Historisk baggrund

Siden begyndelsen af 1900-tallet har det været hovedreglen, at Københavns Kommune solgte sine ejendomme med en ret til at købe ejendommene tilbage – typisk 70 eller 100 år senere. Det gjorde man for at sikre, at grundenes fremtidige værdistigning helt eller delvist kommer kommunen og derved alle kommunens borgere til gode.

Oprindeligt blev ejendomme solgt med tilbagekøbsret, hvor der blev givet bygningserstatning. I løbet af 1930'erne blev denne praksis ændret pga. særlige forhold på ejendomsmarkedet. Herefter solgte kommunen primært ejendomme med tilbagekøbsret, hvor der ikke blev givet bygningserstatning. I nyere tid har spørgsmålet om, hvorvidt en ejendom blev solgt med tilbagekøbsret med eller uden bygningserstatning været et vilkår, der er blevet forhandlet ved kommunens grundsalg.

Borgerrepræsentationen vedtog i midten af 1990’erne en ordning, som gjorde det muligt for ejere af ejendomme med tilbagekøbsret enten at købe sig fri af tilbagekøbsretten eller at udskyde tilbagekøbsretten i op til 70 år. Nogle tilbagekøbsrettigheder kan dog ikke frikøbes eller udskydes pga. at tredjemand, f.eks. staten, også har rettigheder over ejendommen. I dag sælges Københavns Kommunes ejendomme typisk uden tilbagekøbsret.

Bemærk at en tilbagekøbsret ikke er en pligt, men en ret for kommunen. Der foreligger en politisk beslutning om, at tilbagekøb skal ske, når det skønnes økonomisk hensigtsmæssigt for kommunen. Københavns Kommune varsler tilbagekøb i overensstemmelse med deklarationens bestemmelser, hvilket i de fleste tilfælde er 5 år før tilbagekøbsåret. Hvis der er varslet tilbagekøb, og der ikke er betalt for frikøb eller udskydelse inden tilbagekøbstidspunktet, overtager kommunen ejendommen. Ejeren får udbetalt tilbagekøbssummen efter deklarationens bestemmelser og må fraflytte.

Ejendomsvurderingen

Vurdering af alle landets ejendomme foretages af SKAT. Da SKAT har suspenderet den generelle adgang til at begære omvurdering af den offentlige ejendomsvurdering frem til år 2018/2019, har Borgerrepræsentationen ved sin beslutning af 8. oktober 2015 givet mulighed for, at borgere kan rekvirere en konkret mæglervurdering af en ejendom med tilbagekøbsret. Vurderingen udarbejdes af en uafhængig ejendomsmægler og skal indhentes via Københavns Kommune. Vurderingsrapporten bekostes af ejer, og den indhentede vurdering vil – uanset om den er højere eller lavere end den offentlige vurdering – herefter danne grundlag for beregningen af frikøb og udskydelse. Muligheden for at rekvirere en konkret vurdering gælder, så længe SKAT har suspenderet muligheden for at begære omvurdering. 

Såfremt kommunen ikke skal betale erstatning for bygninger, skal ejeren i forbindelse med frikøb eller udskydelse afgive en erklæring på tro og love om, at der ikke på ejendommen siden seneste offentlige vurdering er afsluttet forbedringsarbejder i henhold til sanerings- eller byfornyelsesloven eller afholdt omkostninger til forbedring og vedligeholdelse, som overstiger et beløb svarende til 25 % af den seneste offentlige ejendomsvurdering. Kan ejeren ikke afgive sådan erklæring, skal der foretages særskilt vurdering.

Skattemæssige forhold

Spørgsmål angående skattemæssige forhold på ejendomme med tilbagekøbsret kan rettes til SKAT på telefon 72 22 18 18.

Særligt om beregning af udskydelse og frikøb

Frikøbsbeløbet og udskydelsesbeløbet stiger kraftigere jo tættere man kommer tilbagekøbsåret. Dette skyldes, at rentes rente effekten slår igennem jo tættere på tilbagekøbsåret, man er. Ved beregningen anvendes en tilbagediskontering med 3% p.a. i de år, der resterer til tilbagekøbstidspunktet, hvorfor udviklingen er eksponentiel. Det betyder også at betalingen for udskydelse er ikke spildt ved et senere frikøb. Frikøbsbeløbet er lavere, jo længere tid der er til tilbagekøbsåret. Når tilbagekøbsåret er udskudt, vil et senere frikøb derfor blive billigere.

Visse arealer er efter salget blevet ændret, f.eks. udstykket i nye matrikler eller arealer frastykket til vej. I disse situationer skal der beregnes en forholdsmæssig del af den tinglyste tilbagekøbssum, førend beløbet for frikøb/udskydelse kan beregnes. Ved udstykning i ejerlejligheder bliver tilbagekøbssummen for hele ejendommen fordelt i forhold til ejerlejlighedernes fordelingstal.

Kontakt

Har du spørgsmål angående tilbagekøbsret, kan du ringe til 33 66 61 00 eller skrive til kejd_aktiver@okf.kk.dk. Bemærk, at der på grund af sommerferie i juli måned må forventes en længere sagsbehandlingstid ved rekvirering af tilbud.