5. Forslag til lokalplan "Gadelandet III" med kommuneplantillæg, Brønshøj-Husum (2018-0011364)

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til at sende forslag til lokalplan med kommuneplantillæg i høring. Forslaget vil muliggøre nedrivning af eksisterende erhvervsbebyggelse og opførelse af et butikscenter med boliger og publikumsorienterede serviceerhverv på tagdækket.

Sagsfremstilling

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

  1. at godkende forslag til lokalplan ”Gadelandet III” (bilag 2) med henblik på offentliggørelse i otte uger.

    Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,
  2. at godkende det tilhørende forslag til tillæg til Kommuneplan 2015 (bilag 2) med henblik på offentliggørelse i otte uger sammen med lokalplanforslaget.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre et butikscenter sammenbygget med en eksisterende dagligvarebutik på Frederikssundsvej. På tagdækket etableres detailhandel, publikumsorienterede serviceerhverv og boliger med offentligt tilgængelige friarealer. Nedrivning af eksisterende bygninger samt omfang med ny bebyggelse og anvendelse, herunder mere detailhandel og højere bebyggelsesprocent, forudsætter, at der udarbejdes ny lokalplan og tillæg til Kommuneplan 2015. Der er udarbejdet startredegørelse for projektet, som blev godkendt af Teknik- og Miljøudvalget den 21. august 2017 og Økonomiudvalget den 29. august 2017.

Løsning

Bygherres intention er at opføre et butikscenter med boliger, detailhandel og publikumsorienterede serviceerhverv på tagdækket. Byggeriet vil have et etageareal på ca. 10.900 m² boliger, heraf mulighed for 2.900 m² private ungdomsboliger og ca. 23.000 m² butikscenter med serviceerhverv, hvoraf maksimalt 15.000 m² kan anvendes til nyetableret detailhandel. Bebyggelsen vil være i maksimalt 5 etager og i en maksimal højde af 20 meter. Friarealet vil svare til 10 % af etagearealet til erhverv og 40 % af etagearealet til boliger, hvor stort set hele arealet bliver placeret på tagdækket med offentlig adgang til arealerne.

Den nye bebyggelse kommer primært til at fremtræde med facader i tegl. Stueetagen bliver indrettet med en stor andel af glas som facademateriale for at sikre åbenhed og samspil med omgivelserne. Der etableres parkeringshus med begrønnede facader.

Der er støjpåvirkning fra de omgivende veje, specielt fra Frederikssundsvej og Gadelandet. Bebyggelsen er disponeret, så de vejledende støjkrav overholdes på opholdsarealer. Boliger og erhverv sikres desuden ved støjdæmpende tiltag i facader.

Byliv

Mod Frederikssundsvej etableres en lille plads, hvor der vil blive mulighed for udeservering. Projektet vil med offentlig adgang til små pladsdannelser på tagdækket give mulighed for ophold og leg. De planlagte stier og passager gennem bebyggelsen på tagdækket vil være med til at skabe mulighed for gennemstrømning af mennesker og give større tryghed.

Miljø og bynatur

Området er et tidligere erhvervsområde, der i dag bruges til blandede erhverv og delvist står tomt. Området er uden træer, der lever op til kriterierne for udpegning som bevaringsværdige træer. Træerne bærer præg af at være selvsåede kratbeplantninger og er yngre end 20 år eller vurderes ikke at have en restlevetid på 25 år. Med projektet bliver området stort set fuldt bebygget. Der etableres et større sammenhængende friareal på tagdækket med bede og lavere beplantning. Større træer indplaceres i samlede grupper og der stilles samlet krav om nyplantning af 33 træer. Der stilles desuden krav om grønne tage. Samlet set vil området fremadrettet have en større andel af offentligt tilgængelige grønne områder og beplantning end i dag, hvilket er i overensstemmelse med Fællesskab Københavns indsats om mere bynatur.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Husum Skole skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 42%. Det betyder, at det i henhold til kommuneplanens retningslinjer er et område, hvor der som udgangspunkt ikke kræves yderligere almene boliger. Lokalplanområdet og nærområdet er udpeget som udsat byområde i Politik for  Udsatte Byområder 2017 og der findes indenfor en radius af 500 meter fra projektområdet ca. 1.800 almene boliger. Der er derfor ikke stillet krav om almene boliger. I bilag 5 fremgår yderligere om forvaltningens vurdering.

Parkering

Kommuneplanen stiller et fast krav om én parkeringsplads pr. 100 m² etageareal, dog én parkeringsplads pr. 300 m² etageareal til ungdomsboliger. I lokalplanen svarer kravet til, at der skal etableres ca. 310 parkeringspladser, der placeres i parkeringshus. Kommuneplanen stiller krav om fire parkeringspladser til cykler pr. 100 m² etageareal. I Kommuneplan 2015 er der mulighed for at foretage en konkret vurdering af cykelparkeringsbehovet til blandt andet butikscentre. Ud fra en vurdering af kundernes fordeling på forskellige transportformer og et forventet øget behov for cykelparkeringspladser fremadrettet, er normen fastsat til to parkeringspladser pr. 100 m² etageareal, hvoraf 1 parkeringsplads pr. 1000 m² skal være til pladskrævende cykler. I lokalplanen svarer det til ca. 850 antal parkeringspladser. Ca. 600 af disse pladser placeres i konstruktion og resten placeres på tagdækket, nær indgange til boliger.

Kommuneplantillæg

I kommuneplantillægget hæves den maksimale bebyggelsesprocent i Kommuneplan 2015 ramme nr. 1953 til blandede boliger og serviceerhverv (C2) fra 150 til 160, og afgrænsningen af Frederikssundsvej Bymidte ændres, så hele projektet er omfattet. Desuden hæves det maksimale butiksareal til 57.000 bruttoetagemeter og der gives mulighed for en stor udvalgsvarebutik på op til 5.000 bruttoetagemeter.

Intern høring

Brønshøj-Husum Lokaludvalg har i forbindelse med den interne høring af planforslaget fremsendt en række kommentarer og ønsker:

  1. Bekymring om trafikforhold på de omgivende veje.
  2. At klimatilpasning skal være indarbejdet i projektet.
  3. Ønske om at opretholde og udbygge Frederikssundsvej som strøggade ved at placere udadvendte servicefunktioner mod Frederikssundsvej og etablere bredt fortov, udeservering og lignende.
  4. Ønske om at undersøge effekten på det lokale handelsliv.

Forvaltningens bemærkninger:

  1. Det er beregnet, at projektet vil generere 6.800 ture i bil, hvoraf 1.800 er trafik til den eksisterende detailhandelsbutik på Frederikssundsvej. Størstedelen af den ekstra trafikbelastning vil være på Gadelandet. Teknik- og Miljøforvaltningen har vurderet, at Frederikssundsvej som strøggade/indfaldsvej og Gadelandet som bydelsgade med deres bredder og trafikbelastning er dimensionerede til at håndtere den yderligere trafik.
  2. Der stilles krav om grønne tage. Der er med stort set fuld bebyggelse af hele grunden ikke mulighed for nedsivning i projektet, men regnvand fra projektets friarealer og tage kan kobles til planlagte skybruds- og forsinkelsesveje i området når disse anlægges.
  3. Mod Frederikssundsvej er der planlagt en mindre pladsdannelse med mulighed for udeservering. Mod Frederikssundsvej er givet mulighed for at indpasse cafe, restaurant eller lignende i stueetagen, og der stilles krav om stor grad af åbenhed mod de omgivende veje. Blandt andet skal der mod Frederikssundsvej og den sydlige del af Kobbelvænget være mulighed for direkte indgang til butikker fra gaden.
  4. I dag er der et lavt og faldende antal udvalgsvarebutikker, blandt andet på grund af konkurrence fra butikscentre udenfor kommunen. Forvaltningen vurderer, at den eksisterende lokale handel kan opleve en negativ effekt, men at et nyt knudepunkt vil styrke Husums lokale handelsliv og give nye attraktive muligheder for at bydelens borgere kan købe ind lokalt. Nogle af de eksisterende butikker forventes at ville flytte til centret.

Miljøvurdering

Forvaltningerne vurderer, at planerne ikke medfører miljømæssige konsekvenser, der betyder, at der skal udarbejdes en miljørapport (§10) eller en miljøkonsekvensrapport/VVM-redegørelse (§21) i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer og af konkrete projekter.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Det skønnes at gennemførelse af projektet vil give en kommunal skatteindtægt på ca. 6 mio. kr. årligt og mulighed for ca. 250 arbejdspladser (2012-priser).

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt planforslagene, sender Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen dem i høring i otte uger. Efter offentlighedsfasen vil forvaltningerne gennemgå de modtagne henvendelser og på baggrund heraf udarbejde indstilling om endelig vedtagelse af planforslagene. Denne forventes forelagt Borgerrepræsentationen ultimo 2018.

 

Peter Stensgaard Mørch                                               Pernille Andersen

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 19. marts 2018 

Sagen blev sendt tilbage til forvaltningen med henblik på frembringelse af yderligere oplysninger.