Yderligere garanti til renovering af det selvejende kollegium Socialt Kollegium, Amager Vest

Borgerrepræsentationen skal tage stilling til forhøjelse af kommunal garanti for lån til finansiering af frikøb af en tilbagekøbsklausul i forbindelse med renoveringsarbejder i det selvejende kollegium Socialt Kollegium, beliggende Sundbyvestervej 99, Amager Vest.

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen anbefaler,

1. at Teknik- og Miljøudvalget bemyndiges til at stille garanti for realkreditlån til finansiering af frikøb af en tilbagekøbsklausul i det selvejende kollegium Socialt Kollegium. Kommunen skal garantere for op til 100 % af et lån på 37,29 mio. kr.

Problemstilling

Borgerrepræsentationen godkendte på sit møde den 21. september 2017 indstilling om kommunal garanti til frikøb fra en tilbagekøbsklausul på det selvejende kollegium Socialt Kollegium. Frikøbet er i mellemtiden blevet 26,86 mio. kr. dyrere, hvilket medfører behov for, at garantirammen bliver hævet.

Teknik- og Miljøforvaltningen har derfor modtaget en ansøgning om forhøjelse af garantistillelsen fra det selvejende kollegium Socialt Kollegium.

Løsning

Socialt Kollegium er et såkaldt selvejende kollegium. Kollegiet er ikke alment, men omfattet af kommunal underskudsgaranti, der kan gives i forbindelse med en renovering efter almenboliglovens § 100.

Tilsagnet kan gives til kollegier etableret i henhold til tidligere lovgivning. I Københavns Kommune drejer det sig primært om 19 ældre støttede kollegier, herunder Socialt Kollegium. Der er løbende ydet støtte efter § 100 til disse kollegier.

Samtidig er kollegiet omfattet af en tilbagekøbsklausul, der betyder, at kommunen efter en årrække har ret til at købe byggeriet tilbage for den oprindelige salgssum. Fristen for tilbagekøbet nærmer sig, og det betyder, at realkreditinstitutterne ikke kan yde lån, da kollegiets værdi (pant) er faldende, jo tættere det kommer på det kommunale tilbagekøb.

Kollegiet har et presserende lånebehov, da kollegiet gennem en årrække ikke har vedligeholdt ejendommen tilstrækkeligt. Kollegiet har derfor behov for både at renovere bygningen og frikøbe sig fra tilbagekøbsforpligtigelsen, så der kan optages lån til de nødvendige arbejder. Borgerrepræsentationen har den 10. november 2016 godkendt renovering af kollegiet efter almenboliglovens § 100 og denne indstilling handler om yderligere garanti for lån til tilbagekøbsforpligtigelsen.

Borgerrepræsentationen har den 21. september 2017 godkendt garanti for realkreditlån til finansiering af frikøb af den omtalte tilbagekøbsklausul på 23,81 % (2,43 mio. kr.) af et lån på 10,43 mio. kr. Garantien er mulig at stille, når Socialt Kollegium bliver omdannet til en almen ungdomsboligafdeling under en bestående boligorganisation. Da kollegiets administration ikke har kunnet afklare sagen inden forældelsesfristen for frikøbstilbuddet, er Økonomiforvaltningens frikøbstilbud bortfaldet. Økonomiforvaltningen har efter reglerne fremsat et nyt frikøbstilbud, der på grund af udviklingen i markedet har medført, at prisen for frikøbet er steget fra 10,43 mio. kr. til 37,29 mio. kr.

Borgerrepræsentationen skal dermed med denne indstilling beslutte, om Københavns Kommune skal stille en fornyet garanti, så kollegiet kan finansiere frikøbet og dermed lånoptage til renoveringerne. Dermed bortfalder den tidligere garantibeslutning af 21. september 2017

Kollegiets økonomi er udfordret og disse bestræbelser er en sidste mulighed for at redde kollegiet. Det er derfor kritisabelt, at kollegiet ikke har kunnet afklare sagen hurtigt, og prisen for frikøbstilbuddet dermed er steget betydeligt. Til gengæld sikrer kommunen ved at give garanti til tilbagekøbslånet, at kommunens underskudsgaranti ikke bliver aktiveret. I lyset af de manglende henlæggelser til vedligeholdelse og kollegiets behov for støtte efter § 100 finder forvaltningen, at den nuværende driftsform som selvejende kollegium er for usikker og vil derfor støtte bestyrelsen for kollegiet i en omdannelse til en almen boligafdeling, der vil give en mere sikker fremtidig driftsform.

Hvis ikke kommunen stiller garantien, kan tilbagekøbet og renoveringen ikke gennemføres. Hvis renoveringen ikke bliver gennemført, vil kollegiet med årene forfalde. Kollegiet vil have begrænset mulighed for at optage lån. Det er sandsynligt, at kommunens underskudsgaranti kan komme i anvendelse eller at kollegiet bliver afviklet.

Huslejestigning:
På baggrund af de samlede arbejder og låneoptag, vil boliglejen forventes at stige 69 % fra 2.216 kr. pr. måned pr. til en månedlig husleje på ca. 3.745 kr. pr. enkelt værelse. Til sammenligning er den gennemsnitlige husleje for almene ungdomsboliger 3.045 kr. pr. bolig. Ca. 2/3 af huslejestigningen på 69 % skyldes indfrielse af tilbagekøbsklausulen til kommunen og vil påvirke kollegiets fremtidige økonomi betydeligt Både kollegiets beboere og bestyrelse har godkendt huslejestigningen. Den endelige huslejestigning beregnes i forbindelse med byggeregnskabet. Kollegiets administration vurderer, at værelserne stadig kan udlejes med dette lejeniveau. Der er en naturlig fraflytning fra kollegiet på en tredjedel af kollegiets beboere om året. Det betyder, at det er meget få af de nuværende beboere, der vil bo på kollegiet, når huslejen slår igennem.

Økonomi

Det er nødvendigt, at kollegiet optager ustøttet lån til frikøb af en tilbagekøbsklausul på 37,29 mio. kr., hvortil der ydes kommunal garanti, der er skønnet til at være op til 100 %. Forvaltningen har ikke på nuværende tidspunkt indikationer på, at garantien vil komme til udbetaling.

Videre proces

Når Borgerrepræsentationen har godkendt indstillingen, vil Teknik- og Miljøudvalget skulle godkende den ansøgte kommunale garanti, når boligorganisationen senere i byggeprocessen anmoder om at få garantien udbetalt, og forvaltningen vil meddele tilsagn til projektet.

                               Søren Wille

                                                       /Karsten Biering Nielsen  

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 7. oktober 2019

Indstillingen blev anbefalet over for Økonomiudvalget og Borgerrepræsentationen.