7. Startredegørelse for lokalplan "Hjørnestenen II", Apollovej 28, Vanløse (udsat sag) (2017-0397485)

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes lokalplan og tillæg til kommuneplan med henblik på udvikling af Hjørnestenen med private ungdomsboliger og en café frem for serviceerhverv, som gældende plangrundlag muliggør.

Sagsfremstilling

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,  

  1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Hjørnestenen II” på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

    Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender, 
  2. at Økonomiforvaltningen samtidig udarbejder forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 på baggrund af intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse (bilag 2).

Problemstilling

Bygherre ønsker at udvikle området, der i dag er omfattet af lokalplan nr. 468 ”Hjørnestenen” med 5.800 m2 private ungdomsboliger og 200 m2 café. Lokalplanen giver i dag mulighed for ca. 4.300 m2 etageareal til kontorformål. Projektet kan ikke realiseres efter den nuværende lokalplan, hvorfor der skal udarbejdes en ny lokalplan. Det planlagte projekt med ungdomsboliger kræver kommuneplantillæg, da gældende kommuneplanramme ikke muliggør byggeri til boliger. Startredegørelsen udarbejdes, da den foreslåede ændring kræver kommuneplantillæg.

Sagen blev udsat af Teknik- og Miljøudvalget på mødet den 7. maj 2018.

Løsning

Bygherre ønsker en bebyggelsesprocent på op til 185 % svarende til ca. 6.000 m2. I stueetagen ønsker bygherre at placere en café på ca. 200 m2 foruden fællesrum for ungdomsboligerne på ca. 400 m2. Da eksisterende tilstødende bygninger er fem etager, foreslås ca. fem etager svarende til 15-18 meter. Friarealerne foreslås placeret i gården, på tagterrasser og på pladsen vest for bygningen.

I forhold til den eksisterende lokalplan foreslås lokalplanområdet begrænset, således at det ikke omfatter dele af Apollovej, der er offentlig vej. Bygherre har erhvervet sig yderligere grundareal langs Vanløse Allé og kan således udnytte grunden mere intensivt uden at ændre på byggefeltet. Byggeriets maximale højde vil ikke være højere end i gældende lokalplan.

Sammenligning af eksisterende planforhold og det foreslåede, jf. bilag 3.

 

Eksisterende lokalplan

Forslag til nyt projekt

Anvendelse

S3, serviceerhverv uden bolig

B5, bolig med en mindre del erhverv

Lokalplanområdets areal

Ca. 3.700 m2

Ca. 3.300 m2

Bebyggelsesprocent

180

Op til 185

Etageareal

Ca. 4.300 m2

Op til 6.000 m2

Maksimal bygningshøjde/ etager

24 m / 5 etager

24 m / ca. 5 etager

Byliv

Pladsen foran byggeriet foreslås indarbejdet som et samlingssted og bindeled mellem ungdomsboligerne og bymidten. En café og anden udadvendt aktivitet i stueetagen vil kunne bidrage til byliv på den vestvendte plads, der også vil kunne fungere som et mødested for beboerne i området. Initiativet understøtter ’En bedre hverdag i byrummet’ i Fællesskab København.

Bynatur
Der er ikke eksisterende træer på lokalplanområdet. Derfor foreslås det, at lokalplanen sikrer træer på den nye vestvendte plads. Ligeledes foreslås det, at lokalplanen arbejder med begrønning af gårdrum og tagterrasser.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Katrinedals skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 8 %. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor den almene boligandel med fordel kan øges. På grund af lokalplanens omfang på ca. 5.800 m2 ungdomsboliger stilles kravet ikke. Det er i overensstemmelse med forvaltningens nuværende praksis vedrørende anvendelse af muligheden for at stille krav om almene boliger i nye lokalplaner. Ifølge praksis stilles kravet, hvis andelen af almene boliger i området understøtter det, samt hvis størrelsen af den samlede lokalplan overstiger 8.000 m2 byggeret til boliger, således at der kan stilles krav om mindst 2.000 m2 almene boliger. Hensynet til størrelsen af byggeriet er medtaget for at sikre en vis volumen og bygbarhed for de almene boliger, hvad enten de opføres som del af en samlet bebyggelse eller som en solitært beliggende bebyggelse (bilag 6).

Parkering

Der stilles i Kommuneplan 2015 krav om bilparkering på 1 plads pr. 300 m2 for ungdomsboliger, og 1 plads pr 100 m2 for erhverv, svarende til i alt 22 parkeringspladser for nybyggeriet.

Kravet til cykelparkering er på 4 pladser pr. 100 m2, svarende til 237 pladser.

Bygherre har ønsket, at bilparkering for ungdomsboligerne og den overvejende del af cykelparkeringen placeres i kælder under byggeriet (bilag 7).

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er området udlagt til serviceerhverv med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (S3-område). Kommuneplanen foreslås ændret til boligformål med en maksimal bebyggelsesprocent på 185 og en maksimal bygningshøjde på 24 meter (B5-område). Der ændres således ikke i den mulige bebyggelsestæthed eller -højde. Forudgående offentlighed forud for kommuneplantillægget (bilag 5) blev afholdt i perioden fra den 22. februar 2018 til den 14. marts 2018. Der blev modtaget 31 høringssvar i perioden, der for hovedpartens vedkommende udtrykte modstand mod byggeri i 24 meters højde og udvikling af grunden med ungdomsboliger. Høringssvarene gav ikke anledning til ændring i forvaltningens indstilling til kommuneplantillæg. Høringssvar og Økonomiforvaltningens kommentarer fremgår af bilag 4, hvidbog. Vanløse Lokaludvalg er blevet inddraget gennem møde og den forudgående offentlighed og vil blive involveret igen i forbindelse med udarbejdelsen af forslag til lokalplan. Lokaludvalget har bedt om yderligere dokumentation for skyggevirkninger, bygningshøjder, værelsesstørrelser og for pladsens udbredelse og sammenhæng med omgivelserne, hvilket vil indgå i det videre arbejde.

Stadsarkitekten deltager under behandlingen af indstillingen i Teknik- og Miljøudvalget.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen anbefaler, at der udarbejdes et forslag til lokalplan på det ovenfor nævnte grundlag. I det videre forløb vil der blive lagt særlig vægt på følgende forhold:

  • Stueetagen, minimum mod pladsen vest for det påtænkte byggeri, indrettes med udadvendte funktioner, f.eks. fælles funktioner til boliger, café og lign.
  • Ny bebyggelse langs Vanløse Allé forholder sig til det buede vejforløb og eksisterende højder, facadelinjer og materialevalg. Med sin afslutning tilvejebringer den et nyt byrum, der kan blive et lokalt mødested med en grøn karakter.
  • Bygningens tilspidsning mod vest, og sammenkoblingen mellem eksisterende og nyt byggeris højde, facader, vindueslinjer, gesimshøjder og lign. bearbejdes.
  • Det brede forareal mod Vanløse Allé videreføres for at understrege vejforløbet og skabe samhørighed med eksisterende byggeri.
  • Fysisk og visuel sammenhæng mellem de planlagte og eksisterende private gårdarealer sikres ved at opføre randbebyggelse.
  • Der sikres en god og sikker afvikling af trafikken i lokalplanområdet ved at arbejde for en inddragelse af det sydligste af Eskjærvej i en ny pladsdannelse.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Det skønnes, at gennemførelse af projektet vil give en kommunal skatteindtægt på ca. 1,6 mio. kr. årligt og mulighed for ca. fem arbejdspladser (2012-priser). På bygherres anmodning pågår drøftelser om en mulig udbygningsaftale, i henhold til planlovens § 21 b, med henblik på at skabe et attraktivt byrum, hvor Apollovej og Vanløse Allé mødes og gennemskæres af Eskjærvej. Et udkast til udbygningsaftalen vil blive fremlagt i forbindelse med lokalplanforslaget.

Videre proces

Når udvalgene har godkendt startredegørelsen, sætter Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen planarbejdet i gang og foretager en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP). Forvaltningerne forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i ultimo 2018, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget i primo 2019.

 

Peter Stensgaard Mørch                                               Pernille Andersen

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 28. maj 2018

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt uden afstemning.

Socialdemokratiet, Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”For at skabe en mere blandet sammensætning af boligformer i kvarteret og en bedre fordeling af almene boliger i byen mener partierne, at der skal indarbejdes et krav om 25 % almene boliger i det kommende lokalplanforslag. Ønsket skal ses i lyset af, at partierne forventer, at en kommende aftale med de almene boligorganisationer vil betyde, at det ikke længere er en forudsætning for at stille krav om almene boliger, at der minimum kan stilles krav om et etageareal på mindst 2.000 m2 almene boliger i en lokalplan.”

Radikale Venstre, Socialistisk Folkeparti, Dansk Folkeparti og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker, at der fremadrettet arbejdes videre med det arkitektoniske udtryk, således at det opleves mere givende ift. byen og den særlige hjørneplacering. Samtidig ønskes det, at der arbejdes videre med begrønning.”

Alternativet og Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker at fastholde bebyggelsesprocenten på 180, således at det sikres, at der er tilstrækkeligt lysindfald i boligerne.”