8. Startredegørelse for forslag til Lokalplan "Tivolihuset", Indre By (2016-0081582)

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der skal udarbejdes en lokalplan for ”Tivolihuset”, der skal rumme en ballet- og musikskole samt administration for Tivoli A/S i Tietgensgade i Indre By.  

Sagsfremstilling

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

  1. at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Tivolihuset” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, idet projektet indstilles uden de to øverste etager til administration, jf. bilag 1.

Problemstilling

Bygherre ønsker at opføre et nyt byggeri til ballet- og musikskole samt administration for Tivoli A/S ved siden af og ovenpå den eksisterende koncertsal mod Tietgensgade. Herudover ønskes der etableret en kuppel-overdækning af forlystelsen Odin-ekspressen. Gennemførelsen af projektet kræver en lokalplan, da projektet er et markant byggeri placeret i et historisk miljø i kanten af Tivolihaven.

Startredegørelse for det tidligere projekt for ”Tivolihuset” blev behandlet af Teknik- og Miljøudvalget den 16. marts 2015, hvor startredegørelsen ikke blev godkendt (se bilag 3). Der blev afgivet følgende protokolbemærkning: ”C, F, V og Ø ønsker, at volumenet reduceres, så projektet i højere grad indgår harmonisk i omgivelserne. Væsentligt i den forbindelse er forholdet til de eksisterende bygninger i nærområdet, oplevelsen af gaderummet, kig ind til haven og til de modstående facaderækker, mulighed for cykelparkeringen på egen grund og desuden ønsker udvalget en helhedsplan for hele kanten.” Udvalget skal på baggrund af det reviderede projekt tage stilling til, om der skal udarbejde lokalplan for "Tivolihuset".

Forvaltningen mener fortsat, at volumenet skal reduceres, og de øverste to etager til administration bør fjernes. Dette er dog ikke er i overensstemmelse med grundejers ønsker, og de har tilkendegivet, at ballet- og musikskolen er betinget af, at der også opføres de to ekstra etager til administration. Grundejer fremsendte et revideret projekt i maj 2015, hvor de øverste etager var trukket yderligere tilbage, og der var udarbejdet et princip for fremtidig kantbebyggelse i lokalplanområdet (se bilag 4). Grundejer ønsker ikke at ændre projektet yderligere.

Forvaltningen fremlægger derfor et lokalplansforslag, hvor bygherre og forvaltning ikke er enige.

Løsning

Det reviderede projekt indeholdt  yderligere visualiseringer og snit af projektet i forhold til nærområdet herunder de modstående facaderækker. Forvaltningen har vurderet, at projektet ikke er tilstrækkeligt revideret i forhold til protokolbemærkningen. Der er bl.a. ikke reduceret tilstrækkeligt i volumenet, og principperne for fremtidig kantbebyggelse lever ikke op til det ønskede om en helhedsplan for hele kanten (se bilag 7). Det reviderede projekt indstilles på denne baggrund til politisk stillingtagen under forudsætning af, at de to øverste etager fjernes.

”Tivolihuset” består af ballet- og musikskolens store markante øvesal i glas, der ”svæver” på tværs henover den lave fløj af koncertsalen mod Tietgensgade. Øvesalen ”bæres” af de to nye tilbygninger på hver side af restauranten Wagamama. Mod venstre (set fra Tietgensgade) indeholder den ene tilbygning adgangsfoyen til skolens faciliteter og mod højre adgangen til administrationen. Oven på øvesalen er placeret to etager til Tivoli A/S administration, som nu er trukket yderligere tilbage for at reducere synligheden fra gaden. Bygningen forbindes mod Tivolihaven med en gangbro og trappe. Byggeriet bliver 24 m i højden. Friarealet opfylder kommuneplanens krav og er beliggende på de fælles tagterrasser ved de to øverste etager. For fakta om arealer henvises til bilag 2, faktaark.

Udover område I for det aktuelle projekt indgår et område II som rammelokalplan (Se bilag 2). Når grundejer ønsker at opføre yderligere byggeri i kanten i område II, skal der udarbejdes supplerende lokalplan. Overdækningen af Odin-ekspressen, som indgår i område II kan dog realiseres uden supplerende lokalplan, da det kan betragtes som en ny forlystelse inde i Tivolihaven, som ikke kræver lokalplan. Overdækningen af Odin-ekspressen skal reducere støjniveauet, hvilket er i overensstemmelse med forvaltningens ønsker om reduktion af støj omkring Tivolihaven.

Byliv

En ny ballet- og musikskole vil styrke muligheden for uddannelse og supplere med byliv langs Tietgensgade, som i dag ikke har mange udadvendte aktiviteter. Projektet understøtter Fællesskab Københavns pejlemærke ”En levende by” med en transparent glasfacade med øvesal, der vil kunne ses af forbipasserende i byen. Muligheden for at se ud og ind, vil også øge trygheden i området.

Bæredygtighed

Der vil blive etableret solceller og grønt på tagterrasser og på taget af den nye bygning. Opsamlet regnvand vil så vidt muligt blive brugt til at vande Tivolis haveanlæg, herunder haveanlæg på taget af den nye bygning. Herudover har Tivoli A/S indgået aftale med ”Bybierne” om at etablere stader på taget af den ny bebyggelse.

Parkering

Bilparkeringskravet er af størrelsesordenen og højst 1 plads pr. 150 m² svarende til ca. 15 biler for ballet- og musikskolen (og ca. 12 for adminstration i de to etager) for område I og ca. 17 biler for område II. Samtlige pladser skal findes i nærområdet. Der skal inden vedtagelse af lokalplanforslaget været indgået aftale om placering af p-pladserne. 

Kommuneplanen giver mulighed for at foretage en konkret vurdering af cykelparkeringspladser til en skole. Cykelparkering for ballet- og musikskolen er foreløbig anslået til at være 0,5 cykelpladser pr. elev/ansat svarende til ca. 50 cykelpladser. (For administrationen vil det være 4 cykelpladser pr. 100 m² svarende til ca. 80 cykelpladser).

Kommuneplan

I Kommuneplan 2015 er lokalplanområdet udlagt til serviceerhverv (S2*), så der kan bl.a. være administration, restauranter, erhvervs- og fritidsundervisning samt uddannelsesmæssige og kulturelle funktioner, der er forenelige med serviceerhverv. Bebyggelsesprocenten er maksimalt på 225 og en maksimal bygningshøjde på 24 m.

Borgermøde

Tivoli A/S og Indre By Lokaludvalg afholdte den 20. april 2016 borgermøde med workshop, hvor der deltog ca. 35 og heraf 25 borgere. På workshoppen kunne borgerne fremkomme med, hvad de synes var godt, og hvad der kunne være bedre både ved bygningen, anvendelsen, området samt øvrige bemærkninger. I henhold til lokaludvalgets opsamling var de fleste af de adspurgte borgere positive over for projektet. Bygningens visuelle udtryk, glaskuplens støjreducerende effekt, de grønne elementer, samt at projektet vil forskønne Tietgensgade, som i dag opleves som trist og uattraktiv, blev positivt fremhævet. Bygningens anvendelse med musik- og balletskoletilbud til børn og unge blev også rost. Af konkrete ændringsforslag og opmærksomhedspunkter blev bl.a. nævnt, at der skal være opmærksomhed på varme og refleksioner fra glasfacaden samt de trafikale forhold, hvor eksempelvis på- og afsætning af børn samt håndtering af cykelparkering blev fremhævet. Herudover blev nævnt enkelte ønsker om lavere bebyggelse, mere grønt på Tietgensgade, genetablering af en indgang til koncertsalen fra Tietgensgade og at kigget fra Plænen mod Koncertsalen fremstår uforandret. Referat af borgermødet er vedlagt som bilag 6.  Lokaludvalget vil blive inddraget yderligere i forbindelse med den interne høring af lokalplanforslaget.

Anbefalinger til den videre planlægning

Forvaltningen vil i det videre samarbejde med bygherre og rådgiver særligt fokusere på følgende temaer:

  • De to øverste etager fjernes, så bygningen indgår harmonisk i omgivelserne.  
  • Håndtering af cykelparkeringen på egen grund.
  • Den fremtidige trafik til og fra ”Tivolihuset” skal vurderes, så området kan rumme det forventede flow af ansatte og brugere.
  • Bæredygtige elementer, herunder en præcisering af beplantning på tagflader og gavle.
  • Der skal indgås aftale om placering af parkeringspladser i nærområdet.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Det er ikke endeligt afklaret om og i hvilket omfang Tivoli A/S’s faktiske udnyttelse af de byggemuligheder, der følger af lokalplanen, vil udløse krav om tillægskøbesum på baggrund af servitutter, tinglyst i forbindelse med kommunens salg af ejendommen. Dette vil afhænge af, hvorledes Tivoli A/S konkret udnytter byggeriet, og er et spørgsmål, der behandles af Økonomiforvaltningen.

I henhold til skødeservitutten (se bilag 5) skal Tivolihaven anvendes til forlystelsespark beregnet på det store almindelige publikum tilpasset underholdningsbegrebet med hensyntagen til, at Tivolis fortid og hidtidige udvikling fastholdes. En ballet- og musikskole vurderes at kunne indeholdes i servituttens definition.

Videre proces

Når udvalget har godkendt startredegørelsen, gennemfører forvaltningen en intern høring af relevante instanser - herunder Indre By lokaludvalg med henblik på bidrag til udarbejdelse af lokalplanforslaget.

Når planarbejdet sættes i gang, vil Teknik- og Miljøforvaltningen foretage en screening af de miljømæssige konsekvenser med henblik på at vurdere, om der skal udarbejdes en miljørapport i henhold til lov om miljøvurdering af planer og programmer (MPP).

Forvaltningen forventer at forelægge forslag til lokalplan med henblik på vedtagelse i Borgerrepræsentationen i december 2016, hvorefter det sendes i offentlig høring i 8 uger. Lokalplanen ventes endeligt vedtaget maj 2017.

 

                             Pernille Andersen     

                                                                    /Jakob Møller Nielsen          

Beslutning

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 30. maj 2016

 Socialdemokraterne, Det Radikale Venstre, Det Konservative Folkeparti, Socialistisk Folkeparti og Venstre fremsatte følgende ændringsforslag til indstillingens 1. at-punkt:
”at Teknik- og Miljøforvaltningen udarbejder forslag til lokalplan ”Tivolihuset” på baggrund af de intentioner og anbefalinger, der fremgår af vedlagte startredegørelse, jf. bilag 1, dog således, at lokalplanforslaget udarbejdes i overensstemmelse med Tivolis ansøgning om balletskole og administrationsbygning mv. ovenpå koncertsalen.”

Ændringsforslaget blev godkendt med otte stemmer mod tre. Ingen medlemmer undlod at stemme.
For stemte: A, B, C, F og V.
Imod stemte: Ø.