Endelig vedtagelse af lokalplan Ny Ellebjerg-området tillæg 3, Valby

Se alle bilag

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til endelig vedtagelse af lokalplan Ny Ellebjerg-området tillæg 3, som muliggør opførelse af ny bebyggelse med boliger og serviceerhverv på ejendommen Gammel Køge Landevej 71-73, og ændrer bestemmelserne om bilparkering for tilgrænsende ejendomme. Lokalplanforslaget har været i offentlig høring, hvor enkelte høringssvar er kritiske over for bygningshøjder og anvendelser. Valby Lokaludvalg er overvejende positiv over for forslaget. Høringen har givet anledning til, at forvaltningen foreslår mindre ændringer, bl.a. muliggørelse af fleksibel anvendelse af stueetager.

Indstilling

Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen indstiller, at Klima-, Miljø- og Teknikudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

at godkende tillæg 3 til lokalplan 448-1&2 Ny Ellebjerg-området (bilag 2) med ændringer som foreslået i Løsning.

Problemstilling

ArthaScope ønsker som ejer af ejendommen Gammel Køge Landevej 71-73 at opføre ny bebyggelse med boliger og serviceerhverv, herunder dagligvarebutik og hotel, med et samlet etageareal på ca. 14.250 m2. Ca. 75% af etagearealet er boliger. Ejendommen ligger i området omfattet af lokalplan Ny Ellebjerg-området fra 2010, der har til formål at muliggøre udvikling af tidligere industriejendomme omkring København Syd (tidligere Ny Ellebjerg Station) til et tæt og funktionelt blandet bykvarter. I denne lokalplan er ejendommen fastlagt til serviceerhverv, og projektet forudsætter derfor en ny lokalplan i form af et lokalplantillæg. Der er et ønske om at ændre parkeringsnormen for naboejendommene, så den svarer til normerne i Kommuneplan 2024, hvorfor disse ejendomme medtages i lokalplantillægget.

Borgerrepræsentationen delegerede den 19. juni 2025 kompetencen til at sende forslag til lokalplaner (kategori 1-3) i offentlig høring til Klima-, Miljø- og Teknikforvaltningen. Forslaget til lokalplantillæg for Ny Ellebjerg-området er omfattet af denne delegation og har derfor ikke tidligere været politisk behandlet.

Løsning

Lokalplanområdet ligger ved Gammel Køge Landevej og den vigtige knudepunktstation København Syd. Det var oprindeligt en del af et industriområde og indgår i dag i byudviklingsområdet Valby Industrikvarter. Det er et område, hvor byomdannelsen har været i gang længe. Der er opført nybyggerier primært til boligformål og ombygninger af industribygninger til andre erhvervsformål.

Den gældende lokalplan fastlægger en bebyggelsesplan for området mellem Følager og jernbanen. I bebyggelsesplanen indgår en bebyggelse i en etage (en plint), der fylder det meste af området. Den indeholder udadvendte funktioner langs Følager og bagvedliggende parkering. På plinten placeres blokke i 5-7 etager samt opholdsarealer. Det aktuelle lokalplantillæg opdeler dette område i to delområder. Lokalplanen muliggør, at bygherre i delområde I kan opføre ny bebyggelse med boliger og serviceerhverv, herunder butikker, der bygger videre fra principperne i den gældende lokalplan om plint og blokbebyggelse. For delområde II gælder bestemmelserne i den gældende lokalplan, bortset fra bestemmelserne om bilparkering, hvor bestemmelserne nu følger normerne i Kommuneplan 2024. Det muliggjorte projekt er yderligere beskrevet i lokalplanen (bilag 2).

Biodiversitet, klima og bynatur

Inden for afgrænsningen af lokalplanområdets delområde I er der ingen træer, der lever op til kriterierne for at kunne gøres bevaringsværdige i lokalplanen. Der stilles krav om plantning af mindst 127 nye træer og 70 nye buske. Af de nye træer er ca. 75 % hjemmehørende. I beplantningsplanen indgår en trærække langs Gammel Køge Landevej og opholdsarealer på plinten med mange grønne elementer. De planlagte træer vil give et kronedække på ca. 17 % efter ca. 15 år. Kronedække er et udtryk for, hvor stor en del af et område, der er dækket af træernes kroner. I Københavns Kommune er der et mål om et kronedække på 20 %. Træerne vil sammen med facadebegrønning, grønne tage, bede m.v. give en biofaktor på ca. 0,80 efter ca. 15 år. Biofaktor er et værktøj til at måle det grønne i bymiljøet, der værdisætter forskellig typer arealer i et område på en skala fra 0 til 2 point, hvor 2 er bedst. Dermed kan værktøjet give en samlet score for, hvor grønt området er. Fx er bebygget areal, asfalt og fliser værdisat til 0 point og tæt/sammenvokset træbeplantning værdisat til 2. Ud over beplantning har der været særlig fokus på håndtering af regnvand, jf. bilag 7.

Almene boliger

Da skoledistriktet har under 30 % almene familieboliger, stilles krav om minimum 25 % almene boliger, jf. Kommuneplan 2024.

Parkering

I kommuneplanen er der krav om, at der skal fastsættes en parkeringsnorm i lokalplanen for biler på én parkeringsplads pr. 250 m2 etageareal for boliger, 214 m2 for erhverv samt 143 m2 for butikker. Det svarer til, at der skal etableres ca. 63 parkeringspladser til nybyggeriet i delområde I. parkeringspladserne skal placeres i konstruktion. I forbindelse med opførelse af de eksisterende bebyggelser, der rummer almene familieboliger, et alment plejehjem og et erhvervslejemål, samt et kommende byggeri ved forpladsen til København Syd, er der indgået aftaler om en fælles parkeringsløsning. Den indebærer, at der i det aktuelle nybyggeri skal etableres ekstra parkeringspladser til at dække behovet knyttet til de andre byggerier. Det er aftalt, at ejerne af den eksisterende og kommende bebyggelse anmoder om en reduceret parkeringsdækning i overensstemmelse med de nye normer, således at alle parkeringspladser kan være i det fælles parkeringsanlæg i bebyggelsernes stueetager. Dette er i overensstemmelse med praksis om genberegning af parkeringskrav, som blev orienteret om på Klima-, Miljø- og Teknikudvalgets møde den 29. januar 2024.

Tilkørsel til parkeringen sker via en eksisterende overkørsel fra Følager og al varetilkørsel, renovation og handicapparkering, herunder to parkeringspladser til handicapbusser, håndteres i plinten.

I forhold til krav om parkering til cykler, stiller lokalplanen krav om fire parkeringspladser pr. 100 m2 etageareal til boliger og butikker samt tre parkeringspladser pr. 100 m2 til andet erhverv. Dette svarer til 570 cykelparkeringspladser i projektet. En stor del af disse placeres i plinten.

Forslag til ændringer af lokalplanforslaget

På baggrund af den offentlige høring foreslår forvaltningen mindre ændringer. Det foreslås bl.a., at der muliggøres en fleksibel anvendelse af en del af en stueetage, at krav om højde af en stueetage på mindst 5 m kun gælder for stueetagen på nordsiden af en fastlagt port, og at der fastlægges mindre udvidelse af byggefelter. Alle ændringer fremgår af bilag 5.

Høring

Lokalplanforslaget (bilag 2) har været i offentlig høring fra den 5. marts til den 30. april 2026. Forvaltningen har modtaget syv henvendelser i høringsperioden (bilag 3). Høringen har givet anledning til mindre ændringer. I bilag 4 er henvendelserne refereret med forvaltningens bemærkninger. Der er afholdt borgermøde den 9. april 2026 i samarbejde med Valby Lokaludvalg. Emnerne var de samme, som fremgår af høringssvarene. Borgernes hovedsynspunkter i høringen er anført nedenfor.

Valby Lokaludvalg har følgende hovedsynspunkter (bilag 3, henvendelse nr. 7):

Valby Lokaludvalg er glade for, at fællesarealerne er planlagt åbnet for offentligheden, samt at de vil få et fint lysindfald. Udvalget gør opmærksom på, at det er vigtigt at have gode adgangsforhold omkring butikkerne, ikke mindst fordi der bor svagtseende/blinde i nærheden.
Borgere i området påpeger, at det ville være dejligt med et apotek.
Lokaludvalget er bekymret for, om projektet har tilstrækkeligt antal parkeringspladser.
Området ligger op til en bane med mange godstog, så lyd og rystelser fra togene bør undersøges.

Forvaltningens bemærkninger

Der vil blive sikret tilgængelighed i forbindelse med byggesagsbehandlingen.
Anvendelsesbestemmelserne muliggør et apotek, men der kan ikke stilles krav herom.
Kravet til parkering følger normerne i Kommuneplan 2024.
Bebyggelsen kan ikke tages i brug, før det er dokumenteret, at Miljøstyrelsens grænseværdier for støj og vibrationer er overholdt.

Hovedsynspunkter i henvendelser fra borgere og offentlige myndigheder (bilag 3, henvendelse nr. 1-6)

I tre borgerhenvendelser er der meget forskellige synspunkter. I en henvendelse findes det godt med hotel, mens en anden er kritisk på grund af øget støj og trafik. En henvendelse er kritisk med hensyn til højde og tæthed, der tager udsigt og tilsidesætter beboernes livskvalitet, og sætter spørgsmålstegn ved, om der ikke bør udarbejdes en miljørapport. En anden er generelt positiv, men ønsker flere parkeringspladser. En tredje finder det godt med almene boliger, ønsker en fleksibel anvendelse af stueetager af frygt for tomme lokaler og finder, at bygningen virker unødig rå og at en hældning på tag vil kunne gøre en forskel.
Bygherres rådgiver stiller forslag om enkelte mindre rettelser bl.a. om fleksibel anvendelse af en del af stueetagen, højden af en stueetage og en mindre udvidelse af byggefelter, så der bliver plads til, at bebyggelsen nærmest Gammel Køge Landevej kan rykkes 0,4 m mod syd.
Danmarks Naturfredningsforening, København er meget kritisk over for projektet med hensyn til tæthed, ydre fremtræden og trafikstøj. Området beskrives fyldt med kedelige firkantede kasser og der ønskes mere varierede facader. Der mangler grønne områder og området bør reserveres til lommepark og idræt. Der bygges for tæt, for højt og med for lidt grønt i København med trafikproblemer, trængsel og luftforurening til følge.
Metroselskabet ser positivt på en fortætning og udadvendte funktioner og ønsker trygge adgange med god belysning, der kan understøtte brugen af stationen. Yderligere parkering vil svække incitamentet til at bruge København Syd som trafikknudepunkt.

Forvaltningens bemærkninger

Med hensyn til tæthed og parkering henvises til forvaltningens bemærkninger under pkt. 3 og 4 ovenfor. Forvaltningen vurderer ikke, at der skal udarbejdes miljørapport, da planen kun fastlægger anvendelsen af et mindre område på lokalt plan. Med hensyn til fleksibilitet i anvendelsen af stueetager er der krav om publikumsorienterede serviceerhverv i de mest eksponerede stueetager mod Gammel Køge Landevej, hvor der ikke forventes problemer med udlejning. I andre stueetager er der også mulighed for liberale erhverv. Krav til ydre fremtræden tager udgangspunkt i tilpasning til byggerierne i nærområdet.
Forvaltningen indstiller, at bygherres ønsker om fleksibel anvendelse af en del af stueetagen, højden af en stueetage og en mindre udvidelse af byggefelter imødekommes (bilag 5).
Formålet med lokalplan 448 Ny Ellebjerg-området er at skabe et tæt bykvarter omkring København Syd. Det aktuelle lokalplantillæg bygger videre på den bebyggelsesstruktur, der er fastlagt i denne lokalplan, men reducerer den maksimale bygningshøjde med 3,5-4 m, da den primære anvendelse er boliger i stedet for erhverv. I planen indgår et større grønt opholdsareal på plinten med træer og buske.
Kravet til parkering følger normerne i Kommuneplan 2024. I forbindelse med byggesagsbehandlingen vil der blive sikret tilgængelighed og belysning.

Politisk handlerum

Det kan besluttes,

at godkende lokalplanforslaget uden de foreslåede ændringer på baggrund af høringssvarene.
at ændre tætheden, de maksimale bygningshøjder samt krav til ydre fremtræden og indretning af friarealer, herunder antallet af nye træer. Større ændringer, der har betydning for bebyggelsens omfang, vil kræve, at sagen sendes tilbage til forvaltningen med henblik på udsendelse af forslaget i supplerende høring.

Hvis indstillingen ikke godkendes, opretholdes de nuværende bestemmelser i gældende lokalplan om anvendelse af nybyggeri til serviceerhverv og projektet kan ikke realiseres.