218 mio. kr. er værdiforøgende, at alle midler bruges på udlejningsejendomme, og at lejeforhøjelsen udgør 7 % heraf, og at ingen flytter før om 10 år, vil den samlede indfasningsstøtte udgøre ca. 10 mio. kr. det 1. år og i alt 56 mio. kr. over en 10 års periode. Såfremt kommunen selv afholder hele udgiften, øges kommunens udgifter med 28 mio. kr. (halvdelen). Til gengæld udnyttes de statslige rammer fuldt ud med et tilsvarende beløb til tabsgivende arbejder.

 

Områdefornyelse

Den nye lov har videreført den helhedsorienterede byfornyelse i en ny beslutningstype: "Områdefornyelse".

Der er her mulighed for statslig refusion af 1/3, dog højst 10 mio. kr. pr. område til indsatser vedrørende torve, pladser, opholdsarealer, trafik, sociale og kulturelle forhold m.m. For sådant et område kan der søges ekstraordinære statslige midler til bygningsfornyelse.

Borgerrepræsentationen besluttede i mødet 25. marts 2004, at fremsende 2 ansøgninger om områdefornyelse i Mimersgade-kvarteret og Øresundsvej-kvarteret med henblik på opnåelse af reservation fra Økonomi- og Erhvervsministeriet. Såfremt der opnås reservation skal programmer for indsatsen fremsendes inden en af ministeriet fastsat frist (formentlig februar 2005).

Forvaltningen har ikke aktuelt ressourcer til at fremme flere end de 2 områdefornyelser, hvis områderne skal have tilsvarende størrelser.

 

III. Bevillingsmæssige muligheder m.v. i 2004-2006

Ved skrivelse af 2. april 2004 fra Erhvervs- og Boligstyrelsen har Københavns Kommune som beskrevet fået tildelt en vejledende udgiftsramme for 2004 på 109,8 mio. kr. Fra og med 2004 udgør rammen alene statens kontante udbetaling, der typisk svarer til halvdelen af tabet, som kan anslås til halvdelen af aktiviteten. Der er således tale om en kontantramme, der kan omregnes til en aktivitetsramme i størrelsesordnen 440 mio. kr. til sammenligning med rammen på 358,6 mio. kr. i 2003. Der er tale om ordinære rammer. Herudover kommer rammen til områdefornyelse og særlige rammer til bygningsfornyelse i særligt udpegede forsøgsområder (kvarterløft, helhedsorienteret byfornyelse og områdefornyelse) og forsøg på påbygningsniveau m.v.

 

For så vidt angår planlægningen og gennemførelsen af de karrémæssige byfornyelsesbeslutninger gælder følgende:

Ålandsgade-karréen trak ramme i 2003 som forudsat mens Valdemarsgade 52 og 56 blev udskudt. Til gengæld trak Tøndergade-karréen, Nørre Sideallé-karréerne og Amerikavej-karréen rammer i 2003. Af de tidligere udpegede karréer resterer herefter Valdemarsgade 52 og 56, hvilken beslutning er bortfaldet, da der ikke kunne opnås rammetræk i 2003. Beslutningen må derfor fornyes. Planlægningen er påbegyndt for Sundevedsgade-karréen og Runddel-karréen.

Valdemarsgade 52 og 56 er ved at blive overtaget af kommunen, og den kan ikke behandles som en karrévis beslutning efter den nye lov, hvorfor en ny beslutning skal træffes efter reglerne for enkeltejendomme i den nye lovs kapitel 3.

Sundevedsgade-karréen og Runddel-karréen foreslås behandlet efter reglerne om fri- arealforbedring i den nye lovs kapitel 5. Selvom sagerne er meget komplekse, og planlægningen har været i bero på grund af usikkerheden sidste år om de legale og bevillingsmæssige muligheder, skønnes det fortsat muligt at føre disse sager frem til rammetræk i 2005.

Som led i forberedelsen af områdefornyelsen af Øresundsvej-kvarteret vurderer forvaltningen at 2 karréer i området, er egnet til en friarealindsats efter kapitel 5 i den nye lov. Det drejer sig om karréen mellem Augustagade, Kirkegårdsvej, Thycho Brahes Allé og Amagerbrogade (Augustagade-karréen) og karréen mellem Thycho Brahes Allé, Keplersgade, Højdevej og Amagerbrogade (Keplersgade-karréen). Det foreslås, at Håndværkets Byfornyelsesselskab antages til at forberede beslutninger for disse karréer med henblik på rammetræk i 2005.

Augustagade-karréens friarealer er opdelt af plankeværker og skure, er præget af ødelagte belægninger og er ikke egnede til ophold. Karréen indeholder 18 ejendomme med i alt 356 boliger, hvoraf 188 mangler bad og 4 wc. Heraf er de 4 uden wc og 85 uden bad beliggende i de 7 private udlejningsejendomme, der fortsat kan opnå støtte i fuldt omfang også efter den nye lov.

I Keplersgade-karréen har Grønne Gårde allerede gennemført en friarealforbedring i karréens nordlige del, men gården i den sydlige del er opdelt af skure og plankeværker og skæmmes af en forfalden erhvervsbygning. Karréen indeholder 10 ejendomme med i alt 220 boliger, hvoraf 39 mangler bad og 6 wc. Der er dog ingen installationsmangler i karréens 2 private udlejningsejendomme.

Som nævnt er et antal beslutninger efter den gamle lovs § 11, stk. 5 eller stk. 1 udskudt, hvilket betyder, at der må træffes en ny beslutning efter den nye lovs kapitel 3 (udlejningsejendomme) eller kapitel 4 (andelsboliger og ejerboliger). Det drejer sig om følgende 13 ejendomme med tilsammen 465 boliger, hvoraf ingen er beliggende i de udpegede nye kvarterløftområder eller områder til områdebaseret byfornyelse:

 

Adresse                                   Ejerforhold            Ombygnings-        Antal boliger

                                                                                    Udgift (mio. kr.)

Sundevedsgade 2                     A/B                                       9,4 kr.                          10

Vesterbrogade 115                 Prv.udl.                               14,7 kr.                             8

Dybbølsgade 41-45/

Sdr. Boulevard 58-60             E/F                                        2,0 kr.                          29

Dybbølsgade 57-59/

Sankelmarksgade 1                 A/B                                       5,0 kr.                          29

Vesterbrogade 137                 Prv.udl.                                 4,0 kr.                             3

Nørre Allé 19 A-D,

2. etape                                    Prv.udl.                            160,0 kr.                        222

Amerikavej 1/

Vesterbrogade 129                 A/B                                     34,3 kr.                          30

Vesterbrogade 141/

Vester Fælledvej 1 A-C          A/B                                     18,7 kr.                          25

Vester Fælledvej 5                  A/B                                       6,2 kr.                             8

Sundevedsgade 1/

Vesterbrogade 113                 Prv.udl.                                 8,9 kr.                          20

Sundevedsgade 13                   A/B                                       6,2 kr.                          11

Meklenborggade 1-7/

Holmbladsgade 62                  Københavns Kommune    50,0 kr.                          46

Valdemarsgade 52 og 56        Københavns Kommune    43,0 kr.                          24

I alt                                                                                   362,4 kr.                        465

 

Ifølge den nye lovs kapitel 4 kan andelsboliger og ejerboliger kun opnå en støtte svarende til 1/4 eller 1/3 af udgifterne til klimaskærm og kondemnable forhold, hvorimod private udlejningsejendomme kan opnå støtte op til hele vedligeholdelsesudgiften.

Den opgjorte ombygningsudgift er således ikke udtryk for den forventede støtteberettigede udgift eller rammebelastningen.

 

Det vil under indtryk af den nye lovs bestemmelser kræve en nærmere forhandling med de enkelte ejere at få fastlagt arbejdernes omfang og støtteniveauet. Det foreslås, at der fortsat stilles krav om at 50 % af lejerne i udlejningsejendomme skriftligt skal have tilsluttet sig projektet, selvom den nye lov ikke stiller et sådant krav.

Boligkommissionen meddelte sidste år påbud til 3 andelsboligforeninger med tilsammen 78 boliger. Det betyder, at de er omfattet af den gamle lov, hvis der kan gives tilsagn inden 31. december 2004. Det kræver, at disse sager må prioriteres. Det drejer sig om:

 

Adresse                                 Ejerforhold       Ombygningsudgift                Antal       

                                                                            (mio. kr.)                              boliger

Ørnevej 9-11/

Ndr. Fasanvej 263                 A/B                                          15,5 kr.                        25

Gl. Kalkbrænderivej 17/

Silkeborggade 5-7                A/B                                          18,1 kr.                        33

Silkeborg Plads 8/

Vejlegade 2                           A/B                                          13,4 kr.                        20

I alt                                                                                       47,0 kr.                        78

 

Det foreslås, at forvaltningen bemyndiges til at træffe beslutningerne efter hånden som sagerne bliver klare dertil. Såfremt de statslige rammer ikke strækker til, foreslås det, at projekterne for de 2 kommunale ejendomme (Valdemarsgade 52 og 56 samt Holmbladsgade 62/Meklenborggade 1-7) gennemføres helt eller delvis uden statslig medvirken, hvilket i givet fald kan indebære en kommunal merudgift på højst 18 mio. kr.

 

Ekstraordinære rammer 2004

Kommunen har ansøgt om yderligere ekstraordinære rammer til bygningsfornyelse i Kvarterløftområderne Holmbladsgade-kvarteret og Kongens Enghave, men Erhvervs- og Boligstyrelsen har med skrivelse af 3. marts 2004 afslået ansøgningen.

Derimod forventes der stillet ekstraordinære rammer på i alt 24,3 mio. kr. (omregnet til kontantrammer) til rådighed til 2004 i de 2 nye kvarterløftområder, fordelt med 17,9 mio. kr. til Nørrebro Park-kvarteret og 6,4 mio. kr. til Nord-Vest. I begge områder er fristen for ansøgning til disse midler, som behandles efter byfornyelseslovens § 11, stk. 5 udløbet, og ansøgningerne behandles i samarbejde mellem forvaltningen, de lokale kvarterløftsekretariater og de valgte beboere i fordelingsudvalgene. Indstilling om fordeling af midlerne påregnes forelagt Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 11. august 2004.

Til de helhedsorienterede projekter, Tingbjerg-Utterslevhuse og Ydre Vesterbro forventes ligledes ekstraordinær ramme i 2004.

Endvidere forventes kommunen at få tildelt yderligere ekstraordinære rammer til forsøg m.v.

 

Samlet statslig bevillingsramme 2004

Til bevillingsrammen for 2004 foreslås følgende prioritering:

 

Ordinære rammer (kontantrammer):                                             Mio.kr.

 

Indre Vesterbro

Centret                                                                                                       3

I alt                                                                                                             3

 

Andet

Provinsen                                                                                                   5

Grønne Gårde                                                                                          20

Mertilsagn                                                                                               25

Nye kapitel 3 eller 4 sager                                                                     57

I alt                                                                                                        107

Alt i alt                                                                                                 110                                                                                                                                                                                          

Ekstraordinære rammer (omregnet til kontantrammer):

 

Kvarterløft Nørrebro Park-kvarter                                                        18

Kvarterløft Nord-Vest                                                                              6

Ydre Vesterbro og Tingbjerg-Utterslevhuse                                          7

Andre forsøg m.v. (forventet)                                                                  5

I alt                                                                                                         36           

 

Forventede statslige rammer 2005-2006

For 2005 og 2006 budgetteres under forudsætning af uændret landsramme med, at Københavns Kommune opnår 110 mio. kr. af den ordinære ramme til bygningsfornyelse og friarealforbedring samt i 2005 2 x 10 mio. kr. til områdefornyelse og ligeledes 2 x 10 mio. kr. til bygningsforbedring i fornyelsesområder.

Budgettet for 2005 kan på dette grundlag skitseres således for så vidt angår de rammebelastende udgifter:

 

                                                                                         Mio. kr.

 

Indre Vesterbro

Centret                                                                                         2

I alt                                                                                               2

 

 

Områdeindsats

Øresundsvej området                                                                10

Mimersgade området                                                               10

I alt                                                                                             20

 

Karréer

Runddel-karréen                                                                       12

Sundevedsgade-karréen                                                              9

Augustagade-karréen                                                                  3    

Keplersgade-karréen                                                                  3

I alt                                                                                             27

 

Andet

Provinsen                                                                                     5

Grønne Gårde                                                                            20

Mertilsagn                                                                                  20

Kapitel 3 og 4 sager i fornyelsesområder                              20

Andre kapitel 3 og 4 sager                                                       36

I alt                                                                                           101    

Alt i alt                                                                                   150    

 

Budgettet for 2006 kan på det foreliggende grundlag opstilles således:

 

                                                                                         Mio. kr.

 

Nye karréer                                                                               20

Grønne Gårde                                                                            20

Provinsen                                                                                     5

Mertilsagn                                                                                 10

Nye kapitel 3 og 4 sager                                                          55

I alt                                                                                          110

                     

Økonomi

Det skønnes, at det er muligt at indpasse beslutningerne i den beløbsramme, der på Plan & Arkitekturs afsnit af investeringsoversigten for 2004-2007 er afsat til byfornyelsesformål, konto 0.15.3.

Budgetansvarlig institution 44010 Plan & Arkitektur.

 

Miljøvurdering

Forslagets forbedringer af bygninger og omgivelser i de kommende sager skønnes at forlænge bygningernes levetid og udnytter derigennem de eksisterende ressourcer. Kommunen har i pjecen "Miljøorienteret byfornyelse og nybyggeri" opstillet en række krav, der skal overholdes.

 

BILAG VEDLAGT

1.      Fortegnelse over byfornyelsessager forelagt Borgerrepræsentationen efter mødet den 10. april 2003.

2.      Fortegnelse over meddelte tilsagn og mertilsagn i karréer.

 

 

 

Jens Ole Nielsen