Forslag om delegation af kompetence med henblik på hurtigere opførelse af almene boliger

Med henblik på at opnå en væsentlig nedbringelse af tid afsat til den kommunale godkendelsesproces for almene nybyggeriprojekter med familieboliger og ungdomsboliger, foreslås det, at kompetencen til at godkende tilsagn om støtte inden for det afsatte budget (det såkaldte ”Skema A”), delegeres fra Borgerrepræsentationen til Teknik- og Miljøforvaltningens administrative godkendelse. Ligeledes lægges op til en delegation af garantistillelse for lån til byggerierne fra Borgerrepræsentationen til Teknik- og Miljøudvalget. Forslaget er en opfølgning på en af anbefalingerne fra statens Taskforce for hurtigere opførelse af almene boliger i København. Det vurderes, at forslaget kan nedbringe den kommunale godkendelsesproces med 3-4 måneder. Som konsekvens af delegationen af støttetilsagn foreslås endelig, at Økonomiforvaltningen bemyndiges til fremover at give afkald på tillægskøbesum som led i fortætning på almene ejendomme.

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik og Miljøudvalget over for Borgerrepræsentationen anbefaler,

De seneste års erfaringer viser, at byggeriet af nye almene boliger i København går for langsomt. Der er derfor iværksat et arbejde med at se på, hvordan rammevilkårene for det almene byggeri kan optimeres såvel nationalt som i Københavns Kommune.  Som led i dette har der været nedsat en taskforce for hurtigere opførelse af almene boliger i København, og der er udarbejdet en række anbefalinger, der nu skal følges op på. Blandt andet peges på, at en hurtigere igangsætning af alment byggeri kan understøttes, hvis der sker en reduktion af tiden afsat til den kommunale godkendelsesproces. I dag tager godkendelsesprocessen ca. 6-7 måneder inklusive den politiske godkendelsesproces.

Borgerrepræsentationen skal på den baggrund tage stilling til hvordan der kan ske en optimering af den kommunale godkendelsesproces for nybyggeri af almene familie- og ungdomsboliger.

Som led i den politiske aftale om ”Fonden for blandede byer – flere billige boliger og en vej ud af hjemløshed” (indgået med den daværende regering (Socialdemokratiet), Dansk Folkeparti, Socialistisk Folkeparti, Enhedslisten og Kristendemokraterne den 26. november 2021) blev der nedsat en taskforce for hurtigere opførelse af almene bolig i København. En af taskforcens anbefalinger retter sig mod en optimering af den kommunale godkendelsesproces for almene nybyggerier. På den baggrund er der udarbejdet forslag til en model, hvor der sker en delegation af beslutningskompetencen til henholdsvis forvaltninger og fagudvalg i forbindelse med godkendelse af tilsagn om støtte, garantier samt afkald på tillægskøbesum for almene ungdoms- og familieboliger.

Forslag til ny kommunal godkendelsesproces kommer i forlængelse af flere tiltag de senere år for optimering af processen for nye almene boliger. Herunder administrationsgrundlag for vilkår til almene nybyggerier (TMU 11. oktober 2021), vilkår om grundkøbspriser på maksimalt 20 % af byggeriets samlede anskaffelsessum, samt nye processer i forhold til lokalplanlægning, der gør, at de almene byggerier er bedre og tidligere beskrevet i lokalplaner. Herudover viser erfaringerne, at der inden for de sidste 10 år kun ved ét tilfælde er blevet vedtaget en væsentlig ændring af et alment nybyggeriprojekt ved politisk behandling (Generationernes byhus, TMU 30. november 2020).

Proces for godkendelse af skema A i dag
Ansøgning og godkendelse af almene nybyggerier behandles som følge af almenboligloven i faserne skema A, B og C. Skema A er et tilsagn fra kommunen om at yde støtte til det almene byggeri. Skema B er kommunens godkendelse af anskaffelsessum før byggeriet påbegyndes, og skema C er kommunens godkendelse af den endelige anskaffelsessum, når byggeriet er opført.

I Københavns Kommune er det praksis, at Borgerrepræsentationen godkender skema A for hvert enkelt alment nybyggeri, og at Teknik- og Miljøforvaltningen som myndighed bemyndiges til at give tilsagn om økonomisk støtte (grundkapital), stille garanti for lån, samt tilsagn om ydelsesstøtte til lån på statens vegne. Skema B og skema C behandles administrativt i forvaltningen.

Se bilag 2 for forklaring af byggeprocessen, herunder figur 1 for illustration af den eksisterende beslutningsproces.

Forslag om delegation af kompetencen til at godkende ydelse af støtte
Det foreslås, at kompetence til at godkende ydelse af støtte i form af grundkapitalslån og eventuelt grundkøbslån indenfor en afsat og udmøntet budgetramme- og indenfor de af Borgerrepræsentationen fastsatte vilkår, delegeres til Teknik- og Miljøforvaltningen. Grundkapitallånet, der ydes af kommunen, er fastsat i almenboligloven og medfinansierer byggeriets anskaffelsessum. Kommunen kan desuden yde grundkøbslån de steder, hvor de samlede grundudgifter ikke muliggør byggeri indenfor maksimumbeløbet. Budgetmidlerne til kommunens støtte afsættes som hidtil i forbindelse med budgetforhandlingerne.

Kommunalfuldmagten, styrelsesloven, almenboligloven eller anden relevant lovgivning begrænser ikke muligheden for at delegere kompetencen til at meddele tilsagn om støtte ved anvendelsen af allerede bevilligede midler til Teknik- og Miljøudvalget og videre til forvaltningen.

Forslag om delegation ved godkendelse af garanti
I forhold til godkendelsen af kommunal garanti stiller lånebekendtgørelsen begrænsninger således, at bemyndigelsen ikke kan delegeres til forvaltningen, men alene til et politisk udvalg, der kan udstede garanti inden for en af Borgerrepræsentationen fastsat ramme.

Det foreslås, at Borgerrepræsentationen afsætter en ramme, indenfor hvilken Teknik- og Miljøudvalget kan stille garanti for alment boligbyggeri. Denne foreslås afsat i forbindelse med den almindelige budgetproces, og med udgangspunkt i indkaldelsescirkulæret. Beløbsrammen vil baseres på prognoser for de næste års forventede almene projekter. Der vil årligt blive afrapporteret til Økonomiudvalget med en opgørelse over, hvad rammen har været brugt til.

Ny model med årlig indstilling til TMU
Det foreslås, at Teknik- og Miljøudvalget bliver forelagt en årlig indstilling, hvor udvalget dels beslutter en ramme for lånegaranti til udmøntning til nybyggeri indenfor den af Borgerrepræsentationen afsatte ramme og vilkår, og dels orienteres om forvaltningens anvendelse af grundkapitallån og grundkøbslån i det forgangne år, samt om almene boliger, der er på vej. Garantirammens størrelse fastsættes på baggrund af forvaltningens prognoser for kommende byggeri. Den økonomiske ramme indstilles med en tilstrækkelig regulering, som sikrer, at rammen ikke overskrides.

Teknik- og Miljøforvaltningen vil herpå administrativt meddele skema A-tilsagn inden for de beløb, der er afsat til økonomisk støtte i kommunens budget, samt inden for den garantiramme, som Teknik- og miljøudvalget bemyndiger forvaltningen årligt. Indstillingen tjener også det formål, at udvalget orienteres om fremdrift og prognoser for alment byggeri i København i et mere bystrategisk og langsigtet perspektiv end førhen. Teknik- og Miljøudvalget kan i samme forbindelse beslutte, at et kommende nybyggeri skal løftes til politisk behandling, hvis sagen har en særlig politisk eller principiel karakter. Indstillingen vil blive lagt til orientering hos Økonomiudvalget. Se bilag 2, figur 2 for illustration af forslag til ny godkendelsesproces. Udvalgene vil fortsat kunne tage stilling til udformning og placering af nye almene boliger i forbindelse med vedtagelse af lokalplaner.

Det vurderes samlet set, at den foroven beskrevne model vil reducere sagsbehandlingstiden med mellem 3 og 4 måneder og dermed sikre, at almene boliger kan opføres hurtigere.

Forslaget omfatter ikke byggeri af almene plejeboliger og opførelse af plejehjem, da der i indstillingerne til disse byggerier også indgår godkendelse af anlægsbevillinger, ligesom byggerierne er en del af kommunens forsyningsforpligtigelse.

Delegation af kompetence til at give afkald på tillægskøbesum ved fortætning på almen ejendom
Kommunerne kan, jf. almenboligloven § 27, stk. 1, beslutte at undlade at opkræve en tillægskøbesum eller dele heraf ved ændret anvendelse eller merudnyttelse af en almen boligafdelings ejendom. Borgerrepræsentationen har d. 4. februar 2021 vedtaget, at afkald af tillægskøbesum i Københavns Kommune betinges af, at der som led i det samlede projekt ydes kommunal grundkapital til efter Administrationsgrundlag for almene boliger. Derudover bemyndiges forvaltningerne til så vidt muligt at sikre, at den frafaldne tillægskøbesum ikke må tilfalde den eksisterende boligafdeling som forhøjet grundkøbesum, men skal komme den nye boligafdeling til gode i form af billigere/bedre boligbyggeri. Adgangen til afkald på tillægskøbesum er indtil videre anvendt i enkelte tilfælde, fx i forbindelse med familieboliger i Lundtoftegade (Urbania). Afkald er givet i fuld overensstemmelse med de af BR vedtagne betingelser herfor.

Tilsagn og afkald er hidtil forelagt til samlet godkendelse til Borgerrepræsentationen. Det foreslås, at Økonomiforvaltningen bemyndiges til fremover at give afkald på tillægskøbesum i overensstemmelse med de vedtagne rammer herfor, jf. ovenfor. Lovgivningen sætter ikke nogen begrænsninger for at delegere kompetencen til Økonomiforvaltningen.

Politisk handlerum
Det kan besluttes, at der ikke skal ske en delegation eller at en delegation skal ske på anden vis. Fx kan der besluttes en model, hvor Teknik- og Miljøudvalget får en orientering på aflæggerbordet på et udvalgsmøde, inden forvaltningen giver skema A-tilsagn til et nybyggeri. Denne model vil medføre en mindre reduktion (ca. 2-3 måneder) af den samlede sagsbehandlingstid.

Indstillingen om delegation af beslutningskompetence har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune, da midler til grundkapital fremover fortsat vil skulle afsættes særskilt i budgettet. Det nye forslag til godkendelsesproces indebærer imidlertid, at der ydes støtte til alment nybyggeri på nedenstående vilkår.

Grundkapitallån og grundkøbslån
Nye almene familieboliger finansieres i henhold til almenboligloven med et kommunalt grundkapitallån på mellem 8-12 % af byggeriets anskaffelsessum – afhængigt af boligtype og størrelse. Grundkapitallånet etableres ved et kommunalt lån til Landsbyggefonden, som derefter udbetaler lånet til den almene driftsherre. De steder, hvor der kan ydes grundkøbslån, kan støtten højest udgøre differencen mellem 20 % af maksimumbeløbet og grundudgiften. Byggeri af almene boliger i Københavns Kommune er betinget af, at der løbende afsættes midler til at yde kommunale grundkapital i forbindelse med budgetforhandlingerne. Begge lån skal afdrages af den almene boligafdeling senest efter 50 år, men er rentefrit i hele perioden. Der vil ikke kunne anvendes beløb til støtte, ud over hvad der er bevilliget midler til i kommunens budget.

Kommunens garantiforpligtigelse
Garantistillelse for lån medfører ikke i sig selv bevillingsmæssige konsekvenser for kommunen. Garantien kommer kun til udbetaling, såfremt boligafdelingen ikke selv kan betale ydelserne på lånet. Der er ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantier vil komme til udbetaling. Der er historisk ingen eksempler på, at kommunen har udbetalt en garanti for en boligafdelings lån.

Gennemførelse af en ny proces for myndighedsgodkendelse af alment nybyggeri, vil afhænge af, at Borgerrepræsentationen afsætter en garantiramme, som Teknik- og Miljøudvalget kan udstede garanti inden for.

Afkald på tillægskøbesum
I forhold til delegation af afkald på tillægskøbesum til Økonomiforvaltningen har sagen ingen bevillingsmæssig virkning.

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, afhænger tiltaget af, at der afsættes en garantiramme til Teknik- og Miljøudvalget dels i forbindelse med behandling af Indkaldelsescirkulæret, dels i den efterfølgende budgetproces Teknik- og Miljøudvalget får i slutningen af 2024 forelagt indstilling om godkendelse af en garantiramme til almene nybyggerier i 2025.

Økonomiforvaltningen og Teknik- og Miljøforvaltningen vil herefter indbyrdes koordinere, således at afkald på tillægskøbesum som led i fortætning på almene ejendomme gives i tilslutning til tilsagn om støtte til det almene nybyggeri (skema A).

Forvaltningernes delegationsfortegnelser vil blive opdateret i henhold til beslutningen.

 

 

                       Søren Hartmann Hede                            Søren Wille

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 22. april 2024

 

Indstillingens 1. og 2. at-punkt blev anbefalet over for Borgerrepræsentationen med 8 stemmer mod 2. Ingen undlod at stemme.

For stemte: A, B, F, V, Ø og Å

Imod stemte: C

 

Det Konservative Folkeparti afgav følgende protokolbemærkning:

”For det Konservative Folkeparti er det væsentlig, at sagsbehandling såvel som den politisk behandling i forhold til alle byggesager foregår så let og effektiv som mulig, men vi ser ikke for os at nogle sager prioriter fremfor andre, derfor kan vi heller ikke støtte indstillingen som den ligger.”