Mødedato: 01.12.2025, kl. 15:00
Mødested: Rådhuset, 1. sal, værelse 51

Endelig vedtagelse af lokalplan Hauser Plads 30 – 32, Indre By

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Hauser Plads 30-32. Lokalplanen muliggør erhvervsanvendelse på størstedelen af ejendommen, udpeger alle bygninger som bevaringsværdige og muliggør udvalgte bygningsændringer, herunder en række facadeændringer, en ny indretning af gårdrummet og en ændring af tag og gavlafslutning på ejendommens østlige baghus, hvilket vil føre til en øgning af bygningens højde med ca. 1 m. Forslag til lokalplanen har været i offentlig høring, hvor forvaltningen har modtaget 14 høringssvar, som gav anledning til to mindre ændringer. Høringssvarene er kritiske over for lokalplanforslaget, og er bl.a. imod ændringer af eksisterende ejendomme, herunder anvendelsesændringer.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

  1. at godkende lokalplan Hauser Plads 30 - 32 (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Løsning.

Problemstilling

Thylander har anmodet forvaltningen om et nyt plangrundlag for ejendommen Hauser Plads 30-32, da de ønsker at udnytte rammen i Kommuneplan 2024 til at muliggøre erhvervsanvendelse på størstedelen af ejendommen. Gældende byplan ’59 Rosenborggade’ forhindrer erhverv højere end 1. sal, da byplanen bl.a. bestemmer, at etager højere end 1. sal skal anvendes til bolig. Bygherre ønsker at muliggøre erhvervsanvendelse højere end 1. sal.

Borgerrepræsentationen delegerede den 19. juni 2025 kompetencen til at sende forslag til enkle lokalplaner (kategori 1), ukomplekse lokalplaner (kategori 2) og komplekse lokalplaner (kategori 3) i offentlig høring til Teknik- og Miljøforvaltningen. Forslaget til lokalplan har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Planforslaget ligger som en del af en større karré, der er omkranset af gaderne Hausergade, Hauser Plads, Åbenrå, Rosenborggade og Sankt Gertruds Stræde. Karréen er primært indrettet med erhvervsanvendelse i de nedre etager og boliger på de øvre etager. Bygningerne i planforslagets område anvendes i dag til erhverv samt til fem boliger, der er placeret i en enkelt af ejendommene (i bygning A, vist på tegning 6, s. 40). Med lokalplanen muliggøres erhvervsanvendelse på størstedelen af ejendommen, og bevarer boliganvendelsen for ejendommens eksisterende boliger.

Forvaltningen har konkret for bygning C vurderet, at den ikke vil være egnet til bolig. Af brandsikkerhedsmæssige årsager, vil det ikke være muligt at have oplukkelige vinduer i bygningens facader mod naboejendommene. Det giver en begrænsning for placering af redningsåbninger samt naturlig ventilation, hvilket ikke vil være optimalt til en moderne bolig. Derudover vil der være områder i bygningen, som ikke vil kunne efterleve dagslyskravet fastsat i BR18 til boliger.

Lokalplanen udpeger alle lokalplanområdets bygninger som bevaringsværdige, og sikrer, at ændring af bebyggelsen, herunder af tag og gavlafslutning på ejendommens østlige baghus, sker på en arkitektonisk tilpasset vis. Lokalplanen muliggør desuden udvalgte facadeændringer og en ny indretning af ejendommens gårdrum.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af den offentlige høring foreslår forvaltningen to ændringer. Det foreslås, at sætningen ”Baghusene indeholder primært erhvervsanvendelse” i redegørelsens afsnit ’Egenart’ slettes, da anvendelsen af et baghus der grænser op til lokalplanens område indeholder boliganvendelse, og det derfor er mere retvisende for nærområdet at udelade denne sætning. Det foreslås også, at redegørelsens afsnit ’Bydelsplan’ ændres, så afsnittet i højere grad beskriver ønsker i bydelsplanen til beskyttelse og bevaring af bebyggelse m.m. Alle ændringer fremgår af bilag 5.

Byliv

Lokalplanen fastlægger anvendelsen for stueetagerne med facader mod Hauser Plads eller mod Hausergade til publikumsorienterede serviceerhverv med mulighed for liberale erhverv. Lokalplanen muliggør også butikker til daglig- og udvalgsvarer. Det er forvaltningens vurdering, at anvendelsen i stueetagen mod Hausergade og Hauser Plads bør være af udadvendt karakter, for at fastholde og forstærke det byliv, der allerede i dag findes i kvarteret omkring Kultorvet og Hauser Plads. Butiksanvendelsen vurderes ikke at give en væsentlig stigning af trafikken i området.

Bynatur

Inden for afgrænsningen af lokalplanområdet har bygherre registreret nul eksisterende træer, der lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige i lokalplanen. Lokalplanen stiller krav om plantning af et nyt træ. Der stilles krav til stammeomkredsen ved plantning, at træet skal kunne opnå en højde på over 6 m, og at træet skal være løvfældende. Da der er tale om et enkelt træ, stiller lokalplanen ikke krav om, at det skal være af hjemmehørende art.

Parkering

Der planlægges for udnyttelse af tagetager og anvendelsesændring, hvor kommuneplanen giver mulighed for at fastsætte krav til parkering efter en konkret vurdering. Forvaltningen vurderer, at krav om parkering kan fastlægges til nul i lokalplanen. Parkeringsnormen er fastsat på baggrund af ejendommens anvendelse, beliggenhed i byen, herunder nærhed til kollektiv transport og cykelinfrastruktur mv. Dog stilles der krav om en handicapparkeringsplads. I forhold til krav om parkering til cykler, stiller kommuneplanen krav om fire cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal for boliger, ungdomsboliger og butikker, samt tre cykelparkeringspladser pr. 100 m2 etageareal for erhverv. Lokalplanen stiller krav om, at der kan etableres 10 cykelparkeringspladser på terræn, mens resten skal etableres som overdækkede pladser.

Almene boliger

Krav om minimum 25 % almene boliger stilles ikke, da det samlede etageareal for nye boliger i forslaget til lokalplan er under minimumsgrænsen på 3.200 m2, jf. det reviderede administrationsgrundlag for almenboligkravet, som Borgerrepræsentationen vedtog den 2. maj 2024. 

Høring

Forslaget var i høring fra den 20. juni til den 15. september 2025. De 14 modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Indre By Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 3, henvendelse nr. 13)

  1. Lokalplanen skal være bevarende og ikke muliggøre ændring af tag, døre eller vinduer i bygning D eller af facader mod Hauser Plads.
  2. Ejendommene skal primært indeholde boliganvendelse. Modstand mod erhverv i ejendommen, herunder erhvervsmæssig brug af gårdrum og mod ventilationsanlæg hørende til erhverv. Korttidsudleje og hotelvirksomhed skal ikke tillades.
  3. Ønske om fornyet offentlig høring grundet manglende visualiseringer af facade d, bygning C og facade f, bygning D, facaden Hauser Plads nr. 30C mod nord og af adgang til cykelparkering i kælderetagen. Der burde have været foretaget partshøring i forbindelse med, at lokalplanforslaget var i offentlig høring.

Forvaltningens bemærkninger

  1. Lokalplanen udpeger alle bygninger som bevaringsværdige. Forvaltningen har vurderet, at der kan udføres ændringer som beskrevet i lokalplanens §7, herunder udvalgte facadeændringer samt en ændring af tag og gavlafslutning på bygning D, uden at det væsentligt vil påvirke bygningernes bærende værdier.
  2. Lokalplanen er i overensstemmelse med rammerne i Kommuneplan 2024. Bygningerne i området anvendes i dag til erhverv samt til fem boliger. Lokalplanen muliggør samme placering af anvendelser. Forvaltningen har vurderet, at baghuset, bygning C ikke er egnet til bolig. Ventilationsanlæg skal altid overholde gældende krav i byggeloven og i miljølovgivningen. Brugsret til gårdrummet er et privatretligt forhold og kan ifølge planloven ikke reguleres med en lokalplan. Lokalplanen fastsætter, at boliger skal anvendes til helårsbolig og muliggør ikke anvendelse til hotelvirksomhed.
  3. Forvaltningen har illustreret lokalplanen med visualiseringer af de facader, som lokalplanen indeholder fysiske ændringsmuligheder for. Lokalplanen muliggør ikke ændringer af facade d, bygning C. Lokalplanen muliggør ikke ændringer af facade f, bygning D, men muliggør i den øverste del af taget mod Hauser Plads nr. 28 på denne bygning, etablering af op til fem ovenlysvinduer. Adgang til cykelparkering og affaldshåndtering i kælderetagen i baghusbygningen Hauser Plads 30A-B er planlagt som en elevator beliggende indendørs i bygning D. Beboere i lokalplanens høringsområde, herunder beboere i nr. 28, er blevet direkte orienteret om lokalplanens offentlige høring via et tilsendt offentliggørelsesbrev, og har haft mulighed for at blive inddraget og at komme med høringssvar til planforslaget. Det er muligt for alle borgere at komme med høringssvar til en offentlig høring.

Hovedsynspunkter i borgernes henvendelser (bilag 3, henvendelse nr. 1-12 og 14)

  1. I fire henvendelser er der modstand mod ændring af bygningen Hauser Plads 30C og af facade d, bygning C, da der er bekymring for indbliksgener. Et ønske om permanent blænding af de vinduer, der vender mod naboejendommen i facade d, bygning C. Samt et ønske om at et tidligere afslag på byggetilladelse til en anvendelsesændring af bygning C skal fastholdes.
  2. I seks henvendelser er der ønske om skærpede vilkår for støj fra eksisterende tekniske anlæg og en kortlægning af eksisterende støj forud for evt. fremtidige tilladelse til ventilationsanlæg. Der ønskes øgede krav til fremtidige tekniske installationer, bl.a. til placering.
  3. I en henvendelse fra bygherre er der ønske om tilføjelse af bestemmelser til lokalplanen, der muliggør ændringer af facade d, bygning C og af facade f, bygning D.
  4. I fire henvendelser er der ønske om, at lokalplanen skal være bevarende og ikke muliggøre ændring af tag, døre eller vinduer i bygning D eller af facader mod Hauser Plads.
  5. I seks henvendelser er der ønske om, at ejendommene primært skal indeholde boliganvendelse. Modstand mod erhverv i ejendommen, herunder erhvervsmæssig brug af gårdrum og mod ventilationsanlæg hørende til erhverv. Korttidsudleje og hotelvirksomhed skal ikke tillades.
  6. I seks henvendelser er der ønske om fornyet offentlig høring grundet manglende visualiseringer af facade d, bygning C og facade f, bygning D, facaden Hauser Plads nr. 30C mod nord og af adgang til cykelparkering i kælderetagen. Der burde have været foretaget partshøring i forbindelse med, at lokalplanforslaget var i offentlig høring.

Forvaltningens bemærkninger

  1. Lokalplanen indeholder ikke bestemmelser med fysiske ændringsmuligheder for bygningen Hauser Plads 30C eller for facade d, bygning C. Ændring af de blændede vinduer i facade d, bygning C vil kræve en ansøgning om byggetilladelse og en dispensation fra lokalplanen. Et ønske om ændring af anvendelse på ejendommen vil kræve en ansøgning om byggetilladelse. I den forbindelse kan forvaltningen træffe afgørelse om, hvorvidt det konkrete projekt kan gives tilladelse.
  2. Lokalplanen kan ikke regulere eksisterende tilladte ventilationsforhold. Lokalplanen udpeger alle bygninger som bevaringsværdige og forbyder dermed ændring og ombygning af bygningerne. Opsætning af et ventilationsanlæg eksteriør på en bygning vil derfor som udgangspunkt ikke være tilladt og vil kræve en dispensation fra lokalplanen.
  3. Forvaltningen har valgt ikke at skrive bestemmelser for ændringer af facade d, bygning C. Forholdet betragtes af forvaltningen ikke som en fremtidig ændring, men som en allerede udført ulovlig ændring, der skal vurderes i forbindelse med en evt. fremtidig byggeansøgning til forholdet. Forvaltningen har for facade f, bygning D udelukkende haft dialog med bygherre om muliggørelse af tagvinduer i tagfladen. Lokalplanen har i § 7 bestemmelser om, hvorledes disse må udføres. Der har i arbejdet med lokalplanen ikke været dialog om øvrige ændringer af facade f, bygning D.
  4. Se forvaltningens bemærkning til lokaludvalget under ad. 1.
  5. Se forvaltningens bemærkning til lokaludvalget under ad. 2.
  6. Se forvaltningens bemærkning til lokaludvalget under ad. 3.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

  • at eksisterende bygninger må ændres eller ombygges på en anden vis end det, som lokalplanen beskriver. Fx mulighederne for ændringer af ejendommens østlige baghus (bygning D), facadeændringer eller indretningen af gårdrummet.
  • at enkelte – eller flere – af lokalplanens bygninger ikke skal udpeges som bevaringsværdige for derved at give løsere rammer til ændringer på bygningernes facader. Fx ejendommens østlige baghus nr. 30A-B (bygning D) eller baghuset nr. 30C.
  • at antallet af bilparkering ikke skal ske ved en konkret vurdering, men følge kommuneplanens normer for bilparkering. Det vil kunne generere et krav på 0-16 bilparkeringspladser afhængigt af, hvor stor en del af ejendommen, der fremtidigt væsentligt ændrer anvendelse.

Større ændringer kan kræve, at sagen sendes tilbage til Teknik- og Miljøforvaltningen med henblik på ny dialog med den anmodende grundejer og en supplerende høring

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har vedtaget lokalplanen, bekendtgør Teknik- og Miljøforvaltningen denne i henhold til reglerne i planloven.

 

                                     Søren Wille
                                                                    / Karsten Biering Nielsen

Til top