Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 5. maj 2004

 

 

Sager til beslutning

 

22.      Støtte til opførelse af 72 almene boliger til 288 unge (fælles 4'ere) i Ørestad City - "Signalhuset"

 

BTU 232/2004  J.nr. 631.0036/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt til opførelse af 72 almene boliger i Ørestad City, der mærkes som ungdomsboliger og udlejes til 288 unge

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti fo r realkreditlån, andel af ungdomsboligbidrag samt kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen,  hvortil der anvises kassemæssig dækning under Plan & Arkitekturs budget på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden),  og

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det foreliggende.

 

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget overfor Borgerrepræsen-tationen anbefaler,

at  der overføres 10,6 mio. kr. (2004 p/l) til Plan & Arkitekturs budget på funktion 8.24.5 til opførelse af 72 almene boliger i Ørestad City. Der anvises kassemæssig dækning under Økonomiudvalgets budget, bevillingen økonomisk forvaltning, anlæg funktion 6.51.3 boligpolitisk strategiplan (puljen "Flere boliger til unge"- fælles 4´ere).

 

 

RESUME

På baggrund af Københavns Kommunes udbud i 2003 af byg- og driftsherreopgaven til opførelse af ungdomsboliger i Ørestad City har KPC-BYG A/S som bygherre og Lejerbo som driftsherre fremsendt skema A-ansøgning om støtte i henhold til lov nr. 626 af 30. juni 2003 med senere ændringer om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 288 almene ungdomsboliger i Ørestad.

Projektet, der andrager 8.131 m2 bruttoetageareal, er udviklet af Nobel Arkitekter A/S i samarbejde med Lejerbo og KPC, og er placeret i Ørestad City på nordsiden af Arne Jacobsens Allé, nær indkøbscentret Field's og metrostationen. Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord" og er beliggende i underområde V bestående af den sydlige halvdel af byparken og byggefelterne mellem parken og Arne Jacobsens Allé.

Der opføres 72 basisboliger på ca. 110 m2 boligareal excl. fællesareal, der indrettes med 4 værelser á ca. 12 m2 samt to toilet/bad-rum og fælles opholdsrum med køkken og garderobeareal. I bygningens stueetage tænkes indrettet ca. 200 m2 med fællesareal, vaskeri, café og servicefunktioner. Det er forudsat, at basisboligen typisk udlejes til 4 unge i bofællesskab som en "fælles 4'er", men boligerne er indrettet fleksibelt, således at de også kan bebos af andre grupper, fx gæstelærere eller familier. Samtlige boliger mærkes dog som udgangspunkt som ungdomsboliger.

Projektets anskaffelsessum er ved skema A beregnet til 157.578.000 kr. inkl. moms, hvoraf det kommunale grundkapitallån udgør 7 pct., svarende til 11.030.460 kr.

Finansieringen af det kommunale grundkapitallån til opførelse af 72 almene boliger i Ørestad City, sker via den boligpolitiske strategiplan – dels via Økonomiudvalgets budget, bevillingen Økonomiske forvaltning, anlæg funktion 6.51.3 (puljen "Flere boliger til unge"- fælles 4´ere) med 10,6 mio. kr. (2004 p/l), dels for så vidt angår de resterende 0,4 mio. kr. via puljen afsat til almene familieboliger under Bygge- og Teknikudvalget. 

Kommunens garantiforpligtelse udgør ca. 41 mio. kr.

Der ydes tillige ungdomsboligbidrag, hvoraf kommunen godtgør staten 20 pct. svarende til ca. 240.700 kr. årligt.

Huslejen for et værelse i en "fælles 4'er" udgør ca. 24.310 kr. årligt, svarende til 2.026 kr. om måneden eller 884 kr. pr. m2 pr. år, ekskl. varme.

Det bemærkes, at boligarealet i det foreliggende projekt overskrider almenboliglovgivningens grænse på maksimalt 110 m2 pr. bolig i gennemsnit inkl. fællesarealer.  Plan & Arkitektur har derfor aftalt med projektets arkitekt og bygherre, at projektet bearbejdes, således at arealbestemmelserne i almenboligloven overholdes.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

Borgerrepræsentationen tiltrådte den 13. november 2003 Økonomiforvaltningen og Bygge- og Teknikforvaltningens indstilling (BR 504/03) om bedømmelsesudvalgets anbefaling af KPC-BYG A/S som bygherre og Lejerbo som driftsherre for 288 almene ungdomsboliger i Ørestad City (jf. bilag 3 til BR 504/03)

Efter seneste ændring af almenboligloven (ændringslov nr. 1233 af 27. december 2003) er der fra 1. januar 2004 indført maksimumsbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri. Anskaffelsessummen for almene familieboliger er fastsat til maks. 17.000 kr. pr. m2, og for almene ældre- og ungdomsboliger er den maksimale anskaffelsessum fastsat til 20.000 kr. pr. m2.

Dette projektet er, tillige med de øvrige projekter, der er valgt efter udbud 2003, jf. ovenfor, og hvorom der nu er indsendt skema A-ansøgning, omfattet af en overgangsbestemmelse, hvorefter maksimumsbeløbene ikke finder anvendelse for tilsagn om offentlig støtte, der meddeles inden den 1. juli 2004, såfremt der inden den 12. november 2003 (lovforslagets fremsættelse) er indgået forhåndsaftale om byggeriet eller er valgt bygherre.

Idet projektet udviser en anskaffelsessum på ca. 19.900 kr. pr. m2, og da indstilling om valg af bygherre var tiltrådt af både Bygge- og Teknikforvaltningen og Økonomiforvaltningen inden den 12. november 2003, og da Bygge- og Teknikforvaltningen forventer at kunne meddele tilsagn inden 1. juli 2004, vil nærværende projekt ikke være bundet af maksimumsbeløbene.

Det er intentionen med dette projekt at skabe et fremtidssikret alternativ til de normale "gangkollegier". Derfor vil projektet blive opført som store basisboliger, i princippet som familieboliger, der dog indrettes med fælles køkken/opholdsrum, to wc/bad og fire enkeltværelser. Det er således forudsat, at en bolig skal kunne deles af fire unge i bofællesskab. Boligerne mærkes som ungdomsboliger, men er teknisk indrettet således, at de i fremtiden kan ændres og ommærkes til regulære familieboliger, hvis behovet skulle ændre sig.

Der henvises i øvrigt til punktet Indledning i vedlagte bilag 1.

Der gøres opmærksom på, at der for almene familieboliger gælder dels en regel om, at den enkelte bolig maksimalt må udgøre 110 m2, dels en regel om, at boligernes samlede areal inkl. fælleslokaler i gennemsnit pr. bolig ikke må overskride 110 m2. På grund af den tænkte disponering af arealerne i stueetagen, overholder det foreliggende projekt ikke den sidste grænse. Plan & Arkitektur har derfor aftalt med projektets arkitek og bygherre, at projektet tilrettes, således at det sikres, at bebyggelse overholder almenboliglovens arealgrænser.

 

Eksisterende forhold - status for Ørestad City

Den aktuelle ejendom er beliggende i Ørestad City på nordsiden af Arne Jacobsens Allé. Ejendommen udgør ca. ¼ af et byggefelt beliggende mellem Arne Jacobsens Allé og Edvard Thomsens Allé. Den øvrige del af byggefeltet forventes bebygget med dels et parkeringshus, dels et erhvervsbyggeri.

Ørestad City kan fuldt udbygget rumme 1,1 mio. m2 etageareal (ekskl. overbygning af Øresundsforbindelsen).

De overordnede trafikale infrastrukturanlæg Centerboulevard, Ørestads Boulevard, Metro, Arne Jacobsens Allé og Hannemanns Allé samt flere adgangsveje, den 7,5 ha store bypark, kanalen langs Arne Jacobsens Allé, Kay Fiskers Plads, vandkaskaderne langs pladsen samt første del af centergaden og centertorvet i forbindelse med Fields er etableret, og 4 erhvervsbyggerier, herunder centret Fields på modsatte side af Arne Jacobsens Allé og KLP-huset på samme side som Signalhuset, er taget i brug.

Hovedkanalen langs Ørestads Boulevard er under etablering, og et nyt domicil for Københavns Energi samt boligbebyggelsen M-huset er under opførelse. Endvidere er byggeprojekter med et samlet etageareal på ca. 300.000 m2, herunder det nye gymnasium, under forberedelse.

Ørestad City er, på baggrund af beliggenheden i det trafikale knudepunkt mellem lufthavn, motorvej, regionalbane og Metro, tænkt primært som et bykvarter med kommercielle og finansielle erhvervsvirksomheder. Det er dog forudsat, at der skal opføres mindst ca. 1.200 boliger i området. De aktuelle prognoser tyder på, at boligantallet kommer op på ca. 1.600 boliger, der primært placeres omkring byparken.

 

Projektet

Signalhuset tager udgangspunkt i de store bymæssige linier, der tegner Ørestad City og er tænkt, med sin bygningsmæssige skala og arkitektur, at medvirke til at skabe et urbant miljø langs Arne Jacobsens Allé.

Projektet, der er udviklet i samarbejde med Nobel Arkitekter A/S, er baseret på en meget rationelt formet bygningskrop med facader af farvede elementer. Langs alle facader er der placeret altangange, altaner og terrasser, hvis værn kombineres med lette og meget transparente skærme af galvaniseret strækmetal.

Selve bygningen får en markant vertikal opdeling af facadeelementer og glaspartier i etagernes fulde højde. Skærmene udføres som sammenhængende altanmotiver med strategisk placerede partier af strækmetal i et åbent mønster. De gennemgående altaner/altangange og de markante u-jern, der afslutter etagedækkene i den ydre facade, føjer hertil en horisontal understregning

Bebyggelsen omfatter et etageareal på ca. 8.000 m2 i 10 etager og med en delvist åben stueetage, der fungerer som fællesareal og ankomstareal. Der opføres 72 basisboliger, hver med et gennemsnitligt boligareal på ca. 110 m2. I den delvist åbne stueetage indrettes 217 m2 fælleslokaler, samt café, viceværtkontor og vaskeri.  I kælderen placeres depotrum, sikringsrum, teknikrum og affaldsrum. Samlet areal i kælder udgør 600 m2.

Adgang til gårdrummet sker fra Edvard Thomsens Vej via en port i den kommende erhvervsbebyggelse eller via parkeringshuset, samt fra promenaden ud mod Arne Jacobsens Allé. Den primære adgang til etagerne sker via elevatorer, som placeres i det store fællesareal under bygningen. Adgang til elevatorer sker fra gårdside. Trapper placeres som fritstående elementer ligeledes i gårdrummet.

I gårdrummet er anvist et opholdsareal indrettet med borde, bænke og en boulebane, der er værnet af hække og markeret af trærækker omgivet af et færdselsareal. Udformning og indretning af gårdrummet forudsætter en nærmere bearbejdning med henblik på at gøre det så attraktivt som muligt for beboere og ansatte og i forhold til vuet fra promenaden.

For en nærmere gennemgang af bebyggelsens facadeudformning og konstruktion samt indretning af boligplaner, henvises til vedlagte redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, der er vedlagt som bilag 1.

 

Planforhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord" og er beliggende i underområde V bestående af den sydlige halvdel af den 7,5 ha store bypark og byggefelterne mellem parken og Arne Jacobsens Allé. Langs med Arne Jacobsens Allé er fastlagt 4 byggefelter mellem Centerboulevard og Ørestads Boulevard med facadelængder på 80-100 m. Ejendommen indgår i det andet byggefelt regnet fra Centerboulevard.

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 200 svarende til en byggerummelighed på ca. 180.000 m2 for hele område V. Heraf skal mindst 50.000 m2 etageareal anvendes til boliger, primært placeret i byggefelterne ud mod byparken.

Det er intentionen med lokalplanen, at bebyggelse skal placeres og udformes med henblik på særligt at markere de overordnede byrum, herunder Arne Jacobsens Allé. Bebyggelsen skal i dimensionering, proportionering og udformning tage udgangspunkt i den storskala, der fremgår af byggefelternes bebyggelsestæthed og størrelse. Krav til bebyggelsens ydre fremtræden og friarealer skal medvirke til at give området et helhedspræg af høj kvalitet. Det tilstræbes at opnå et levende bymiljø med høj grad af integration mellem erhverv og boliger og rige muligheder for såvel urbant som rekreativt byliv.

Bebyggelse mod Arne Jacobsens Allé skal opføres som sluttet randbebyggelse i 8 etager med en gesimshøjde på 30-32 m. Stueetagen skal have en højde på ca. 5 m, skal være tilbagetrukket 3-4 m og skal udføres overvejende i klart glas.

Friarealet skal være af størrelsesordenen 40 pct. af boligetagearealet og kan tilvejebringes dels på egen grund, dels ved andel i de fastlagte fælles grønninger samt øvrige fællesarealer. Parkeringsdækningen udgør 1 plads pr. 200 m2 etageareal, og højst ¼ heraf må indrettes på terræn.

Projektet til Signalhuset er i overensstemmelse med lokalplanens overordnede intentioner og med den overvejende del af de bebyggelsesregulerende bestemmelser.

Det er ikke i overensstemmelse med lokalplanen at opføre bebyggelsen i 10 etager, men det fremgik allerede af udbudsmaterialet, at op til 10 etager kunne forventes godkendt for at fastholde den fastsatte bygningshøjde med de typisk lavere etagehøjder i boligbebyggelse.

Bygge- og Teknikforvaltningen fastholder, at stueetagen mod Arne Jacobsens Allé skal udføres med visuelt åbne facader og indrettes med udadvendte funktioner, hvorfor der ikke kan indrettes boliger. Herudover skønnes det, at boliger ikke vil være attraktive på grund af trafikbelastningen og beliggenheden under en 3-4 m bred udkragning. I projektet er ca. ½ af facadelængden ud mod Arne Jacobsens Allé og ca. 1/3 af den samlede facadelængde udnyttet med fælleslokaler og elevartortårne, mens resten står åbent. Bygningen hviler på brede betonsøjler, der spænder ud i husdybden og derved giver stueetagen tyngde. Indkig til gårdrummet gennem den åbne stueetage stiller ekstraordinære krav til udformningen heraf. Bygningen kan forberedes til, at stueetagen på sigt udbygges. Idet der kun er adgang til bygningen fra gårdside, hvilket heller ikke er i overensstemmelse med lokalplanen, vil der ved udbygning af stueetagen skulle tages hensyn hertil.

I forbindelse med opførelse af KLP-bygningen på Arne Jacobsens Allé 15-17 blev der meddelt dispensation til at øge højden på stueetagen til ca. 5,90 m samt den samlede bygningshøjde til ca. 32,90 m under forudsætning af, at de øvrige bygninger i facaderækker udføres med samme højder.

I henhold til den efter lokalplanen vedtagne parkeringsstrategi for Ørestad City, skal parkeringspladser overvejende indrettes i fælles parkeringshuse, der muliggør dobbeltudnyttelse af pladserne samt mindsker belastningen på de ubebyggede arealer. Indtil der er givet tilladelse til opførelse af så meget byggeri, at der udløses krav om etablering af et antal p-pladser svarende til kapaciteten i et p-hus, meddeles der dispensation til at etablere parkeringen på terræn i byggefelter.

Bygge- og Teknikforvaltningen kan anbefale, at der meddeles de ovenfor beskrevne dispensationer.

 

Københavns Kommunes boligpolitik

På mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001 - 2004. Indholdsmæssigt har planen bl.a. til formål at åbne mulighed for, at flere borgere vil blive boende i byen, samt at tilskynde til fornyelse af byens utidssvarende boligmasse med henblik på attraktive boliger. Desuden nævnes, at der skal tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives det i strategiplanen, at nybyggeri skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

Med det aktuelle projektets beliggenhed i Ørestad City Nord - et nyt byområde tæt på Fields og Bella Center - er der nem adgang til byens centrum med Metro, der åbnede i oktober 2002. Selve bebyggelsen vil blive omkranset af rekreative områder med landskabelige kanaler, stisystemer m.v. Endvidere er det i lokalplanen forudsat, at området bebygges med rummelige boliger på mindst 85 m2 i gennemsnit og serviceerhverv.

Der er med det aktuelle projekt taget hensyn til fleksibilitet og beboersammensætning, dels ved at boligerne indrettes så de kan ændres fra ungdomsboligbofællesskaber til familieboliger, dels ved at beboerne i bofællesskaberne tillægges indflydelse på udlejningen.

Efter Bygge- og Teknikforvaltningens vurdering betyder disse forhold, at projektet lever op til kommunens boligpolitiske hensigter.

 

Udlejning og kommunal anvisning

Boligerne mærkes som almene ungdomsboliger og skal derfor udlejes til unge under uddannelse eller andre unge med særligt behov for en ungdomsbolig.

Der henvises i øvrigt til afsnittet Udlejning og kommunal anvisning i vedlagte bilag 1.

 

Økonomi

Projektets anskaffelsessum er opgjort til i alt 157.578.000 kr. inkl. moms, svarende til ca. 19.380 kr. pr. m2 bruttoetagereal. Det samlede bruttoareal udgør ca. 8.131 m2. Lejen er på det foreliggende grundlag beregnet til 884 kr. pr. m2 pr. år, ekskl. varme.

Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger. Der henvises i øvrigt til punkterne om økonomi og finansiering i vedlagte bilag 1.

Kommunens grundkapitallån vil på grundlag af den anslåede anskaffelsessum, andrage ca. 11 mio. kr. (Udgiften afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion: 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden)).

Finansieringen af det kommunale grundkapitallån til opførelse af 72 almene boliger i Ørestad City, sker via boligpolitiske strategiplan – dels via Økonomiudvalgets budget, bevillingen Økonomiske forvaltning, anlæg funktion 6.51.3 (puljen "Flere boliger til unge"- fælles 4´ere) med 10,6 mio. kr. (2004 p/l), dels for så vidt angår de resterende 0,4 mio. kr. via puljen afsat til almene familieboliger under Bygge- og Teknikudvalget. 

Ungdomsboligbidraget udgør årligt ca. 1.171.300 kr., hvoraf kommunen refunderer staten 20 pct. svarende til 234.260 kr., der afholdes af budgetansvarlig institution: Plan & Arkitektur på funktion 5.94.1

Den kommunale garantiforpligtelse vil udgøre ca. 41 mio. kr.

 

Vurdering

Projektet lever med sin overordnede arkitektoniske idé op til intentionerne om, at bebyggelsen skal have en bærende idé og være af arkitektonisk høj kvalitet.

Opgaven at placere et boligbyggeri på den udlagte matrikel, hvor den modstående bebyggelse i karreen er et stort parkeringshus og nabobebyggelsen et endnu ikke defineret erhvervsbyggeri, har været en udfordring, som arkitekten har formået at håndtere ved at "lette" boligbyggeriet.

Dette er i første omgang sket ved at hæve bygningen over terræn, så der skabes kontakt til gårdrummet med de spinkle trægrupper og opholdsarealet med petanquebane. Dernæst ved at give bygningen et "uformelt" udtryk med de farvede facadeelementer og skærmpanelerne i strækmetal. Begge udgør et forfriskende indslag mellem bygninger i glas, stål og natursten og vurderes tillige at bibringe facaden et levende og varieret udtryk, som et godt modspil til "naboerne".

Fællesarealet i stueplan med fællesfunktionerne er med til at skabe et åbent og sikkert ankomstareal, der vil opfattes lyst og venligt, idet lyset fra himlen og fra de opstillede lysgivere vil reflekteres i kanalen langs Arne Jakobsens Allé.

Gårdrummet skal gives en sammenhængende udformning, der tager højde for de forskellige bygninger/funktioner i karreen. Den viste indretning af gårdrummet ved Signalhuset forekommer meget "åben", og en videre bearbejdning må bl.a. tage højde for eventuelle "vindlommer".

 

Miljøvurdering

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagte bilag 1.

 

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljøkontrollen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.

Byggeri og bolig har afgivet udtalelse af 23. marts 2004, hvoraf det fremgår, at indretningen af hver bolig med 4 værelser til unge medfører, at hvert af de 4 værelser skal udgøre en selvstændig brandcelle, og at kravene til flugtveje ikke er opfyldte.

Efterfølgende har byg- og driftsherrre i samråd med Plan & Arkitektur og Byggeri & Bolig tilrettet projektet, bl.a. ved at indtegne en flugtvejspassage gennem bygningen fra facaden til gårdsiden, således at kravene til brandsikkerhed nu er opfyldt. Der henvises i den forbindelse til redegørelsen om planlægning, arkitektur, finansiering og økonomi, der er vedlagt som bilag 1.

De øvrige hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling. De indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i Bygge- og Teknikborgmesterens forkontor.

 

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering, m.v..

 

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BYGGE- OG TEKNIKBORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A. Revideret skema A-ansøgning af 2. april 2004 om støtte til opførelse af 288 almene boliger til unge

B. Projektbeskrivelse

C. Tegningsbilag

D. Omslag med høringssvar

 

 

 

 

Mette Lis Andersen                                                     Erik Jacobsen