Indførelse af prisloft på salg af boliger i helårshaveforeninger

Borgerrepræsentationen vedtog den 18. september 2025 et medlemsforslag om indførelse af prisloft på salg af boliger i helårshaveforeninger, der pålægger Økonomiforvaltningen (ØKF) med inddragelse af øvrige relevante forvaltninger at undersøge mulighederne for at indføre et prisloft på salg af boliger i henholdsvis HF Kalvebod og de øvrige helårshaveforeninger, der allerede er lovliggjort. Derudover pålægger medlemsforslaget Teknik- og Miljøforvaltningen (TMF) at redegøre for historikken med lovliggørelse af helårshaveforeningerne. 

Indførelse af prisloft
Københavns Kommune (KK) ejer fem jordarealer, som tidligere blev anvendt til koloni- og nyttehaveformål, men som nu er omfattet af lokalplaner, der giver tilladelse til helårsbeboelse. KK udlejer disse jordarealer til fem forskellige helårshaveforeninger. Herudover ejer KK et areal, der udlejes til HF Kalvebod til kolonihaveformål, og hvor der den 1. september 2025 er sendt et udkast til lokalplan i høring, hvorved arealet tillægges status som helårsboliger.

Københavns Ejendomme (KEJD) er ved at forberede et salgsudbud af de fem jordarealer, der har status som helårsbeboelse. Udbuddene vil blive gennemført som fem uafhængige offentlige udbud efter bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme og med forbehold for Økonomiudvalgets (ØU) og Borgerrepræsentationens (BR) godkendelse.

KK ejer alene jordarealerne, der er udlejet til de fem helårshaveforeninger samt HF Kalvebod. Husene på arealerne er dermed at betragte som bygninger på fremmed grund, der ejes af lodlejerne, og sælges enten til fri markedsværdi eller til en maksimalpris i henhold til helårshaveforeningernes vedtægter.

KEJD har udarbejdet et notat, der redegør for retstilstanden for at indføre et prisloft på salg af boliger i henholdsvis HF Kalvebod og de øvrige helårshaveforeninger (bilag 2).

Det konkluderes i notatet, at den skrevne lovgivning ikke indeholder hjemmel til at indføre et prisloft for salg af boliger i helårshaveforeninger.

Det konkluderes endvidere, at det vil være i strid med de uskrevne kommunalfuldmagtsregler at stille vilkår om prisloft ved salg af husene i HF Kalvebod og de øvrige helårshaveforeninger, idet det antages i de kommunale tilsynsmyndigheders praksis, at kommuner er afskåret fra at påtage sig opgaver i relation til boligforsyning, medmindre der foreligger lovhjemmel hertil eller der foreligger saglige, kommunale interesser i forhold til særlige grupper overfor hvilke kommunen har særlige forpligtelser.

Vurderingen finder bl.a. støtte i Indenrigs- og Sundhedsministeriets udtalelse af 27. juni 2007, hvor ministeriet nåede frem til, at KK ikke kunne stille vilkår om opførsel af boliger med maksimalhuslejer i forbindelse med salg af kommunens byggegrunde. Ministeriet anførte i udtalelsen, at ”Københavns Kommune efter kommunalfuldmagtsreglerne ikke lovligt kan påtage sig opgaver, herunder i forbindelse med salg af kommunens byggegrunde, i relation til boligforsyningen, medmindre der er lovhjemmel hertil”. Det følger heraf, at kravet om hvilke opgaver en kommune kan varetage må gælde generelt for kommunen, herunder såvel i relation til kommunens rolle som udlejer som i relation til kommunens rolle som sælger af fast ejendom.

Det vedtagne medlemsforslag vedrører efter sin motivering et generelt hensyn til at sikre visse billige boliger til glæde for kommunens borgere, hvilket ikke vurderes at være et hensyn, der kan begrunde en fravigelse af det i tilsynsmyndighedernes fastsatte forbud mod involvering i boligforsyning uden lovhjemmel.

Da den gældende retstilstand ikke vurderes at muliggøre indførelsen af et prisloft, vurderes spørgsmålet om indførelse af åbne ventelister ikke relevant.

Lovliggørende lokalplan
Bygge- og Teknikudvalget besluttede i 2002, at man ønskede at lovliggøre helårsbeboelse ved at udarbejde lokalplaner for de kolonihaveområder med helårsboliger, der manglede at få udarbejdet en lokalplan (bilag 4). Beslutningen var en udmøntning af Københavns Kommuneplan 2001, der fastlagde, at der skulle ske lovliggørelse af kolonihaveområder, der reelt blev anvendt til helårsbeboelse (bilag 5).

Teknik- og Miljøforvaltningen har kendskab til i alt 14 haveforeninger, der som følge af denne beslutning enten er blevet omfattet af lokalplaner vedtaget mellem 2003 og 2014 (se oversigten nedenfor) eller har lokalplan under udarbejdelse (Hf. Kalvebod).

De 12 lokalplaner, som er vedtaget med lovliggørelsesformål, omfattede ved offentliggørelsen i alt 1.228 jordlodder i de 13 haveforeninger, der fremgår i oversigten nedenfor.

Ud fra lokalplanernes oplysninger kan det ikke samlet opgøres, hvor mange af disse jordlodder, der på vedtagelsestidspunkterne var bebygget med boliger, der ønskes godkendt til helårsbeboelse.

For hver af de 13 haveforeninger fremgår lokalplanens nummer og vedtagelsesår i parentes i oversigtens første kolonne, samt hvorvidt haveforeningerne er kommunalt eller privatejet.

Teknik- og Miljøforvaltningen tager forbehold for, at der efterfølgende kan være sket mindre ændringer i antallet af jordlodder i de omfattede haveforeninger.

Derudover har Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejdet forslag til lokalplan for HF. Kalvebod (kommunalt ejet), som rummer 90 lodder. Lokalplanforslaget er sendt i offentlig høring i perioden 1. september til 27. oktober 2025. Lokalplanforslaget er ikke medtaget i oversigten nedenfor, da det ikke er endeligt vedtaget endnu.

Brandsikring og lovliggørende byggetilladelse

Anden del af lovliggørelsesprocessen omfatter myndighedsbehandlingen af den enkelte bolig med henblik på bl.a. brandsikring.

I den lovliggørende sagsbehandling af haveforeninger var praksis, at hver enkelt haveforening fremsendte et samlet forslag til brandsikring af haveforeningen under ét, hvor der var redegjort for brandsikring husene imellem. Forslaget til brandsikring blev taget til efterretning, inden den enkelte lokalplan blev vedtaget.

Da hver haveforening består af et nærmere fastlagt antal jordlodder, behandles selve lovliggørelsen efterfølgende med en byggetilladelse for den enkelte jordlod.

Til forskel fra de øvrige haveforeninger blev jordlodderne i Engly og Ny Kongens Enghave behandlet under én samlet lovliggørende byggetilladelse.

Politisk handlerum
Det er ikke muligt at indføre et prisloft på salg af boliger i henholdsvis HF Kalvebod og de øvrige helårshaveforeninger uden lovhjemmel.

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil KEJD, jf. fortrolig orientering forelagt ØU aflæggerbordet til mødet den 17. juni 2025, gennemføre salgsudbud af arealerne udlejet til de fem helårshaveforeninger som fem uafhængige offentlige udbud efter bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme.

                       Søren Hartmann Hede                            Søren Wille