Bygge- og Teknikudvalget

 

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 5. maj 2004

 

 

Sager til beslutning

 

23.      Støtte til opførelse af 31 almene familieboliger i Ørestad City - "Parkhusene"

 

BTU 230/2004  J.nr. 631.0035/04

 

 

INDSTILLING

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget overfor Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at  godkende projekt til opførelse af 31 almene familieboliger på Ørestad Boulevard, – del af matr.nr. 183 Eksercerpladsen og del af byggefelt 5d

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at meddele tilsagn om kommunal støtte i form af garanti for realkreditlån samt kommunal grundkapital på 7 pct. af anskaffelsessummen, og

at  bemyndige Bygge- og Teknikudvalget til at godkende det endelige projekt og anskaffelsessummen under forudsætning af, at der ikke er væsentlige ændringer i forhold til det foreliggende.

 

 

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller endvidere, at Bygge- og Teknikudvalget godkender,

at  Bygge- og Teknikforvaltningen, under forudsætning af projektets godkendelse, indgår aftale med Lejerbo om fleksibel udlejning indenfor rammerne af kommunens standardmodeller, idet kriteriernes præcise formulering fastlægges i samarbejde mellem Lejerbo og forvaltningen.

 

 

RESUME

KPC BYG A/S har som bygherre og med Lejerbo som driftsherre, indsendt skema A-ansøgning om støtte i henhold til lov om almene familieboliger samt støttede private andelsboliger mv. til opførelse af 31 almene familieboliger på del af matr.nr. 183 Eksercerpladsen (del af  byggefelt 5d), beliggende Ørestad Boulevard (Parkhusene).

KPC BYG A/S og Lejerbo er valgt som henholdsvis bygherre og driftsherre til byggeriet på baggrund af Københavns Kommunes udbud i 2003 af grundkapitallån til almene familieboliger i åben kvote.

De 31 almene familieboliger indgår i et samlet projekt, der er udviklet i samarbejde med arkitektfirmaet Arkitema og rummer i alt 63 lejligheder, som opføres med blandede ejerformer – almene familieboliger og ejerboliger. De almene familieboliger udstykkes som en samlet ejerlejlighed.

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord" og beliggende i underområde V. Projektet er i overensstemmelse med det gældende plangrundlag.

Anskaffelsessummen er beregnet til 54.183.000 kr. inkl. moms, svarende til ca. 18.800 kr. pr. m².  Grundkapitallånet udgør 7 pct. heraf, svarende til ca. 3,8 mio. kr., og den kommunale garantiforpligtelse kan beregnes til ca. 14,1 mio. kr.

Boliglejen er på baggrund af den kalkulerede anskaffelsessum beregnet til ca. 1.065 kr. pr. m²  i gennemsnit svarende til en månedlig leje på ca. 5.900 kr. for en  bolig på 2 værelser, ca. 8.000 kr. for en bolig på 3 værelser og ca. 9.700 kr. pr. måned for en bolig på 4 værelser.

Da forvaltningen forventer at kunne meddele tilsagn om offentlig støtte til byggeriet inden den 1. juli 2004, er projektet ikke bundet af det fastsatte maksimumsbeløb for anskaffelsessummen til almene familieboliger på 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal, som trådte i kraft den 1. januar 2004 i forbindelse med den seneste ændring af almenboligsloven.

Endvidere foreslås udlejning af boligerne, efter sædvanlig aftale med kommunen, at ske efter særlige kriterier, der skal sikre en afbalanceret beboersammensætning.


SAGSBESKRIVELSE

Baggrund

KPC BYG A/S har som bygherre og med Lejerbo som driftsherre søgt om støtte i henhold til lov om almene boliger samt støttede private andelsboliger m.v. til opførelse af 31 almene familieboliger på del af matr.nr. 183 Eksercerpladsen – byggefelt 5d, beliggende Ørestad Boulevard (Parkhusene).

 

Projektet indgår i et tilbud fra KPC BYG A/S og Lejerbo, der er accepteret som henholdsvis bygherre og driftsherre på byggeriet på baggrund af Københavns Kommunes udbud af grundkapitallån i 2003 til byggeprojekter med almene familieboliger i åben kvote.

 

Der henvises i den forbindelse til Bygge- og Teknikforvaltningens og Økonomiforvaltningens indstilling om valg at bygherrer og driftsherrer, som blev tiltrådt i Borgerrepræsentationens møde den 12. november 2003 (504/03). Heri indgår projektet som tilbud nr. 5  i Bedømmelsesudvalgets betænkning vedrørende udbud 2003, Åben kvote familieboliger, som er optrykt som bilag 4 til indstillingen. I tilbuddet er anskaffelsessummen kalkuleret til ca. 19.000 kr. pr. m² bruttoetageareal.

 

I forbindelse med udbuddet er der stillet krav om, at den valgte driftsherre skal ommærke i størrelsesordenen 2 små familieboliger til ungdomsboliger for hver ny stor familiebolig, som den valgte driftsherre bliver driftsherre for. Desuden skal et mindre antal almene boliger i eksisterende byggeri stilles til rådighed for særligt udsatte grupper. Samtidig skal hver 3. bolig i det almene byggeri stadig stilles til rådighed for den boligsociale anvisning.

 

I forbindelse med tilbuddet har Lejerbo fremsendt en redegørelse for, hvorledes den forudsatte ommærkning af familieboliger til ungdomsboliger tænkes gennemført, tillige med en redegørelse for de initiativer, som er iværksat med henblik på at skaffe boliger i den eksisterende boligmasse til særligt udsatte grupper.

 

Ved meddelelse af tilsagn om offentlig støtte til nærværende byggeri vil det være et vilkår, at der senest inden byggeriets færdiggørelse foreligger en konkret ansøgning fra Lejerbo om ommærkning af familieboliger til ungdomsboliger og tilbud om boliger til særligt udsatte grupper i den eksisterende boligmasse, som forvaltningen kan tiltræde.

 

Efter den seneste ændring af almenboligloven (ændringslov nr. 1233 af 27. december 2003) er der fra 1. januar 2004 indført maksimumsbeløb for anskaffelsessummen for alment byggeri. Anskaffelsessummen for almene familieboliger er fastsat til maksimalt 17.000 kr. pr. bruttoetageareal, og for almene ældre- og ungdomsboliger er den maksimale anskaffelsessum fastsat til 20.000 kr. pr. m² bruttoetageareal.

 

Nærværende projekt og de øvrige projekter, der efter udbud i 2003 er valgt, jfr. ovenfor, og hvorom der er nu er indsendt skema A-ansøgning, er imidlertid omfattet af en overgangsbestemmelse, hvor maksimumsbeløbene ikke finder anvendelse for tilsagn om offentlig støtte, der meddeles inden den 1. juli 2004, såfremt der inden den 12. november 2003 (lovforslagets fremsættelse) er indgået forhåndsaftale om byggeriet eller valgt bygherre.

 

Da indstilling til Borgerrepræsentationen om valg af bygherre er tiltrådt af såvel Bygge- og Teknikudvalget som Økonomiudvalget inden den 12. november 2003, og da forvaltningen forventer at kunne meddele tilsagn inden den 1. juli 2004, er nærværende projekt ikke bundet af maksimumsbeløbet på 17.000 kr. pr. m² bruttoetageareal.

 

De almene familieboliger indgår i et samlet projekt med i alt 63 boli ger, der i sin helhed opføres af KPC BYG A/S som bygherre og er udviklet i samarbejde med arkitektfirmaet Arkitema. Bebyggelsen opføres med blandede ejerformer, hvor de 31 almene familieboliger udgør knap halvdelen. De resterende boliger i bebyggelsen opføres som ejerboliger.

 

Grundsælger er Ejendomsudviklingsselskabets Parkhusene. De almene familieboliger og fælleslokaler vil blive udstykket som en selvstændig ejerlejlighed, som tilskødes en afdeling under Lejerbo for en samlet grundkøbesum på 9.818.000 kr., svarende til ca. 3.400 kr. pr. m² bruttoetageareal inkl. udgifter til byggemodning.

Byggeriet forventes påbegyndt i september 2004 og forventes færdigopført ca. maj 2006.

 

Eksisterende forhold - status for Ørestad City

Den aktuelle ejendom er beliggende i Ørestad City på sydsiden af den store bypark. Parkhusene består af i alt 240 boliger, hvoraf den aktuelle første etape udgør 63 boliger. Etape 1 er beliggende ud til Ørestads Boulevard.

 

Ørestad City kan fuldt udbygget rumme 1,1 mio. m2 etageareal (ekskl. overbygning af Øresundsforbindelsen). Der kendes projekter for ca. halvdelen af rummeligheden.

De overordnede trafikale infrastrukturanlæg Centerboulevard, Ørestads Boulevard, Metro, Arne Jacobsens Allé og Hannemanns Allé samt flere adgangsveje, den 7,5 ha store bypark, kanalen langs Arne Jacobsens Allé, Kay Fiskers Plads, vandkaskaderne langs pladsen samt første del af centergaden og centertorvet i forbindelse med Fields er etableret, og 4 erhvervsbyggerier, herunder KLP-huset ret syd for Parkhusene, er taget i brug.

 

Hovedkanalen langs Ørestads Boulevard er under etablering, et nyt domicil for Københavns Energi samt boligbebyggelsen M- huset er under opførelse, og byggeprojekter med et samlet etageareal på ca.  300.000 m2, herunder det nye gymnasium, er under forberedelse.

 

Ørestad City er på baggrund af beliggenheden i det trafikale knudepunkt mellem lufthavn, motorvej, regionalbane og Metro tænkt primært som et bykvarter med kommercielle og finansielle erhvervsvirksomheder. Det er dog forudsat, at der skal opføres mindst ca. 1.200 boliger i området. De aktuelle prognoser tyder på, at boligantallet kommer op på ca. 1.600 boliger primært placeret omkring byparken.

 

Projektet

Bygningen, som er en 11 etager høj boligblok, indgår i en samlet boligbebyggelse, der i alt omfatter 3 bygningsblokke. De øvrige bygninger er tænkt udført i 8 etager, der alle orienterer sig som en U formet bebyggelsesstruktur mod Edvard Thomsens Vej. Bygningskomplekset rummer et delvist lukket have / parkområde med mulighed for ophold og leg.

 

Bygningen er placeret langs Ørestads Boulevard med gavlene mod Edvard Thomsens Vej og det grønne parkområde, som udgør den centrale Bypark i området Ørestad City.

 

Facader og gavle fremstår i et nutidigt og enkelt udtryk med klart afgrænsede felter, vekslende mellem felter af en lys, gul tegl og felter af glas. Bygningen opføres i kendte og afprøvede materialer, der er robuste, vedligeholdelsesvenlige og skånsomme overfor miljøet.

 

Der indrettes i alt 63 stk. lejligheder hvoraf de 31 lejligheder er almene boliger og de resterende 32 lejligheder er ejerlejligheder. De 31 almene boliger på 2-4 værelser har et samlet etageareal på 2.727 m² samt et fællesareal i stueetagen på 153 m². Boligernes areal varierer fra 67 m² til 110 m² og har en gennemsnitsstørrelse på  93 m². Der er altaner til alle boliger.

 

Planforhold

Ejendommen er omfattet af lokalplan nr. 309 "Ørestad City Nord" og er beliggende i underområde V bestående af den sydlige halvdel af den 7,5 ha store bypark og byggefelterne mellem parken og Arne Jacobsens Allé. Ejendommen indgår i byggefeltet nærmest Ørestads Boulevard på sydsiden af byparken.

 

Bebyggelsesprocenten må ikke overstige 200 svarende til en byggerummelighed på ca. 180.000 m² for hele område V.  Heraf skal mindst 50.000 m² etageareal anvendes til boliger, primært placeret ud mod byparken.

 

Det er intentionen med lokalplanen, at bebyggelse skal placeres og udformes med henblik på særligt at markere de overordnede byrum, herunder Arne Jacobsens Allé. Bebyggelsen skal i dimensionering, proportionering og udformning tage udgangspunkt i den storskala, der fremgår af byggefelternes bebyggelsestæthed og størrelse. Krav til bebyggelsens ydre fremtræden og friarealer skal medvirke til at give området et helhedspræg af høj kvalitet. Det tilstræbes at opnå et levende bymiljø med høj grad af integration mellem erhverv og boliger og der vil være rige muligheder for såvel urbant som rekreativt byliv.

 

I det aktuelle byggefelt må bebyggelse generelt opføres i maksimalt 8 etager. I de markerede randzoner mod byparken og Ørestads Boulevard må bebyggelse opføres i 6-12 etager, idet der kan opføres én bygning med et bebygget areal på ca. 500 m² i op til 12 etager.

 

På baggrund af et eksempelprojekt, der blev gennemført i foråret 2003 med 4 arkitekttegnestuer, har Ørestadsselskabet og Københavns Kommune aftalt supplerende guidelines for boligbebyggelserne langs byparken. Formålet med de supplerende guidelines er, at bebyggelserne langs parken skal fremtræde forskellige, men varierede over et fælles tema. I disse guidelines fokuseres bl.a. på, at facaderne op løses i et lys- og skyggespil og på at opnå en varieret og dynamisk afslutning af bygningerne foroven.

 

Friarealet skal være af størrelsesordenen 40 pct. af bruttoetagearealet og skal tilvejebringes dels på egen grund, dels ved andel i de fastlagte fælles grønninger samt øvrige fællesarealer. Parkeringsdækningen udgør 1 plads pr. 200 m² etageareal, og højst ¼ heraf må indrettes på terræn.

 

I henhold til den efterfølgende vedtagne parkeringsstrategi for Ørestad City, skal parkeringspladser overvejende indrettes i fælles parkeringshuse, der muliggør dobbeltudnyttelse af pladserne samt mindsker belastningen på de ubebyggede arealer. Indtil der er givet tilladelse til opførelse af så meget byggeri, at der udløses krav om etablering af et antal p-pladser svarende til kapaciteten i et P-hus, meddeles der dispensation til at etablere parkeringen på terræn i byggefeltet.

 

Projektet til 1. etape af Parkhusene er i overensstemmelse med det gældende plangrundlag.

 

Københavns kommunes boligpolitik

På mødet den 13. juni 2001 (BR 297/01) tiltrådte Borgerrepræsentationen den boligpolitiske strategiplan for 2001-2004. Indholdsmæssigt har planen til formål at åbne mulighed for flere til at blive boende i byen samt at tilskynde til fornyelse af

byens utidssvarende boligmasse med henblik på attraktive boliger. Desuden sigtes mod, at der tilvejebringes grundlag for, at nye boliger kan etableres nær byens herlighedsværdier. Endvidere tilkendegives, at nybyggeriet skal være af høj arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet.

 

Den aktuelle bebyggelse er beliggende i Ørestad City, der er et stort nyt byområde. Herfra er der nem adgang til byens centrum via Metroen. Projektet omkranses af rekreative områder med landskabelige kanaler, sti-systemer mv.

 

Bebyggelsen opføres med gode familieboliger med blandede ejerformer og i god arkitektonisk og byggeteknisk kvalitet. Efter forvaltningens vurdering betyder disse forhold, at projektet lever op til kommunens boligpolitiske hensigter.

 

Udlejning og kommunal anvisning

Efter almenboliglovens § 60, stk. 1 kan en almenboligorganisation indgå aftale med kommunalbestyrelsen om udlejning af maksimalt 90 % af familieboligerne i en afdeling efter særlige kriterier. For at sikre at byggeriet kommer godt fra start med en bred, socialt harmonisk beboersammensætning ønsker Lejerbo at indgå i en fleksibel udlejningsaftale, hvorefter der – med respekt af henholdsvis kommunens anvisningsret til hver 3. bolig, beslutningen om, at hver 9. bolig skal tilbydes til genhusning i forbindelse med byfornyelsen samt kravet om minimum 10 % almindelig ventelisteudlejning – udlejes efter særlige kriterier.

 

Den endelige udformning af kriterierne og den indbyrdes prioritering forudsættes fastlagt ved kommende drøftelser mellem Lejerbo og Københavns Kommune (Plan & Arkitektur) indenfor rammerne af kommunens " standardmodeller" for fleksibel udlejning, som Bygge- og Teknikudvalget tiltrådte i mødet den 4. december 2002 i forbindelse med godkendelsen af indstillingen om evaluering af udlejningsforsøg og fremtidige udlejningsaftaler i den almene boligsektor (BTU 587/2002).

 

Økonomi

Projektets anskaffelsessum er opgjort til i alt 54.183.000 kr. inkl. moms, svarende til ca. 18.800 kr. pr. m² bruttoetageareal (2.880 m²).

 

Lejen er på det foreliggende grundlag beregnet til 1.065 kr. pr. m² i gennemsnit ekskl. forsyningsudgifter.

 

Finansiering af byggeriet sker efter reglerne i lov om almene boliger og støttede private andelsboliger. Der henvises i øvrigt til punkterne om økonomi og finansiering i vedlagte bilag 1.

 

Kommunens grundkapital vil på grundlag af den anslåede anskaffelsessum andrage ca. 3,8 mio. kr. Udgiften afholdes af budgetansvarlig institution Plan & Arkitektur på funktion 8.24.5 (indskud i Landsbyggefonden).

 

Den kommunale garantiforpligtelse til udgøre ca. 14,8 mio. kr.

 

Huslejen for en 2 værelses bolig på 67 m² er opgjort til ca. 5.900 kr. pr. måned, for en 3-værelses bolig på ca. 89 m² til ca. 8.000 kr. og for en 4-værelses bolig på 110 m² ca. 9.700 kr. pr. måned.

 

Nærmere oplysninger om projektets økonomi, finansiering og lejeberegning fremgår af vedlagte bilag 1.

 

Vurdering

Bygningen er tænkt udformet i et enkelt og afklaret nutidigt formsprog med hensyn til valg af materialer og farver og lever hermed op til intentionerne om udformning af bebyggelsernes ydre fremtræden for Ørestaden. Bebyggelsen er desuden placeret tæt op ad det planlagte grønne parkområde, hvilket tilfører bebyggelsen et ekstra tilskud af grønne omgivelser.

 

Variationen i facadeudformningen med felter af lyse tegl og forskellige former for glas, kombineret med forskellige vinduesåbninger og altaner, er med til at understrege det valgte enkle formsprog på en overbevisende måde. Bygningen markerer sig klart i området med den store højde og husdybde samt med den skråt afskårne gavl mod syd.

 

Bygningen opføres i kendte og genanvendelige materialer, der er robuste og de valgte løsninger for bygningens udformning er truffet med henblik på at begrænse behovet for vedligeholdelse og dermed mindske driftsudgif terne. Boligerne orienterer sig overvejende i vestlig og østlig retning. Mod vest er der fra opholdsrummet direkte adgang til altanen, hvorfra der er kontakt med haveanlægget. Boligerne i den skrå gavl mod syd og i gavlen mod nord har tresidet lysindfald i opholdsrummet. Opholdsrummet har glasparti i rummets fulde bredde og tilfører hermed boligen det optimale lysindfald. Lejlighederne er udformet med rum af hensigtsmæssig  og møblerbar størrelse. Boligerne er indrettet med åbent køkken / alrum, som står i åben forbindelse til opholdsstuen med altaner og vil kunne fungere som tidssvarende boliger.

 

Bygge- og Teknikforvaltningen kan på denne baggrund anbefale støtte til gennemførelse af projektet i henhold til lov om almene boliger.

 

Miljøvurdering

Projektet vurderes ikke at have negative miljømæssige konsekvenser. Der henvises i øvrigt til afsnittet om miljøforhold i vedlagte bilag 1.

 

Høring

Plan & Arkitektur har indhentet udtalelser fra Familie- og Arbejdsmarkedsforvaltningen, Miljøkontrollen, Københavns Energi og Byggeri & Bolig.

 

De hørte instanser kan alle godkende det foreliggende projekt under forudsætning af, at nærmere specificerede krav opfyldes i forbindelse med den endelige byggesagsbehandling. De indhentede høringssvar er vedlagt til gennemsyn i borgmesterens forkontor.

 

BILAG VEDLAGT

1. Redegørelse for planlægning, arkitektur, økonomi og finansiering m.v.

 

BILAG VEDLAGT TIL GENNEMSYN I BORGMESTERENS FORKONTOR, RÅDHUSET, 1. SAL VÆRELSE 36

A.     Revideret Skema A- ansøgning af 2. april 2004 om støtte til opførelse af 31 almene familieboliger på Ørestad Boulevard (Parkhusene)

B.     Tegningsbilag

C.     Omslag med høringssvar

 

 

 

Jens Ole Nielsen