Dispensation fra tillæg nr. 6 til lokalplan nr. 310 Teglværkshavnen, Kgs. Enghave/Vesterbro

Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til, om der i forbindelse med etableringen af 108 almene ungdomsboliger ved A.C Meyers Vænge skal gives dispensation fra antallet af etager. 

Indstilling

Teknik- og Miljøforvaltningen indstiller, at Teknik- og Miljøudvalget godkender,

1. at Teknik- og Miljøforvaltningen meddeler dispensation til en ekstra etage som beskrevet under Løsning.

Problemstilling

Bygherre har søgt dispensation fra tillæg nr. 6 til lokalplan nr. 310 ”Teglværkshavnen”, der blev bekendtgjort den 20. december 2016. Dispensationen omhandler et ønske fra bygherre om, at byggeriet skal have seks etager i stedet for de fem etager, der er muliggjort med lokalplantillægget. Den ekstra etage kan rummes inden for de maksimale 19 meter, som er den maksimale højde fastlagt i lokalplantillægget.

Ansøgningen har været i naboorientering fra den 25. oktober 2018 til den 14. november 2018, hvor forvaltningen modtog ni høringssvar, herunder en underskriftindsamling med 25 underskrifter. Antallet af høringssvar betyder, at Teknik- og Miljøudvalget skal tage stilling til dispensationen.

Løsning

Bygherre har søgt dispensation til en ekstra etage, fordi bygherre ønsker at imødekomme Københavns Kommunes ønske om, at det påkrævede pulterrum ikke må indplaceres i boligerne, da det bl.a. forhindrer en hensigtsmæssig indretning af lejlighederne og optager boligareal i alment byggeri. For at imødekomme dette placeres pulterrum sammen med tekniske installationer i en ekstra sjette etage på en del af byggeriet. Byggeriet vil fortsat overholde den maksimale bygningshøjde på 19 meter.

Udgangspunktet er, at der ikke gives dispensation, hvis en lokalplan er mindre end fire år gammel, medmindre konkrete forhold taler for, jf. Teknik- og Miljøudvalgets beslutning 21. august 2017. Forvaltningen vurderer, at de konkrete forhold taler for en dispensation, idet der ikke er tale om en overskridelse af den i lokalplanen fastsatte bygningshøjde. Den ekstra etage vil derfor ikke medføre øgede skyggegener for de omkringliggende byggerier. Dette skal ses i forhold til, at bygherre kunne vælge at bygge med en øget etagehøjde i overensstemmelse med lokalplanen.

Hvis dispensationen ikke bliver givet vil depotrummene (ca. 160 m2) skulle placeres indenfor de fem etager, hvilket vil betyde, at antallet af ungdomsboliger skal reduceres fra 108 til ca. 100.

I bilag 2 er vedlagt naboorienteringen inklusive illustration af ønsket.

Ønske om dispensation udgår
Bygherre søgte endvidere om dispensation til, at i alt tre boliger kunne opføres med en kortere afstand til andre bygninger, end lokalplanen foreskriver. Dette ønske har været sendt i naboorientering (bilag 2), men det har vist sig, at afstanden mellem bygningerne ikke er i modstrid med lokalplanens bestemmelser. Udvalget skal derfor alene tage stilling til at dispensere til den ekstra etage.

Høring

Dispensationen har i medfør af planlovens § 20 været i naboorientering i perioden fra den 25. oktober 2018 til den 14. november 2018. Forvaltningen har modtaget ni henvendelser, hvoraf den ene indeholder 25 enslydende skrivelser mod projektet.

Flere af henvendelserne omhandler andet byggeri i området og relaterer sig ikke til det konkrete projekt. Disse er derfor ikke refereret og kommenteret nedenfor.

Hovedsynspunkter i naboorienteringen

1. En ekstra etage vil påvirke de omgivende naboer mht. udsigt, lysindfald og skygger. En henvendelse nævner et ønske om, at de i lokalplanen gengivne skyggediagrammer revideres i forhold til dispensationerne.
2. Der gives generelt for mange dispensationer fra lokalplanen, og projektet prioriterer fortætning frem for byrum.  En enkelt henvendelse nævner, at en fortætning vil generere mere trafik. 

Forvaltningens bemærkninger:

1. Lokalplanens bestemmelser om byrum, højder og muligheder for placering af bygninger, herunder hvor mange etagemeter der samlet kan opføres, overholdes og berøres ikke af dispensationen. Bygherre har valgt en højde på de enkelte etager, der inden for den samlede maksimale højde muliggør en ekstra etage, fordi man har skønnet, at boligkvaliteten i ungdomsboligerne blive bedre, når depotrummet placeres på taget. Den ekstra etage medvirker derudover til, at en del af teknik- og trappeanlæg samt trappeopgange bliver bedre integreret i bygningen, idet de ligger under et samlet tag og ikke bliver fritstående elementer oven på et fladt tag.
   
   Idet de to bygninger fortsat kan overholde den fastlagte maksimale højde på 19 meter vil skyggeområder og solforhold m.v. være som forventet i henhold til den vedtagne plan. Det i lokalplanen viste skyggediagram er derfor ikke ændret med dispensationen.
   
   
2. Som hovedregel gives ikke dispensation fra lokalplaner, der er mindre end fire år gamle. I dette tilfælde anbefaler forvaltningen alligevel en dispensation for at opfylde kommunens krav til alment byggeri. For så vidt angår afstanden mellem bygningerne har forvaltningen konstateret, at denne er i overensstemmelse med lokalplanen, hvorfor en dispensation til dette ikke længere er relevant. I forhold til trafik vil ændringen ikke betyde mere trafik end forventet med den vedtagne lokalplan.

Økonomi

Denne indstilling har ikke i sig selv økonomiske konsekvenser for Københavns Kommune.

Videre proces

Når Teknik- og Miljøforvaltningen har godkendt indstillingen, vil forvaltningen meddele dispensation.

            Pernille Andersen

                                                  /Karsten Biering Nielsen

Teknik- og Miljøudvalgets beslutning den 7. januar 2019