Endelig vedtagelse af lokalplan Wilders Plads 9-11, Indre By

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Wilders Plads. Lokalplanen muliggør nedrivning af lav bebyggelse på kajen på hjørnet af Christianshavns Kanal og Wilders kanal, og opførelse af ny, højere bebyggelse, med udadvendt serviceerhverv i stueetagen og boliger ovenpå. Forslag til lokalplanen har været i offentlige høring, hvor forvaltningen har modtaget 21 høringssvar. Christianshavn Lokaludvalg er overvejende positive overfor lokalplanforslaget, mens høringssvarene er overvejende kritiske. Der gives udtryk for bekymring om bl.a. nedrivning, tab af kulturmiljø, øget trafik, støj og gener fra restaurant og cafe. Høringen har ikke givet anledning til ændringer.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Wilders Plads 9-11 (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Wilders Plads Ejendomme A/S ønsker at opføre ny bebyggelse i op til fire etager med boliger og serviceerhverv, hvilket forudsætter nedrivning af to lave bygninger på Wilders Plads. Lokalplanforslaget som vil muliggøre nedrivning og ny bebyggelse blev forkastet af Teknik- og Miljøudvalget 19. december 2022. Borgerrepræsentationen godkendte den 12. december 2024 et medlemsforslag om at genoptage lokalplanforslaget. Lokalplanforslaget blev med få justeringer genbehandlet i Teknik- og Miljøudvalget 26. maj 2025. Indstillingen blev standset og bragt til afgørelse i Borgerrepræsentationen den 19. juni 2025, hvor den blev godkendt.

Løsning

Lokalplanområdet for Wilders Plads 9-11 ligger på Christianshavn, og afgrænses mod sydøst og sydvest af Wilders kanal og Christianshavns Kanal. Mod nordvest og nordøst afgrænses det af en fredet villa og en bevaringsværdig værftshal på Wilders Plads 7 og 8. Wilders Plads er præget af varieret bebyggelse, som omfatter værftshaller, kontor-, industri- og værkstedsbygninger. Bygningerne er omdannet til moderne erhverv, men har bevaret deres oprindelige præg. Christianshavn er udpeget som særligt kulturmiljø i Kommuneplan 2024.

Gældende lokalplan 477 Strandgade Nord fra 2012 har udlagt to byggefelter uden byggeret på Wilders Plads 9 og 11. De vil først kunne bebygges, med vedtagelse af en ny lokalplan på baggrund af et konkret projekt. Lokalplanen har desuden udpeget alle ti bygninger (høj til middel SAVE-værdi fra 1 til 4) på Wilders Plads som bevaringsværdige, med undtagelse af de to lave bygninger på Wilders Plads 9 og 11 (middel SAVE-værdi på 4). Bygningen på Wilders Plads 11 er siden blevet udpeget som Byens Sjæl bygning, med status som bevaringsværdig i Kommuneplan 2024.

I lokalplanen udpeges der byggefelter på Wilders Plads 11 (byggefelt A1-A3) og dele af Wilders Plads 9 (byggefelt B1-B3). Den muliggør ny bebyggelse inden for byggefelterne, samt nedrivning af den gule bygning i nr. 11 og de lave dele af den hvide bebyggelse i nr. 9. Dele af den hvide bebyggelse i nr. 9 udpeges som bevaringsværdig (tegning 4, bilag 2). Bygherres miljøscreening viser en forekomst af miljøfremmede stoffer i bygningerne. Bygherre vurderer, at de ikke egner sig til at bevare, renovere eller udbygge. Forvaltningen vurderer på baggrund af screeningen, at mængden af forurening svarer til niveauet i andre bygninger, der kan renoveres.

Bygninger som nedrives, har en højde på hhv. 4 m og 5 m og et samlet etageareal på ca. 790 m2. Den del af bebyggelsen der bevares, har et etageareal på 780 m2. Der kan bygges op til 3.000 m2 nyt etageareal, som kan anvendes til publikumsorienteret serviceerhverv i stueetagen og boliger i etagerne over (se fotos s. 8 og 10 i bilag 2). Ny bebyggelse spænder fra 1 til 4 etager med en maksimal højde på 16 m. Til sammenligning er bygningen på Wilders Plads nr. 6, som er matriklens højeste, 14 m høj.
Forvaltningen vurderer, at en øget højde ikke vil give væsentlige skyggevirkninger eller vindgener.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

Forvaltningen foreslår en redaktionel rettelse ved at slette en bestemmelse der lyder: ’Arealer fremkommet ved opfyld overføres til Byzone’ (bilag 2, §10 stk. 1). Bestemmelsen er misvisende, da der ikke er tale om opfyld af vandareal. Det præcise ændringsforslag fremgår af bilag 5.

Høring

Forslaget var i høring fra den 25. juni til den 22. september 2025. Der var borgermøde den 13. august 2025 (bilag 6). De 21 henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Hovedsynspunkterne i høringen er anført nedenfor.

Christianshavns Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 3, henvendelse nr. 8):

Projektets udtryk og højde er godt tilpasset til omgivelserne.
Projektet genskaber restaurant- og cafémiljøet og bidrager positivt til udelivet langs kajen.
Lokaludvalget viderebringer flere borgeres bekymring for at en restaurant og café med udeservering kan skabe mere støj. Lokaludvalget opfordrer bygherre til at sikre imod unødig støj.

Forvaltningens bemærkninger

Materialer og udtryk i lokalplanforslaget tager afsæt i den eksisterende bebyggelse på Wilders Plads 9-11. De muliggjorte højder er noget højere end de eksisterende bygninger på Wilders Plads 9-11, men forholder sig til den højeste bebyggelse på den øvrige del af Wilders Plads.
Der er bestemmelser for, at hovedparten af stueetagen skal anvendes til publikumsorienterede serviceerhverv, for at videreføre det byliv, der tidligere har været omkring bebyggelsen.
Med lokalplanen muliggøres det samme omfang af publikumsorienteret serviceerhverv (café/restaurant mv.) som bebyggelsen tidligere har været anvendt til.

Hovedsynspunkter i øvrige henvendelser (bilag 3, henvendelse nr. 1-7 og 9-21)

15 henvendelser ønsker at undgå nedrivning af bygningerne, der har stor betydning lokalt, hvor bebyggelsen trapper ned mod hjørnet af kajen i et unikt samspil med byrummet.
14 henvendelser mener at den eksisterende bebyggelse, set i et større perspektiv, er en vigtig del af industrihistorien og kulturmiljøet på det gamle Christianshavn. De eksisterende bygninger bør bevares og restaureres. Nybyggeri udvisker kulturmiljøet og gør byen monoton.
Otte henvendelser er bekymrede for at ny bebyggelse medfører en mængde trafik, som området, særligt Strandgade, ikke kan rumme. Kommunen opfordres til at gennemføre en ny trafiktælling og genoverveje lokalplanen og en planlagt trafikomlægning af ensretningen i området.
Syv henvendelser er bekymrede for tung trafik i byggefasen, bl.a. af hensyn til trafiksikkerhed og evt. skader på Wilders Bro.
Syv henvendelser er bekymrede for øget støj fra drift og udeliv omkring café og restaurant.
Seks henvendelser er bekymrede for trafikstøj, både under og efter byggeriet.

Forvaltningens bemærkninger

Den lave bebyggelse er unik og har betydning for oplevelsen af byrummet. Den kan kun beskyttes mod nedrivning, hvis den udpeges som bevaringsværdig i en lokalplan, hvilket ikke er tilfældet i dette planforslag. Hvis det er et politisk ønske, kan det besluttes at ny bebyggelse skal være lavere, eller at udpege de lave bygninger som helt eller delvist bevaringsværdige.
Lokalplanforslagets bestemmelser viderefører kvaliteter fra den eksisterende bebyggelse (farver, materialer, detaljering, funktion, fodaftryk) til den ny bebyggelse, så den tilpasses områdets kulturmiljø og historie. Hvis det er et politisk ønske, kan det besluttes at byggeri på grunden skal ske som en transformation, til- eller påbygning til de eksisterende bygninger.
Der muliggøres publikumsorienteret serviceerhverv i samme omfang som tidligere, samt ca. 18 nye boliger. Det vurderes, at det ikke giver en væsentlig øget trafik. Bekymringen for en forældet trafiktælling og den planlagte trafikomlægning tages til efterretning.
Bekymringen for tung trafik, trafiksikkerhed og skade på broen i byggefasen er forståelige. Det ligger dog udenfor lokalplanens reguleringsmulighed.
Da der muliggøres café og restaurant i samme omfang, som fandtes i de eksisterende bygninger, vurderes det, at drift, udeservering, drift mv. ikke giver væsentlig øgede støjgener.
Da der muliggøres café og restaurant i samme omfang som tidligere, og da der planlægges for kun ca. 18 nye boliger, vurderes det, at projektet ikke medfører væsentlig øget trafikstøj.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

at ændre byggefelter, bygningshøjde, etageareal, udtryk på tag og facader samt beplantning.
at fravælge at dele af bygningen på Wilders Plads 9 udpeges som bevaringsværdig.
at udpege hele den hvide og den gule bygning på Wilders Plads 9 og 11 som bevaringsværdige.
at nyt byggeri i højden skal ske som en transformation, til- eller påbygning af det eksisterende.

De to sidstnævnte muligheder vil kræve at sagen sendes tilbage til forvaltningen for at ændre lokalplanforslaget og sende det i en fornyet høring.