8. Startredegørelse for lokalplan "Gadelandet I" med tilhørende kommuneplantillæg, Brønshøj-Husum (fællesindstilling) (2017-0239896)

Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der skal igangsættes udarbejdelse af lokalplantillæg med tilhørende kommuneplantillæg med henblik på udvikling af et butikscenter i ét plan samt placering af butikscenterfunktioner og boliger på tagdækket.

Sagsfremstilling

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

  1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Gadelandet I” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

    Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
  2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 1.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre et kombineret byggeri, hvor der i stueplan etableres butikscenter, der sammenbygges med den eksisterende detailhandelsbutik på Frederikssundsvej. På tagdækket etableres detailhandel, serviceerhverv og boliger med offentligt tilgængelige friarealer. Realisering af projektet forudsætter kommuneplantillæg samt ændring af lokalplanen.

Løsning

Området er et tidligere industriområde, der anvendes til en række blandede serviceerhverv. Området er mod nord, syd og vest omgivet af større almene boligbyggerier, mens der mod øst primært er erhverv. Frederikssundsvej er bydelens primære trafikvej og handelsstrøg.

Det nye byggeri får et samlet bruttoetageareal på 31.185 m² svarende til en bebyggelsesprocent på 160, hvoraf der etableres 23.285 m² erhverv. 7.900 m² bliver indrettet til boliger, svarende til 25% af det nye byggeri. Der etableres ca. 8.000 m² friareal på tagdækket, hvor minimumskravet til friareal er 5.490 m². I stueplan sammenbygges det nye center med den eksisterende større detailhandelsbutik på Frederikssundsvej, og der etableres adgange til tagdækket via trappeopgange.

Brønshøj-Husum Lokaludvalg har haft projektet i høring. Lokaludvalget forventer, at projektet vil have en positiv effekt for livet på Frederikssundsvej som strøggade, men er også bekymret for, hvordan trafikken til centret vil påvirke de omgivende gader og en eventuel negativ effekt på det eksisterende detailhandelsliv. Der henvises i øvrigt til bilag 2 - Faktaark.

Trafik

Frederikssundsvej er en tæt befærdet indfaldsvej til København. Ind- og udkørsel til den eksisterende detailhandelsbutik sker i krydset Husumvej/Frederikssundsvej, hvor der er dårlige oversigtsforhold, som påvirker trafiksikkerheden. Projektet må ikke medføre forværrede forhold i krydset. Parkering til det nye byggeri placeres i P-hus med udkørsel til Gadelandet, der i dag er uden cykelstier og med en del parkering langs vejen. Trafikken til Gadelandet vil øges og trafiksikkerheden skal forbedres. Dette sker i samarbejde med bygherre, der har anmodet om en udbygningsaftale for at håndtere dette forhold.

Byliv

I Fællesskab København er målet, at Københavns byrum skal invitere til at blive brugt i hverdagen, styrke kvarterernes sammenhæng og give plads til bynatur. Ønsket er, at den nye bebyggelse vil få brugere fra de omgivende områder, og at de offentligt tilgængelige friarealer vil blive benyttet som ramme for en række forskellige aktiviteter i sammenhæng med Husum Bypark.

Miljø og bynatur

Størstedelen af grundarealet bebygges, så det forudsættes, at der arbejdes med klimatilpasning i indretningen af friarealer og taget i projektet. Projektområdet er omgivet af forsinkelses- og skybrudsveje og skal tilpasses til disse. Området har i dag en høj befæstelsesgrad og beplantningen i området er primært selvsået, uplejet og af lav kvalitet. Friarealerne skal disponeres og planlægges, så disse opleves grønne og med varieret bynatur. Der vil samlet set blive tale om en markant forøgelse af grønne områder. Der er støjgener fra de omgivende veje, men placeringen af boliger på tagdækket væk fra den mest støjplagede vej mindsker generne. Trafikstøj fra parkering og vareindlevering håndteres ved inddækning på tagdækket, så støjgener minimeres.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Husum Skole skoledistrikt, hvor den almene boligandel er over 30 %. Det betyder, at det er et område, hvor der som udgangspunkt ikke kræves yderligere almene boliger. Lokalplanområdet ligger derudover i et område, der er udpeget som udsat byområde, hvorfor det samlet set ikke vurderes at være relevant at stille krav om almene boliger.

Parkering

Området er udlagt til boliger og serviceerhverv (C2-ramme). Området vurderes at være godt kollektivt betjent med en del buslinjer og ligger 850 meter fra Husum Station. Parkeringsnormen er 1 parkeringsplads pr. 100 m². Parkeringen etableres i P-hus med indkørsel fra Gadelandet. Normen for cykelparkering er 4 parkeringspladser pr. 100 m² for boliger. Normen for cykelparkering er fastsat til 2 parkeringspladser pr. 100 m² for butikscenter efter en nærmere vurdering af det fremtidige behov.

Detailhandel

Ved vedtagelsen af Kommuneplan 2015 gav Borgerrepræsentationen mulighed for yderligere 18.500 bruttoetagemeter detailhandel i Frederikssundsvej Bymidte, herunder 15.000 bruttoetagemeter til et nyt butikscenter. Baggrunden var en henvendelse fra bygherre og detailhandelsanalysen, foretaget i forbindelse med Kommuneplan 2015, der viste, at handelsbalancen for udvalgsvarer, altså den samlede andel af udvalgsvareindkøb som borgerne i Brønshøj-Husum foretager indenfor bydelen, var faldet fra 70 % i 1997 til 41 % i 2013. Det betyder, at bydelen er den dårligst betjente i kommunen, hvad angår udvalgsvarehandel. Ændringen understøtter kommuneplanens målsætninger om at sikre alsidige indkøbsmuligheder i alle bydele samt at begrænse transportafstande til indkøb og sikre god tilgængelighed for alle, især for gående, cyklende og brugere af kollektiv trafik. En analyse af projektets indvirkning på detailhandelen i de omgivende områder fra bygherre viser, at det primære markedsområde til butikscentret vil være Brønshøj-Husum, der samlet vil få øget omsætningen, særligt 50 % for udvalgsvarer. Den eksisterende detailhandel på Frederikssundsvej mister omsætning, særligt 16 % for udvalgsvarer, mens omsætningen i de nærliggende nabobydele og -kommuner kun vil blive berørt i mindre grad.

Kommuneplantillæg

Muliggørelse af projektet kræver kommuneplantillæg. I tillægget hæves den maksimale bebyggelsesprocent i Kommuneplan 2015 ramme nr. 1953 til blandet boliger og serviceerhverv (C2) fra 150 til 160 og afgrænsningen af Frederikssundsvej Bymidte ændres, så hele projektet er omfattet. Desuden tillades en stor udvalgsvarebutik på op til 5.000 bruttoetagemeter. Økonomiforvaltningen har vurderet, at der ikke skal afholdes forudgående offentlig høring, da der kun er tale om mindre ændringer, der ikke strider med hovedprincipperne for Kommuneplan 2015.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningerne vil i det videre samarbejde med bygherre og rådgiver særligt fokusere på, at:

  • Trafiksikkerheden på de omgivende veje skal sikres.
  • Der skal sikres væsentlige grønne friarealer på tagdækket og byggeriet skal klimatilpasses.
  • Facaden mod Frederikssundsvej skal være et vartegn for bebyggelsen og skabe sammenhæng med gadens arkitektur.
  • Cykelparkering skal etableres, så der er nem adgang til centret for cyklister.
  • Butikscentret skal have en høj grad af åbenhed og hænge sammen med den omgivende by, blandt andet ved at sikre butikker og serviceerhverv med direkte indgang fra vejene.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Det skønnes at gennemførelse af projektet vil give en kommunal skatteindtægt på ca. 6 mio. kr. årligt og mulighed for ca. 250 arbejdspladser (2012-priser).  På bygherres anmodning forventes indgået en frivillig udbygningsaftale i henhold til planlovens § 21 b. Udbygningsaftalen vil indeholde afledte infrastrukturanlæg som følge af projektet.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøudvalget og Økonomiudvalget har godkendt startredegørelsen, sættes planarbejdet i gang, og Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen foretager sammen en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Forvaltningerne forventer at forelægge forslag til lokalplan med kommuneplantillæg og udkast til udbygningsaftale med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen ultimo 2017, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Planerne ventes endeligt vedtaget før sommerferien 2018.

 

     Peter Stensgaard Mørch                     Pernille Andersen

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 21. august 2017

Indstillingen blev godkendt uden afstemning.