Årsrapport 2025 for Udviklingsselskabet By & Havn I/S

Indstilling

Økonomiforvaltningen indstiller, at Økonomiudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler, 

1. at årsrapporten for 2025 for By & Havn I/S, jf. bilag 1, tages til efterretning.

Problemstilling

Københavns Kommune ejer 95 % og staten v/Finansministeriet ejer 5 % af Udviklingsselskabet By & Havn I/S (i det følgende benævnt By & Havn).

By & Havn har det strategiske og praktiske ansvar for at byudvikle de arealer, som selskabet ejer og som Københavns Kommune har udpeget til byudvikling, med afsæt i lovgivning og ejernes beslutninger.

By & Havn har ansvar for Københavns Havn. Erhvervshavnen drives gennem datterselskabet Copenhagen Malmö Port AB og den rekreative havn drives af By & Havn, der også er havnemyndighed. By & Havn står desuden for anlæg og udvikling af Lynetteholm.

Den værdi, som selskabet skaber, bidrager til finansiering af grøn infrastruktur i København i form af metro, cykel- og vandrestier, byrum og parker med videre.

Vedlagte årsrapport for By & Havn dækker regnskabsåret fra 1. januar til 31. december 2025.

Rigsrevisionen og EY reviderer i samarbejde By & Havns årsregnskab og har givet regnskabet en påtegning uden modifikationer, og har i tilknytning hertil afgivet en udtalelse om ledelsesberetningen uden bemærkninger.

Årsrapporten er, efter godkendelse af By & Havns bestyrelse, offentliggjort den 26. marts 2026.

Løsning

I 2025 opnåede By & Havn et samlet resultat på 1.524 mio. kr. Der var i 2025 budgetteret med et resultat på 288 mio. kr. Ses der bort fra værdiregulering af gæld, blev resultatet 889 mio. kr.

Egenkapitalen er nu positiv for første gang siden By & Havn blev stiftet i 2007. Pr. 31. december 2025 udgør egenkapitalen 747 mio. kr. Med årets resultat er strategiperiodens mål om forbedring af egenkapitalen med 1.000 mio. kr. ved udgangen af 2027 næsten opfyldt.

Værdien af metrotillægskøbesummerne har tidligere været indregnet som en diskonteret værdi af de fremtidige betalinger. Da betalingsforpligtelsen er tinglyst og foranstillet anden gæld og således meget sikker, har By & Havn ændret det regnskabsmæssige skøn af værdien. Dette forbedrer selskabets økonomi med 924 mio. kr. Resultatandele fra Fælledby P/S og Tunnelfabrikken påvirker regnskabet negativt med henholdsvis -80 mio. kr. og -161 mio.

Med årets resultat har By & Havn I/S en positiv soliditetsgrad på 3%. I perioden 2021-2024 har den svinget mellem -2% og -10%.

Det er et vigtigt styringsmål i By & Havn I/S at sikre fuld rentedækning, hvor virksomheden med løbende indtægter kan betale de løbende renteudgifter. I 2025 udgør årets driftsindtjening 281 mio. kr. Med renteudgifter på 398 mio. kr. er rentedækningen i 2025 71%. Indregnes Lynetteholm P/S er rentedækningen i 2025 i alt 89%. Til sammenligning var den i 2024 på 96%.

By & Havn har i 2025 øget gælden og dermed renteudgifterne med ca. 2,2 mia. kr. som følge af et stort investeringsprogram, herunder anlæg af Lynetteholm og bidrag til finansiering af Nordhavnstunnelen, der etableres af Vejdirektoratet og muliggør de næste etaper af byudviklingen af Nordhavn.

Med en gæld på i alt 21,7 mia. kr. (nominel gæld) er der fokus på at mindske risikoen ved rentestigninger, derfor har By & Havn et mål om, at 85 pct. af selskabets gæld er fast forrentede lån, hvoraf en del kan være nominelt fast forrentede lån og en anden del er indekslån. Indekslånene anvendes, da en del af selskabets aktiver indekseres tilsvarende med udviklingen i inflationen. Den 31. december 2025 var 80% fast forrentede lån og 20% med variabel rente.

Det er By & Havns forventning, at gælden vil toppe i 2030 på ca. 26 mia. kr. Baseret på Finansministeriets langsigtede renteprognose er det vurderingen, at selskabets gæld kan afdrages over en ca. 30-årig periode.

I 2025 er der solgt byggeretter for 865 mio. kr., ca. halvdelen vedrører Enghave Brygge. Der er igangværende forhandlinger om salg af byggeretter for yderligere ca. 2,5 mia. kr. Strategimålet om salg for 3 mia. kr. indenfor perioden 2024-2027 forventes at kunne nås.

By & Havn er et gældstungt og konjunkturfølsomt selskab, og selskabets økonomi og evne til at genskabe egenkapitalen afhænger langt henad vejen af forhold udenfor selskabets kontrol, såsom renteniveauet for gælden, salgstidspunktet og salgspriser. Negative ændringer i disse udefra givne rammebetingelser for By & Havn vil få konsekvenser for selskabet.

Det bemærkes, at By & Havn i strategiperioden 2024-2027 vil udvikle eksisterende aktiviteter på et forretningsmæssigt grundlag for at gøre selskabet mere konjunkturrobust. Udlejning, havnedrift, parkeringsforretningen og jordmodtagelse skal udgøre større forholdsmæssige andele af indtjening og værdier og salg af byggeretter skal på sigt udgøre en forholdsmæssig mindre andel.

I 2025 blev der i Nordhavn og på Lynetteholm og Kløverparken modtaget 3 mio. ton jord. Selv med meget forsigtige antagelser viser beregninger, at gælden til anlæg af Lynetteholm vil være tilbagebetalt inden kapaciteten til jord på Lynetteholm er opbrugt.

Økonomi

Indstillingen har ingen bevillingsmæssige konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Finansministeriet og By & Havn orienteres om Borgerrepræsentationens beslutning.

Søren Hartmann Hede                            /Nanna Westerby Jensen