19. Udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse, Brønshøj/Husum (2019-0077034)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse, som Københans Kommune i samarbejde med de almene boligorganisationer fsb og SAB skal indsende til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet.

Sagsfremstilling

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

  1. at godkende Udviklingsplan for Tingbjerg/Utterslevhuse (bilag 2).

    Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
  2. at godkende, at Københavns Kommune har til hensigt at anvende den nyindførte hjemmel i almenboliglovens § 27b-c til helt eller delvist at undlade at opkræve tillægskøbesum ved afhændelsen af de almene boligafdelingers ejendomme (restarealer) i området.

Problemstilling

Tingbjerg/Utterslevhuse er udpeget som et hårdt ghettoområde efter den nye lovgivning om parallelsamfund fra 2018. Derfor er Københavns Kommune i samarbejde med de almene boligorganisationer SAB og fsb pålagt at indsende en udviklingsplan til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet, der redegør for, hvordan andelen af almene familieboliger reduceres fra 96 % til højst 40 % i 2030.SAB og fsb har sammen med Københavns Kommune i en årrække arbejdet med udviklingen af Tingbjerg, jf. Tingbjerg-Husum Byudviklingsstrategi, som blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 27. august 2015. Udviklingsplanen indeholder en række yderligere tiltag.

Løsning

Siden august 2018 har Københavns syv borgmestre i regi af Borgmesterforum for Udsatte Boligområder drøftet hovedprincipperne for håndteringen af den nye lovgivning om parallelsamfund. Borgmesterforum har på mødet den 11. marts 2019 drøftet udviklingsplanerne for hhv. Mjølnerparken og Tingbjerg/Utterslevhuse. Inden for rammen af Byudviklingsstrategien har SAB og fsb og Københavns Kommune igennem de seneste år arbejdet for at realisere visionen om en gennemgribende forandring af bydelen via fortætning med private boliger og forbedret infrastruktur. Heriblandt er der vedtaget nye lokalplaner for Lille Torv (BR 1. februar 2018) og Store torv (BR 13. december 2018). SAB og fsb har i 2018 indgået et partnerskab med den private udvikler NREP om byggeri af ca. 1.000 nye private boliger i Tingbjerg. Der har efterfølgende vist sig potentiale for at øge antallet til ca. 1.500 boliger. Disse tiltag er dog ikke tilstrækkelige til at imødekomme lovkravet om højst 40 % almene familieboliger i 2030, hvorfor udviklingsplanen indeholder en række yderligere tiltag.

Udviklingsplanen er udarbejdet sammen med boligorganisationerne og viderefører visionerne fra Byudviklingsstrategien fra 2015 og Byudviklingsplanen fra 2018. Disse suppleres med yderligere tiltag for at imødekomme de nye lovkrav. Der arbejdes ud fra følgende hovedprincipper i prioriteret rækkefølge:

  1. Fortætning med private boliger.
  2. Ommærkning til almene ældre- og ungdomsboliger.
  3. Såfremt punkt 1 og 2 ikke er tilstrækkeligt, vil der ved fornyet politisk behandling skulle tages stilling til eventuelt frasalg af almene boliger.

Begge boligorganisationers øverste myndighed (repræsentantskabet) har godkendt udviklingsplanen for Tingbjerg/Utterslevhuse, hvori der indgår følgende tiltag:

Nybyggeri af boliger og erhverv

Omdannelse af almene familieboliger

Effekt og fremtidig boligfordeling

Nybyggeri af:

  • ca. 1.536 private boliger i Tingbjerg samt 660 i Bystævneparken (som er en del af udviklingsplansområdet).
  • Det bemærkes, at kommunen ved afhændelse af almen ejendom i udsatte boligområder skal fastsætte kriterier for eventuel privat udlejning i 10 år frem.
  • ca. 270 ungdomsboliger
  • ca. 375 almene plejeboliger
  • Erhverv i et omfang svarende til ca. 180 boliger i Tingbjerg og ca. 340 boliger i Bystævneparken

Ommærkning/ombygning af ca. 116 almene familieboliger til hhv.:

  • ca. 50 ældreboliger og
  • ca. 66 ungdomsboliger

Såfremt planerne realiseres, vil området Tingbjerg/Utterslevhuse samt Bystævneparken i 2030 bestå af:

  • 2.234 almene familieboliger
  • 415 almene ældreboliger (+ 55 eksisterende ældreboliger på Tingbjerg Plejehjem)
  • 354 ungdomsboliger (+ 270 eksisterende ungdomsboliger på Tingbjerg Kollegiet)
  • 2.196 private boliger
  • Erhverv jf. lovgivningen omregnet til 591 boliger af 75 m2

 

Forudsætninger 
Ovenstående sammensætning bygger på en række forudsætninger om bl.a. fortsat efterspørgsel på private familie- og ungdomsboliger i København samt forbedring af den trafikale infrastruktur. Det indgår endvidere i planerne, at en del af de nye boliger skal etableres i Bystævneparken, der er godkendt af staten som en del af udviklingsplanens område. Udviklingen af Bystævneparken kan samtidig bidrage til, at bydelen får et generelt løft. Det er en forudsætning fra statens side, at der etableres en vejforbindelse til biler mellem de to områder, hvilket også indgår i Byudviklingsstrategien fra 2015. De trafikale forhold forudsætter ændring af de nuværende fredningsbestemmelser for dele af Vestvolden.

Opmærksomhedspunkter
Udviklingsplanen giver et overordnet bud på fremtidens Tingbjerg/Utterslevhuse. Der er en række usikkerheder i planen, som først kan afklares i forbindelse med realiseringen. Herunder særligt fastlæggelsen af de konkrete byggemuligheder for tagboliger, byggeri på fredede arealer samt udviklingen af Bystævneparken. Implementering af udviklingsplanen vil indebære, at Borgerrepræsentationen får særskilte sager til godkendelse efterhånden, som tiltagene realiseres. Såfremt der sker større ændringer i forudsætningerne, skal planen evalueres og justeres. Udviklingsplanen rummer følgende opmærksomhedspunkter:

Lokalplanproces: De konkrete byggemuligheder fastlægges i forbindelse med lokalplanlægningen. I udviklingsplanen forudsættes byggeri på en række arealer, som også indgår i Byudviklingsstrategien fra 2015. Herunder kommunale grunde, bl.a. i den nordlige ende af Tingbjerg Skoles grund. Derudover forudsættes ændring af de nuværende fredningsbestemmelser for Utterslev Mose og beskyttelseslinjer langs Vestvolden til byggeri af ca. 300 boliger. Ændring af fredningsbestemmelser afgøres af staten/Fredningsnævnet. Derudover afhænger ca. 140 tagboliger samt 270 nye kollegieboliger også af lokalplanen. Hvis det ikke viser sig muligt at bygge nyt på de fredede arealer og på de eksisterende tage, vil yderligere ca. 200 almene familieboliger skulle ommærkes/ombygges, eller som en sidste mulighed frasælges.

Genhusning: Omfanget af permanent og midlertidig genhusning kan ikke fastlægges præcist med det konkretiseringsniveau, de nuværende planer har. Det er aftalt mellem kommunen og boligorganisationerne, at der udarbejdes en konkret plan for den genhusning, der måtte blive nødvendig. Det bemærkes, at i tilfælde med ommærkning forventes genhusning umiddelbart ikke at være nødvendig, da de almene boliger kan ommærkes i takt med, at boligerne opsiges og fraflyttes.

Langhusvej: I Byudviklingsstrategien fra 2015 blev rækkehusene på Langhusvej udpeget som et vigtigt areal at udvikle. Dels for at skabe bedre forbindelser til de grønne områder, som bygningerne i dag blokerer for, og dels fordi linjeføringen af en eventuel kommende letbane i Byudviklingsstrategien anbefales at gå gennem området. Desuden er rækkehusene i så dårlig stand, at en omfattende renovering med udgifter tangerende nybyggeri er nødvendig. Organisationsbestyrelsen i fsb har på den baggrund besluttet, at der arbejdes med, at de 42 rækkehuse på Langhusvej erstattes med nye almene boliger målrettet den nuværende beboermålgruppe. Denne beslutning er indarbejdet i udviklingsplanen, som fsb’s repræsentantskab har vedtaget. I genhusningen af beboerne fra Langhusvej vil det blive sikret, at der tages hensyn til beboere med behov for handicapvenlige boliger, tilgængelighedsboliger osv. Erstatningen er et væsentligt element i udviklingsplanen, da den også frigiver plads til nybyggeri af ca. 80-90 private boliger, hvilket reducerer behovet for ommærkning/frasalg af ca. 35 almene familieboliger. Det indstilles på et senere tidspunkt, at der reserveres grundkapital til erstatning med nye almene boliger. De eksisterende boliger er opført som handicapegnede familieboliger med anvisningsret til Socialforvaltningen. De nuværende beboere kan gives fortrinsret til de nye almene boliger, hvilket fsb er indstillet på. Det bemærkes, at beboerne, uanset om boligerne erstattes eller renoveres, vil skulle genhuses midlertidigt.  

Tillægskøbesum: Efter de nye regler om parallelsamfund kan kommunalbestyrelsen indtil den 1. januar 2025 i visse tilfælde beslutte helt eller delvist at undlade at opkræve tillægskøbesum i forbindelse med afhændelse af en almen boligafdelings faste ejendom. Det er en forudsætning for beslutningen, at der på de konkrete ejendomme (de nuværende almene arealer) bliver opført private boliger eller erhverv, samt at ejendommen på tidspunktet for indgivelsen af ansøgningen optræder på listen over udsatte boligområder. Det er kommunens ansvar at sikre, at disse forudsætninger er opfyldt. Borgerrepræsentationens beslutning skal behandles i overensstemmelse med de almindelige forvaltningsretlige grundsætninger, herunder ligebehandlingsgrundsætningen og kravet om økonomisk forsvarlighed.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Udviklingsplanen vil have afledte udgifter:

  • Fravigelse af krav på tillægskøbesummer.
  • Grundkapital til plejecenter, som allerede er afsat i moderniseringsplan 2. Derudover vil der blive udgifter til ombygning til almene ældreboliger samt potentiel tomgangsleje, som kommunen skal dække.
  • Grundkapital til 42 nye almene boliger på Langhusvej.
  • Afledte udgifter til daginstitutionskapacitet og trafikal infrastruktur. Disse midler er ikke afsat.
  • Kommunale investeringer i forbindelse med udvikling af Bystævneparken. Tilvejebringelse af disse midler vil indgå i kommende budgetforhandlinger.

Der må desuden forventes betydelige udgifter hos boligorganisationerne til renoveringer og i den forbindelse ombygning til almene ungdoms- og ældreboliger med støtte fra Landsbyggefonden. Hvis ombygningerne har karakter af nybyggeri, vil dette kræve yderligere kommunal grundkapital samt lånegaranti.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, indsender forvaltningerne udviklingsplanen til Transport-, Bygnings- og Boligministeriet den 1. juni 2019 med forbehold for efterfølgende godkendelse i Borgerrepræsentationen i overensstemmelse med lovgivningen. Processen er tilrettelagt således for at sikre maksimal tid til arbejdet med udviklingsplanen. Ved indsendelsen vedlægges en visionsfortælling (bilag 4), som beskriver Københavns Kommune og boligorganisationernes overordnede vision for fremtidens Tingbjerg. Parterne vil derefter løbende evaluere udviklingsplanen og forelægge en status på fremdriften for de politiske udvalg.

 

                      Peter Stensgaard Mørch                         Michel Schilling 

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 27. maj 2019

Det Konservative Folkeparti afgav følgende ændringsforslag:
”At 40 procent af de 2234 almene familieboliger sælges som private boliger”.

Ændringsforslaget blev ikke vedtaget med en stemme mod syv. Ingen undlod at stemme.

For stemte: C.
Imod stemte: A, F, O, Ø og Å.

Indstillingens 1. at-punkt blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen med fem stemmer mod to. Et medlem undlod at stemme.

For stemte: A, F og Ø.
Imod stemte: C og O.
Undlod at stemme: Å.

Enhedslisten afgav følgende protokolbemærkning:
”Enhedslisten vil arbejde med nedenstående forhold frem mod behandlingen i Borgerrepræsentationen og udarbejde en række forslag til behandling i Borgerrepræsentationen. Enhedslisten håber at andre partier også vil indgå i dette arbejde.

  1. Der skal laves en uvildig vurdering af, om der er skimmelsvamp i rækkehusene på Langhusvej.

  2. De nuværende beboere skal inddrages i indretningen af de nye rækkehuse, præsenteres for flere indretningsmuligheder og kunne påvirke disse. 

  3. De nuværende beboere skal have tilbudt flere genhusningsforslag. Genhusningen skal opfylde de krav til indretning som beboerne med handicap har brug for.

  4. Beboerne i Langhuset skal holdes økonomisk skadefri i forbindelse med genhusning

  5. Beboerne i langhuset skal have flyttehjælp og samme dag, som de flytter, skal alle personlige hjælpemidler flyttes med.

  6. Det er afgørende for fremtidens Tingbjerg som et attraktivt sted af bo for både nuværende og kommende beboere, at det sikres, at der fortsat i 2020 både er en lokal skole og at de lokale daginstitutioner i området kan fortsætte.

  7. Udviklingen af Tingbjerg stiller krav om udvikling af både mere og bedre kollektiv trafik til området, og der skal ses på, hvordan man imødegår en øget trafikbelastning af Frederikssundsvej i fremtiden.

  8. Området må ikke blive domineret af højhusbyggerier. Når der skal bygges i Bystævneparken må det ikke være væsentligt højere end i dag.

  9. Når de kommunale plejeboliger i Bystævneparken nedlægges og erstattes med almene plejeboliger, kan dette ikke regnes for et udtryk for, at andelen af almene boliger i byen stiger, da der er tale om at en type offentlige plejeboliger erstattes med en anden.”

Enhedslisten, Socialistisk Folkeparti og Socialdemokratiet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne noterer sig, at de handicapvenlige rækkehuse på Langhusvej erstattes med nye almene boliger målrettet den nuværende beboergruppe og at FSB er indstillet på at give de nuværende beboere i rækkehusene fortrinsret til de nye boliger. Partierne finder det vigtigt, at de nye boliger er lige så egnede og handicapvenlige som de nuværende samt at huslejen i de nye boliger holdes på et niveau, så de nuværende beboere reelt har mulighed for at bo i boligerne.”

Dansk Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Dansk Folkeparti er positiv stemt overfor selve udviklingsplanen, men stemmer i dag imod indstillingen, fordi der er sket en utilfredsstillende håndtering af spørgsmålet om handicapboligerne på Langhusvej i relation til nedrivning. DF er bekymret over den dårlige dialog mellem beboerne og fsb/SAB, hvor beboerne i stort tal skriftligt har protesteret over processen. Efter DF’s opfattelse bør nedrivning af handicapboligerne på Langhusvej opgives og i stedet bør man renovere handicapboligerne, som stort set alle beboere er tilfredse med. Det bør der arbejdes for og desuden bør kommunen se på, i hvilket omfang, der leves op til kommunens tilsynspligt i relation til at varetage borgerne/beboernes interesser.”

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:
”Vi finder, at løsningen er utilstrækkelig for at bringe Tingbjerg ud af ghettodefinitionen, når 96 procent af boligerne i dag er almene.”

Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Det er problematisk, at handicapboligerne nedlægges uden inddragelse af beboerne fra boligselskaberne side og uden sikring af, at beboernes genhusning sikrer minimum samme boligkvalitet og husleje som de eksisterende rækkehuse.”