Igangsættelse af analyse af muligheder for at fremme andelsboliger i alment regi

Der skal tages stilling til, om Teknik- og Miljøforvaltningen skal igangsætte en ekstern analyse af barrierer og muligheder for at fremme etablering af andelsboliger i alment regi. Byggeriet af nye andelsboliger er gået i stå i København, hvilket betyder, at denne boligform har svært ved at finde fodfæste fx i almene fortætningsprojekter. Der er en stigende efterspørgsel fra den almene sektor efter at indtænke andelsboliger i alment regi og dermed behov for at få bedre viden om, hvad der skal til for at fremme dette. Det foreslås derfor at igangsætte en ekstern analyse. Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at analysen finansieres med 0,6 mio. kr. fra tilskudsdeklarationsmidlerne.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at der afsættes 0,6 mio. kr. af tilskudsdeklarationsmidlerne til at igangsætte en ekstern analyse af barrierer og muligheder for at fremme etablering af andelsboliger i alment regi.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. der overføres 0,6 mio. kr. af tilskudsdeklarationsmidlerne til en ekstern analyse af barrierer og muligheder for at fremme etablering af andelsboliger i alment regi. Beløbet overføres fra Økonomiudvalgets bevilling Finansposter (kommunekassen) til Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Ordinær drift i 2026 jf. økonomiafsnittet.

Problemstilling

Der er stigende interesse hos almene boligorganisationer og private udviklere for at etablere nye andelsboliger i København. Imidlertid er etablering af andelsboliger i nybyggeri i København gået i stå, hvilket skyldes en række forhold, herunder mangel på byggegrunde og finansielle barrierer. En mulighed er at indtænke andelsboliger i alment regi som fortætningsprojekter, ligesom kommunens mulighed for at stille garanti for lån til byggeriet kan benyttes. Der er derfor behov for at styrke redskaber og viden om, hvordan andelsboliger kan fremmes i alment regi. Det indstilles på den baggrund, at der igangsættes en analyse finansieret med tilskudsdeklarationsmidler.

Borgerrepræsentationen har den 27. august 1998 delegeret til Teknik- og Miljøudvalget at træffe beslutninger om anvendelse af tilskudsdeklarationsmidlerne. Kommunens bevillingsregler betyder, at Borgerrepræsentationen skal tage stilling til det bevillingstekniske i, at midlerne udbetales fra Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Finansposter jf. økonomiafsnittet.

Løsning

I dag har kommunen mulighed for at give garanti til lån til etablering af andelsboliger, jf. almenboliglovens bestemmelser om ustøttede private andelsboliger. Det har kommunen gjort sidste gang i 2006, men oplever nu en stigende interesse fra almene boligselskaber for at gøre brug af muligheden. I en række almene boligafdelinger er der arealer, hvor det vil være muligt at fortætte med nybyggeri i form af andelsboliger. Det vil understøtte den blandede by og vil endvidere kunne understøtte en lettere indtræden på ejerboligmarkedet for beboere i almene boliger. På den baggrund har teknik- og miljøborgmesteren taget initiativ til at nedsætte en arbejdsgruppe i sommeren 2025 med repræsentanter fra de almene boligorganisationer, andelsboligsektoren, bank- og finanssektoren samt private udviklere om fremme af andelsboliger i alment regi. Arbejdsgruppen har peget på en række fokusområder, hvor der mangler viden, og som en analyse vil kunne kvalificere med henblik på at fremme etableringen af andelsboliger i alment regi. Der vil i den forbindelse være behov for specialiserede kompetencer i juridiske og finansielle spørgsmål samt i forhold til mekanismerne på ejendoms- og boligmarkedet. Teknik- og Miljøforvaltningen har ikke umiddelbart sådanne eksperter til rådighed i forvaltningen.

På den baggrund lægges der op til at igangsætte en analyse med følgende fokusområder:

1. Finansieringsmæssige udfordringer og løsningsforslag
   Her vil fokus være på, hvordan almene eller private bygherres risici i byggefasen kan reduceres, herunder før en eventuel kommunal garanti træder i kraft i forbindelse med ustøttede private andelsboliger. Ligesom der ses på finansieringsmæssige muligheder for, at nye andelshavere kan komme ind på boligmarkedet.
   
   
2. Gøre det mere attraktivt med andelsboliger i alment regi
   Analysen skal identificere tiltag, der kan gøre det lettere at etablere andelsboliger i alment regi. Der kan fx ses på muligheder og fordele/ulemper ved at etablere andelsboliger på lejet grund, om almene beboer kan få fortrinsret til andelsboliger, muligheder i forhold til, at almene boligorganisationer varetager drift og administration af andelsboligforeninger mv.
   
3. Muligheder for at sikre betalbare andelsboliger
   Analysen skal se på muligheder og barrierer for at etablere betalbare andelsboliger. Det kan både være i form af en betalbar entrebillet til andelsboligen, at der sikres en løbende betalbarhed for andelshaveren, herunder ift. renoveringsudgifter – samt at der bliver varig betalbarhed for køb af andele.

Anvendelse af tilskudsdeklarationsmidler
Der henvises til formålet om ”fremme af ny boligproduktion” efter bestemmelserne om anvendelse af tilskudsdeklarationsmidlerne (bilag 2).

Politisk handlerum

Det kan besluttes, at rammerne for analysen skal justeres, og at der afhængigt heraf bevilges færre eller flere midler til gennemførelse af analysen. Hvis indstillingen ikke godkendes, vil der ikke blive igangsat en analyse, der kan styrke viden om andelsboliger i alment regi.

Økonomi

Med fradrag af allerede disponerede midler, er der pt. ca. 2,9 mio. kr. til rådighed i tilskudsdeklarationsmidlerne (bilag 3), der ligger under Økonomiudvalgets bevilling Finansposter. Tilskudsdeklarationsmidlerne er øremærket til de i deklarationerne angivne boligsociale formål (bilag 2). Den budgetmæssige dækning findes ved at overføre midler fra Økonomiudvalgets bevilling Finansposter (kommunekassen) til Teknik- og Miljøudvalgets bevilling Ordinær drift, hvor udbetalingen foretages fra.

De bevillingsmæssige konsekvenser fremgår af tabel 1:

Tabel 1: Bevillingsmæssige konsekvenser

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøforvaltningen sætte analyseopgaven i udbud. Det forventes, at analysearbejdet er færdigt i løbet af 2026, hvor Teknik- og Miljøudvalget vil få en afrapportering på analysen. Arbejdsgruppen om fremme af andelsboliger i alment regi vil drøfte analysens konklusioner med henblik på implementering heraf.

Søren Wille                

/Karsten Biering Nielsen