6. Startredegørelse for lokalplan ”Vibenshus Runddel” med kommuneplantillæg, Østerbro - Fællesindstilling (2018-0218031)

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til lokalplan. Økonomiudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes forslag til kommuneplantillæg. Planerne vil medføre nybyggeri på op til 14.680 m2 med en erhvervsbygning og nye boliger.

Sagsfremstilling

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

  1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Vibenshus Runddel på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

    Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget godkender,
  2. at Økonomiforvaltningen udarbejder forslag til kommuneplantillæg på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2.

Problemstilling

En bygherre har anmodet om en ny lokalplan for et område afgrænset af Jagtvej og Aldersrogade ved Vibenshus Runddel. Bygherre ønsker at afslutte en eksisterende del af en boligkarré med ny boligbebyggelse og endvidere opføre et enkeltstående erhvervsbyggeri ud mod Vibenshus Runddel. Realisering af projektet kræver en ny lokalplan samt kommuneplantillæg, da gældende lokalplan kun delvist dækker det ønskede projektområdet, og kommuneplanen ikke muliggør den ønskede bebyggelsesprocent og friarealdækning. 

Løsning

Området for nybyggeriet er et af Københavns tidlige fabriksområder, der over en årrække har stået øde og nedslidt. I dag er en del af de gamle fabriksbygninger nedrevet og tilbage står to ældre bygninger mod Jagtvej, der oprindeligt blev opført til bryggeri og cigarfabrik. Mod vest er området bebygget med en uafsluttet boligkarré, og mod nord er blandet erhvervs- og boligbebyggelse.

Det nye forslag til byggeri får et samlet etageareal på 14.680 m2. Bygherre ønsker at anvende 8.870 m2 til erhverv og 5.810 m2 til boliger, hvoraf 540 m2 er til ungdomsboliger. Det svarer til en samlet bebyggelsesprocent på 373. Erhvervsbebyggelsen opføres i 4-9 etager i en højde på op til 34 meter og boligbebyggelsen opføres i 6 etager i en højde på op til 21 meter. Projektarealet omfatter tre matrikler, hvoraf den ene mod Vibenshus Runddel er omfattet af en gældende lokalplan nr. 475 ”Jagtvej 171”, som blev vedtaget af Borgerrepræsentationen den 12. maj 2012. Den gældende lokalplan muliggør opførelse af et kontorhus med et etageareal på højst 4.700 m2 i maksimalt 34 meter.  

 

Eksisterende forhold

Startredegørelse ”Vibenshus Runddel”

Samlet grundareal

3.934 m2

3.934 m2

Bebyggelsesprocent max.

241%

375 %

Maks. bygningshøjde

24 meter (boliger) og 34 meter (erhverv)

21 meter (boliger) og 34 meter (erhverv)

Etageareal max.

4.700 m2 (Lokalplan nr. 475)

4.800 m2 (Kommuneplansramme/øvrigt område)

Samlet 9.500 m2

14.680 m2

Teknik- og Miljøforvaltningen foreslår at bevare ejendommen Jagtvej 169A af kulturhistoriske hensyn. Grundejer ønsker mulighed for at nedrive begge ejendomme mod Jagtvej (nr. 169 A og B). Bygherre finder det arkitektonisk og teknisk besværligt at sammenføje ønskerne for det nye byggeri med en bevaring af Jagtvej 169A grundet bygningens udførelse, proportioner og kælder. Jagtvej 169 A er ikke SAVE-registreret, da den er anset som tilbygning til Jagtvej 169B. Jagtvej 169A vil ved bevaring være områdets sidste spor efter 70 års cigarproduktion, der er en del af områdets produktionshistorie, der kan føres tilbage til 1860. Bygningen udlejes i dag til erhverv. Jagtvej 169B med en middel SAVE-værdi 4 foreslås af Teknik- og Miljøforvaltningen ikke udpeget som bevaringsværdig. Bygningens proportioner gør den ikke egnet til anden anvendelse og bygningens bagside står med rå gavl efter en nyligt nedrevet tilbygning. Se yderligere bilag 5.

Byliv

Lokalplanområdets friarealer anvendes i dag hovedsageligt til parkering og er uden offentligt tilgængeligt byrum. Med projektet etableres et byrum, hvori der plantes træer og etableres opholdsinventar. Ved at etablere åbne stueetager i både bolig og erhverv sikres desuden kontakt mellem mennesker udenfor og indenfor, hvilket erfaringsmæssigt øger trygheden i området. Herved underbygger projektet indsatsen i Fællesskab København om en bedre hverdag i byrummet.

Miljø og bynatur

Området har i dag en høj grad af fast belægning og er meget sparsomt beplantet. Der er ingen træer i lokalplanområdet. Omkring halvdelen af området bebygges, så der vil i det videre arbejde med lokalplanen blive lagt vægt på begrønning af friarealerne. Friarealer skal etableres på terræn på begge sider af bebyggelsen samt på en fælles tagterrasse. Gennem området bliver et byrum etableret, der kan fungere som friareal for erhverv og boliger, ligesom det vil fungere som en offentlig passagemulighed mellem Jagtvej og Aldersrogade.

Lyngbyvej/Nørre Alle er tætte befærdede indfaldsveje til København, og Jagtvej har en årsdøgnstrafik på 18.600 køretøjer. Bygherre har fået udarbejdet en støjrapport, der blandt andet viser, at byrum gennem området og boliger mod byrummet er belastet af trafikstøj med en støjbelastning på 53-68 dB, hvis der ikke skærmes for støjen. Håndtering af denne udfordring vil ske i det videre arbejde med udarbejdelse af lokalplanen, og kan muligvis løses med en støjskærm mod Jagtvej integreret i facaderne mod Jagtvej.

Almene boliger

Lokalplanområdet ligger i Nørre Fælled skoledistrikt, hvor den almene boligandel udgør 31 %. Det betyder, at det i henhold til Kommuneplan 2015 er et område, hvor der som udgangspunkt ikke kræves yderligere almene boliger. Lokalplanområdet grænser herudover op til - eller er tæt på - fire skoledistrikter, der har en andel almene boliger mellem 13-20% samt Lundehusskolens distrikt med 44 % almene boliger (se kort i bilag 4). Lokalplanområdet ligger ikke i et udsat byområde, men en stor del af Nørre Fælled skoledistriktets areal er udpeget som udsat byområde. Teknik- og Miljøforvaltningens samlede vurdering på baggrund heraf er, at der ikke skal stilles krav om almene boliger i lokalplanen. I lokalplansforslaget gives byggeret til 5.810 m2 boliger, hvilket svarer til 1.452 m2 almene boliger, såfremt kravet skulle blive stillet.

Parkering

Parkering placeres i parkeringskælder med ind- og udkørsel fra Aldersrogade. Kommuneplan 2015 stiller som udgangspunkt krav om én parkeringsplads pr. 150 m2 etageareal, men kan efter konkret vurdering maksimeres til én plads pr. 100 m2 etageareal eller minimeres til én plads pr. 200 m2 etageareal, såfremt der kan påvises et andet parkeringsbehov. Teknik- og Miljøforvaltningen vil i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen foretage en konkret vurdering af lokalplanens krav til parkering på baggrund af blandt andet ejendommens placering i forhold til kollektiv trafik og vejnet samt projektets karakteristika i forhold til boligstørrelser, bebyggelsesplan, boligtype og muligheden for dobbeltudnyttelse af parkeringspladser. I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal.

Kommuneplan

For at muliggøre projektet udarbejdes der et kommuneplantillæg, hvor den eksisterende kommuneplanramme til blandet bolig og serviceerhverv (C2*) opdeles i to rammer med samme anvendelse. I den ene (C3*), der omfatter projektet, sættes den maksimale bebyggelsesprocent til 375, og der muliggøres en bygningshøjde på op til 34 m. Den anden (C2) fastholder den eksisterede rammes bestemmelser for den resterende del af det oprindelige rammeområde.

 

Intern høring

 

Der er foretaget intern høring af planforslagene. Østerbro Lokaludvalg mener, at det nye byggeri skal indordne sig områdets højder og gadelinjer, og der bør tænkes i grønne friarealer. Herudover mener lokaludvalget, at der bør etableres mindst mulige kørselsarealer i karreen, samt parkering foregå i konstruktion. Teknik- og Miljøforvaltningen er enig, og den nye bebyggelse vil blive afpasset områdets skala og placeret i bygningslinjerne fra de eksisterende bygninger. Området tænkes begrønnet, og der arbejdes med en parkeringsløsning i kælder.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningerne vil i det videre samarbejde med bygherre særligt fokusere på følgende temaer:

  • Bygningsvolumener og facader skal endeligt bearbejdes, så de opnår en kvalitet med hensyn til udformning, materiale og farver, der respekterer og er tilpasset de omkringliggende bygningers egenart, bygningslinjer og højder, der varierer mellem 3-8 etager.
  • Trafikstøj skal håndteres ved hensigtsmæssig placering af bebyggelse og friarealer, og ved at nødvendige støjdæmpende tiltag integreres som en del af det arkitektoniske helhedsudtryk.
  • Nybyg og byrum skal udvikles efter miljørigtige principper, hvor bæredygtige og klimamæssige tiltag skal indikere en bæredygtig by. Herudover skal grønne byrum, gaderum og friarealer sikres med gode forhold for ophold og bynatur.
  • Den eksisterende bygning på Jagtvej 169A skal bygningsbevares og indgå som en integreret del af den samlede bebyggelsesplan.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune. Projektet forventes at medføre kommunale skatteindtægter på ca. 3 mio. kr. årligt (2012 priser) og omkring 400 arbejdspladser.

Videre proces

Teknik- og Miljøforvaltningen og Økonomiforvaltningen forventer at forelægge planforslag med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen primo 2019, hvorefter det sendes i offentlig høring i otte uger. Planerne ventes endeligt vedtaget før medio 2019.

  

                    Peter Stensgaard Mørch                     Pernille Andersen

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 17. september 2018

Enhedslisten fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF1):
”At Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan Vibenshus Runddel på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, bilag 2 og herudover stiller krav om 25% almene boliger, da de skoledistrikter, der grænser op til projektområdet har en lav andel af almene boliger mellem 13-20 %.”

Ændringsforslaget (ÆF1) blev ikke vedtaget med fire stemmer mod seks. Ingen undlod at stemme.

For stemte: F, Ø og Å.
Imod stemte: A, B, C, I og O.

C og I fremsatte følgende ændringsforslag (ÆF2):
”At parkeringsnormen for biler fastsættes til 1 pr. 100 m2 bolig.”

Ændringsforslaget (ÆF2) blev ikke vedtaget med to stemmer mod otte. Ingen undlod at stemme.

For stemte: I og C.
Imod stemte: A, B, F, O, Ø og Å.

Indstillingens 1. at-punkt blev godkendt uden afstemning.

Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Alternativet afgav følgende protokolbemærkning:
”Partierne ønsker at ungdomsboligerne bliver almene.”