Endelig vedtagelse af lokalplan Strandboulevarden 130, Østerbro

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Strandboulevarden 130, som muliggør blandede boliger og erhverv på en erhvervsejendom på Strandboulevarden 130. Størstedelen af erhvervsejendommen bevares, mens en mindre kantinebygning nedrives og erstattes af en ny bygning, så der skabes en åben karré. Forvaltningen har modtaget fire høringssvar, som giver anledning til mindre ændringer. Østerbro Lokaludvalg har ikke bemærkninger til lokalplanen.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende lokalplan Strandboulevarden 130 (bilag 2) med ændringer som foreslået i afsnittet Forslag til ændringer af lokalplanforslaget.

Problemstilling

Bygherre C.W. Obel Ejendomme ønsker at udvikle en erhvervsejendom til blandet bolig- og erhverv på Strandboulevarden 130. I projektet bevares størstedelen af de nuværende erhvervsbygninger, mens en mindre bygning midt på ejendommen nedrives. Det muliggør et hovedgreb, hvor der kan opføres nye boliger i en åben karréstruktur, med et samlet gårdrum. Den nye bygning skal indeholde erhverv i en del af stueetagen og boliger i det resterende. Boliganvendelsen forudsætter en ny lokalplan, da den eksisterende lokalplan Svendborggade fastsætter området til erhverv. I kommuneplanrammen for området er anvendelsen fastlagt til boliger og serviceerhverv. Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen har udarbejdet et forslag til lokalplan.

Borgerrepræsentationen delegerede den 19. juni 2025 kompetencen til at sende forslag til lokalplaner (kategori 1-3) i offentlig høring til Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen. Forslaget til lokalplan Strandboulevarden 130 er omfattet af denne delegation og har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Lokalplanforslaget omfatter et mindre område opført som erhvervsejendom i 1988. Området ligger op ad arealerne ved Østre Gasværk, som er ved at blive byudviklet og er derfor ved at ændre karakter fra erhvervsområde til et område med blandede boliger og erhverv.

Forvaltningen foreslår at imødekomme ejerens ønske om at udnytte den maksimale bebyggelsesprocent på 150%, som gælder for området ifølge Kommuneplan 2024. Den eksisterende erhvervsbygning mod Svendborggade og Strandboulevarden transformeres, mens en mindre kantinebygning nedrives for at gøre plads til nye boliger med mulighed for erhverv i stueetagen. Med nedrivning af kantinebygningen og opførsel af nye boliger mod øst opnås der et større samlet gårdrum i bebyggelsens midte.

Det omkringliggende karrékvarters materialer og dimensioner vil gå igen i det nye byggeri, der vil blive opført i fem etager med saddeltag og røde tegl. l den nye del af bebyggelsen kan der opføres samlet 3.580 m2. Boligdelen udgør 3.150 m2 og erhverv udgør 430 m2.

Byliv

Der skal etableres et grønt gårdrum, som giver mulighed for ophold og håndtering af ekstremregn. En sti langs indersiden af gården sikrer adgang til bygningens erhvervsdel og en sti på tværs af gårdrummet giver bygningens beboere en kort adgang til renovationsskuret. Der skal etableres et hævet areal med terrasse og trappe for de enkelte boliger i stueetagen og et areal for erhvervsdelen på terræn i gårdens sydøstlige hjørne. Lokalplanens bestemmelser fastlægger, at der skal være offentlig adgang til gårdrummet. Byggeriets kantzoner indrettes i samspil med stueetagernes anvendelse og med mulighed for adgang, ophold og rekreation.

Biodiversitet og bynatur

Inden for afgrænsningen af lokalplanområdet er der ingen træer, der lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige i lokalplanen. Der stilles krav om plantning af 43 nye træer og mindst 32 buske. Af de nye træer og buske skal ca. 50 % være hjemmehørende arter.

De eksisterende træer vil sammen med de planlagte træer give et kronedække på ca. 6,2 % efter ca. 15 år. Kronedække er et udtryk for, hvor stor en del af et område, der er dækket af træernes kroner. I Københavns Kommune er der et mål om et kronedække på 20 %. Træerne vil sammen med facadebegrønning, grønne tage, bede m.v. ændre eksisterende biofaktor fra 0,06 til ca. 0,37 efter ca. 15 år. Biofaktor er et værktøj til at måle det grønne i bymiljøet, der værdisætter forskellige typer arealer i et område på en skala fra 0 til 2 point, hvor 2 er bedst. Dermed kan værktøjet give en samlet score for, hvor grønt området er. Fx er bebygget areal, asfalt og fliser værdisat til 0 point og tæt/sammenvokset træbeplantning værdisat til 2.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal for boliger, 214 m2 for erhverv samt 143 m2 for butikker, som placeres på terræn. Det svarer til, at der skal etableres 15 nye parkeringspladser i projektet. For det eksisterende erhvervsbyggeri vil der efter genberegning blive ca. 25 parkeringspladser tilgængelige.

I forhold til krav om parkering til cykler stiller kommuneplanen krav om fire p-pladser pr. 100 m2 etageareal for boliger og butikker samt tre p-pladser pr. 100 m2 for erhverv. Dette svarer til 139 nye cykelparkeringspladser i projektet.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af den offentlige høring foreslår forvaltningen en række mindre ændringer vedrørende bebyggelsens ydre fremtræden. Grundet fejl i lokalplanforslaget foreslås det at rette bestemmelserne om altanernes maksimale fremspring. Det maksimale fremspring på østfacaden konsekvensrettes til 1,1 m, da der har været uoverensstemmelse mellem bestemmelserne, hvor 0,3 m fremgik og hvor tegningen viste 1,1 m. Hvis fremspringet er 1,1 m, kan der med delvist indeliggende altaner opnås mulighed for opholdsaltaner på østfacaden. Det foreslås, at krav om opholdsaltaner på alle boliger kan fraviges for boliger, hvor Miljøstyrelsens vejledende grænseværdier for støj ikke kan overholdes. Alle ændringer fremgår af bilag 5.

Bygherre har været partshørt om rettelse af fejlen til 1,1 meter. Bygherre ønsker et maksimalt fremspring på 1,5 meter, da bygherre ikke anser østfacaden for at være gadevendt. Bygherre ønsker dette, for at kunne overholde krav om opholdsaltaner på 1,5 m x 1,5 m i alle lejligheder. Forvaltningen oplyser, at dette er muligt ved delvist indliggende altaner med fremspring på 1,1 m. Bygherre mener dog, at det samlet vil påvirke østfacadens arkitektur negativt. Bygherres partshøringssvar har ikke givet anledning til yderligere ændringer.

Høring

Lokalplanforslaget har været i høring fra den 23. februar til den 20. april 2026. Forvaltningen har modtaget fire henvendelser. Høringen har givet anledning til ændringsforslag. De fire modtagne henvendelser i høringsperioden vedlægges som bilag 3. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Borgernes hovedsynspunkter i høringen samt forvaltningens bemærkninger er anført nedenfor. Østerbro Lokaludvalg er blevet hørt, og havde ikke bemærkninger til lokalplanforslaget.

Hovedsynspunkter i de indkomne høringssvar (bilag 3, nr. 1-4)

En borger anfører, at der bør være bopælspligt for nye boliger på ejendommen samt at det bør overvejes, om der skal tillades fire etager mod de fem etager som anført i lokalplanforslaget.
Bygherre ønsker at overskride byggefeltet mod nord med ca. en halv meter. Bygherre ønsker, at kommunen fraviger kravet om adgang til gårdrum fra opgange, ved at der i stedet for 10 m kan være 20 m fra ejendommens opgange til nærmeste adgang til gården. Bygherre ønsker, at der indskrives mulighed for, at krav om opholdsaltan på minimum 1,5 m x 1,5 m kan fraviges for boliger, hvor altanerne kun kan placeres i støjbelastede områder. Bygherre har ydermere en række mindre ønsker til præciseringer af bestemmelser om ydre fremtræden.
Bygherre sætter spørgsmålstegn ved kommunens hjemmel til i en lokalplan at reservere parkeringspladser til elbiler.
HOFOR bemærker, at ejendommen separatkloakeres og opfordrer i den sammenhæng til, at brugen af materialer, der kan udvaske miljøfarlige stoffer til regnvandet, begrænses i det videre planarbejde.

Forvaltningens bemærkninger

Det følger allerede af lokalplanforslagets § 3, stk. 1, at området fastlægges til helårsboliger. Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer af lokalplanforslaget.
Forvaltningen vurderer, at det er hensigtsmæssigt at imødekomme nye ønsker til ændringer vedrørende materialer for markering af indgangspartier og døre, øgede altandybder og fravigelse af krav om opholdsaltaner ved overskridelse af grænseværdier for støj samt tilpasning af gulvkoter og minimumshøjde for underkant af vinduer. Forvaltningen foreslår derfor en række ændringer af lokalplanens bestemmelser vedrørende disse forhold. Forvaltningen vurderer, at det vil forringe det samlede projekt at imødekomme bygherres nye ønsker om overskridelse af byggefelt mod nord (der er 14 meter til nabobygning), metal som tagmateriale, altaner i stueetagen og fravigelse af krav om let adgang til gårdrum. Forvaltningen indstiller derfor ikke, at disse ønsker imødekommes.
Det følger af planlovens § 15, stk. 2, nr. 10, at man i en lokalplan kan fastsætte bestemmelser om parkeringsforhold, herunder om antal, beliggenhed og udformning af parkeringspladser til forskellige anvendelser i området. Dette medfører bl.a. også, at man i lokalplaner kan sætte krav om etablering af parkeringspladser til el- og delebiler. Høringssvaret giver ikke anledning til ændringer af lokalplanforslaget.
Det bemærkes, at grænseværdier for miljøfarlige stoffer i regn- og spildevand er reguleret andetsteds end planlovgivningen. Vilkår for udledninger og tilslutning til kloak stilles i forbindelse med den udledningstilladelse, der efterfølgende vil skulle gives af tilsynsmyndigheden efter miljøbeskyttelsesloven.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

at imødekomme bygherres ønske om at fravige kravet om let adgang til gårdrum og derved muliggøre et større samlet erhvervslokale. Sagen skal ikke sendes retur til forvaltningen med henblik på supplerende høring.
at imødekomme bygherres ønske om, at metal kan anvendes som tagmateriale. Sagen skal ikke sendes retur til forvaltningen.
at imødekomme bygherres ønske om at overskride byggefeltet mod nord, for at bygherre kan udnytte sin byggeret fuldt ud. Sagen skal derved sendes tilbage til forvaltningen, med henblik på en supplerende høring.

Hvis indstillingen ikke godkendes, vil eksisterende lokalplan Svendborggade fortsat være gældende, hvorfor boligprojektet kan ikke realiseres.