12. Startredegørelse for lokalplan Svanemølleholm med tilhørende udkast til udbygningsaftale, Østerbro (2019-0245471)

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til lokalplan, der muliggør, at Svanemølleholmen ved Sundkrogsgade i Nordhavn kan udvikles til serviceerhverv med op til 112.500 m2 nybyggeri. Økonomiudvalget skal tage til efterretning, at der bliver udarbejdet udkast til udbygningsaftale.

Sagsfremstilling

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

  1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Svanemølleholm på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

    Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget tager til efterretning,
  2. at der udarbejdes et udkast til udbygningsaftale, der fremlægges sammen med forslag til lokalplan.

Problemstilling

Grundejer har anmodet kommunen om en ny lokalplan for at muliggøre opførelse af op til 112.500 m2 serviceerhverv omkring Sundkrogsgade. Med planen igangsættes første del af byudviklingen på den fremtidige Svanemølleholm i ydre Nordhavn. Planen er i overensstemmelse med Strukturplan 2018 for Nordhavn, som Teknik-og Miljøudvalget tog til efterretning den 13. maj 2019 og Økonomiudvalget den 28. maj 2019.

Byggeriet forudsætter en ny lokalplan pga. omfanget af byggeriet. Herudover er det en forudsætning, at områdets anvendelse ændres fra ’havneformål’ til ’boliger og serviceerhverv’ med mulighed for større bygningshøjder og mere etageareal end givet med rammen i Kommuneplan 2015. Rækkefølgen for udvikling af byens nye byudviklingsområderne skal ændres, så der gives mulighed for, at Svanemølleholm kan udvikles allerede nu. De nødvendige ændringer af kommuneplanen vil Borgerrepræsentationen skulle tage stilling til ved den endelige vedtagelse af Kommuneplan 2019.

Løsning

Lokalplanområdet, der ligger ved Sundkrogsgade, udgør ca. 2/3 af den fremtidige Svanemølleholm i ydre Nordhavn. Den resterende del af Svanemølleholm, der ligger ind mod Skudehavnen, forventes lokalplanlagt til boligbebyggelser senere.

Grundejer ønsker at opføre erhvervsbyggeri i op til 38 meters højde i lokalplanområdet. Denne højde skal ses i forhold til de nye bolig- og erhvervsområder i de nye områder mod syd, hvor der er opført enkelte byggerier med højde på op til 60 meter. Den generelle bygningshøjde i lokalplanområdet vil være op til 24 m.  

Planforslaget sikrer en etapevis og sammenhængende udbygning af Nordhavn og udnytter infrastrukturen og stationsnærheden til den nye Metrostation Orientkaj, der forventes at åbne i 2020. Stationen er beliggende i en afstand af mellem 100 til 600 meter fra det aktuelle erhvervsområde. Byggeriet vil ligge indenfor de 870.000 m2, grundejer kan udvikle, før Nordhavnstunnelen åbner.

Byliv

Stueetagerne langs Sundkrogsgade og Kalkbrænderiløbskaj får en åbenhed og forberedes til udadvendte publikumsorienterede funktioner, der sikrer visuel kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor i bygningerne, hvilket vil øge trygheden i byrummene. Ved Kalkbrænderiløbskaj vil der blive etableret en promenade, en træbrygge og en ny park ved navn Kranparken samt to nye kanaler, som skal forbinde Kalkbrænderiløbet med Skudehavnen. Der vil derved blive skabt mulighed for aktiviteter i byrummene, så som sejlads, motionsture, ophold og andre fritidsaktiviteter langs med havneløbet og kanalerne, hvilket understøtter kommunens strategi Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet.

Bæredygtighed og bynatur

Teknik- og Miljøforvaltningen har drøftet mulighederne for at implementere Københavns Kommunes politikker, planer og strategier for bæredygtighed i projektet med bygherre. Grundejer kræver, at byggeriet DGNB-certificeres. DGBN er en certificeringsordning med fokus på bæredygtighed i byområder og bygninger. Det vil sige, at byggeriet er bæredygtigt både miljømæssig og økonomisk.

Med realisering af planen bliver der etableret flere nye grønne områder og plantet et stort antal nye træer. Langs med de nye kanaler vil der, som en del af det sammenhængende grønne forløb fra den nye containerhavn til Svanemøllehavnen, blive etableret grønne forbindelser. Dette vil blive konkretiseret i lokalplanarbejdet, ligesom Teknik- og Miljøforvaltningen vil gå i dialog med bygherre med henblik på at udvikle de grønne områder i den nye plan for at øge biodiversiteten og skabe flere rekreative oplevelser.

Der er på nuværende tidspunkt 12 træer (ni skovfyr og tre østrigsk fyr) i området, der lever op til kommunens kriterier for bevaringsværdige træer. Projektet forudsætter i sin nuværende form, at de 12 træer fældes. Tre træer står, hvor der er planlagt en kanal og ni træer, hvor der er en planlagt vejudvidelse. Med lokalplanen vil der i stedet blive fastlagt et langt større antal træer, så området generelt vil fremstå som en grøn bydel. I lokalplanprocessen vil det blive undersøgt om enkelte af træerne kan bevares.

Parkering

Krav til antallet af parkeringspladser fastlægges i overensstemmelse med Kommuneplan 2019, når denne er vedtaget.

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området perspektivområde for byudvikling og udlagt til havneformål (H1*) med en maksimal bebyggelsesprocent på 60 og bygningshøjder op til 20 meter. I Forslag til Kommuneplan 2019 foreslås området udlagt til 86.000 m2 etageareal boliger og serviceerhverv (C3*) med generelle bygningshøjder op til 24 m og mulighed for punktvise bygningshøjder op til 30 m. Samtidigt foreslås området i kommuneplanens rækkefølgeplanlægning byudviklet allerede fra 2019 (1. del af planperioden).

Grundejer er i forbindelse med høring af forslag til Kommuneplan 2019 fremkommet med et høringssvar vedr. ønske om generelle bygningshøjder op til 24 m og op til 38 m ud mod Svanemøllehavn. I alt ønsker grundejer mulighed for 150.000 m2 etageareal boliger og serviceerhverv på Svanemølleholm inklusiv de boliger, der vil blive lokalplanlagt for på et senere tidspunkt. Det forudsættes, at kommuneplanens ramme for området ændres i forbindelse med endelig vedtagelse af Kommuneplan 2019, så grundejers ønsker kan imødekommes. Lokalplanens bestemmelser vil blive ajourført med indholdet af Kommuneplan 2019, når den nye kommuneplan er endelig vedtaget.

Intern høring

Der er foretaget intern høring af lokalplanforslaget, herunder af Østerbro Lokaludvalg, der vil blive hørt igen, når forslaget sendes i offentlig høring. Følgende hovedsynspunkter har været fremført af Lokaludvalget:

  1. Lokaludvalget ønsker boliger og ikke erhvervsdomiciler langs med Kalkbrænderiløbskaj som i den oprindelige masterplan. Domicilerne findes for høje og skyggefulde og umuliggør, at man kan følge solens gang.
  2. Promenaden langs med Kalkbrænderiløbskaj findes for smal, og den ønskes etableret i ét niveau. Kajstrækningen ønskes drøftet med kommunen.
  3. Lokaludvalget ønsker ikke, at der bygges ud i havneløbet langs med Kalkbrænderiløbskaj.
  4. Lokaludvalget er bekymrede for trafikafviklingen ved krydset Sundkrogsgade/ Kalkbrænderihavnsgade og ønsker en løsning, der tager hensyn til borgerne i Vordingborggade. De finder ikke, at Sundkrogsgade bør udvides fra 2 til 4 vejspor.

Forvaltningernes bemærkninger

  1. Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, at området omkring Kalkbrænderiløbskaj på grund af trafikstøj fra Sundkrogsgade egner sig til erhvervsbyggeri. Bebyggelsens placering sikrer eftermiddags- og aftensol langs kajkanten, mens skygger fra de højeste bygninger primært kastes på Sundkrogsgade og erhvervsbebyggelsen foreslået øst for Sundkrogsgade. Der vil i det videre arbejde blive taget videst muligt hensyn til skygger og andre klima- og miljømæssige udfordringer.
  2. I den videre proces vil der være fokus på promenadens anvendelighed. Lokaludvalget vil blive inviteret til en dialog om såvel promenaden som Kranparkens udformning.
  3. Der vil ikke blive bygget ud i havneløbet, men der er et ønske om træbrygger, som Teknik- og Miljøforvaltningen vurderer, er væsentlige for kontakten og adgangen til og fra vandet. Træbrygger vil blive placeret og dimensioneret under hensyn til den eksisterende besejling af Kalkbrænderiløbet.
  4. Teknik- og Miljøforvaltningen er opmærksom på udfordringerne med trafikafviklingen ved krydset Sundkrogsgade/Kalkbrænderihavnsgade og udfordringerne for borgerne i Vordingborggade. Teknik- og Miljøudvalget har vedtaget et trafikforsøg, hvor effekterne af et forbud mod venstresving er under evaluering. Teknik- og Miljøforvaltningen forventer at kunne forelægge en evaluering for Teknik- og Miljøudvalget i december 2019. Når evalueringen foreligger, kan Teknik- og Miljøforvaltningen vurdere, om der er behov for yderligere tiltag for at håndtere trafikken. Teknik- og Miljøforvaltningen vil i den videre planlægning undersøge, om dele af Sundkrogsgade kan udlægges i 2 spor.

Anbefalinger til den videre planlægning

Teknik- og Miljøforvaltningen vil i det videre samarbejde med grundejer og bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

  • Udformning af planens grønne områder med hensyn til bynatur, biodiversitet og grønne forbindelser, og at forbindelserne ses i forhold til et sammenhængende grønt forløb fra den nye containerhavn til Svanemøllehavnen.
  • At stueetagerne mod Sundkrogsgade og Kalkbrænderiløbskaj forberedes til udadvendte publikumsorienterede funktioner med henblik på, at kajen og gaden aktiveres også udenfor kontortid.
  • At facadernes placering og udformning langs Sundkrogsgade medvirker til, at gaden fremstår som en klassisk bygade, og at der arbejdes med en ”nedskalering” af bygningerne/stueetagerne fx i form af en facadebearbejdning eller arkader, der kan medvirke til et godt byliv langs Kalkbrænderihavnskaj.
  • At områdets nuværende funktion som industrihavn og historien om Skudehavnen afspejles i valg af materialer og farver såvel i byrum som i den fremtidige arkitektur. Herunder at eksisterende strukturer som fx ramper, jernbanespor og fortøjningsringe så vidt muligt søges bevaret eller flyttet, og indpasset i den foreslåede bystruktur.
  • At udformningen af Kalkbrænderiløbskaj og Kranparken sker i dialog med lokale aktører herunder Lokaludvalget med henblik på at tilgodese aktiviteter, som kan tiltrække lokalområdets beboere og brugere.

Økonomi

Indstillingen har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Udbygningsaftale
På grundejers anmodning vil der blive udarbejdet udkast til en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. vedr. ombygning af Sundkrogsgade. Kommunen får vejanlægget vederlagsfrit, når det er færdiganlagt og godkendt af kommunen. Teknik- og Miljøforvaltningens forventede årlige driftsudgifter vil blive konkretiseret når lokalplanforslaget fremlægges.  

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget har vedtaget startredegørelsen, udarbejder Teknik- og Miljøforvaltningen et forslag til lokalplan og Økonomiforvaltningen et forslag til udbygningsaftale. Forvaltningerne forventer at forelægge forslag til lokalplan og udbygningsaftale for Borgerrepræsentationen primo 2020, hvorefter forslag til lokalplan sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget 3. kvartal 2020.

 

                    Søren Tegen Pedersen             Søren Wille

 

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. oktober 2019

Det Konservative Folkeparti fremsatte følgende ændringsforslag:
”At parkeringsnormen for boliger fastsættes til 1:100 m2.”

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med to stemmer mod otte. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: C og I.
Imod stemte: A, B, F, Ø og Å.
Undlod at stemme: O.

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.

Alternativet, Socialistisk Folkeparti, Radikale Venstre og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Der er med metroen investeret mange penge i at få udbygget højklasset offentlig transport til at betjene borgerne i området. Derfor ønsker partierne ikke, ligesom lokaludvalget, at Sundkrogsgade udvides til en firsporet vej.”

Socialistisk Folkeparti, Alternativet, Radikale Venstre og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at der langs Kalkbrænderihavnsløbet skal være et offentligt tilgængeligt og grønt byrum, som er mindst 25 m bredt.”

Socialistisk Folkeparti, Alternativet, Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”For partierne er det vigtigt, at der i den fremadrettede planproces tages højde for at sikre flest mulige bevaringsværdige træer.”

Det Konservative Folkeparti, Alternativet, Enhedsliste, Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti, Radikale Venstre og Liberal Alliance afgav følgende protokolbemærkning:
”For os er det vigtigt, at hvis de gamle jernbaneskinner bevares, at de så planeres, så de bevares som synlige historiske spor, men så der skabes en jævn flade af hensyn til bla. cyklister.”

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten finder domicilerne for høje og skyggeskabende.”