Forslag til ændring af lov om byfornyelse

DAGSORDEN

for ordinært møde onsdag den 29. november 2000

13. Forslag til ændring af lov om byfornyelse

BTU 558/2000 J.nr. 021.0009/00

Bygge- og Teknikforvaltningen indstiller, at Bygge- og Teknikudvalget drøfter By- og Boligministeriets forslag til ændring af byfornyelsesloven på baggrund af nedenstående redegørelse m.v.

Af By- og Boligministeriets mange delelementer i lovforslaget er det i særlig grad forslagene om at forringe vilkårene for andelsboligforeninger samt at begrænse mertilsagnene pr. år til 10% af kommunens byfornyelsesramme, som man må tage afstand fra. Hertil kommer de negative konsekvenser for Plandirektoratets budget de første år som følge af omlægningen af "tabslånene" til kontant erstatning.

Plandirektoratet har den 29. september 2000 afgivet et administrativt høringssvar vedrørende By- og Boligministeriets udkast af 12. september 2000 til forslag til lov om ændring af byfornyelsesloven. I høringssvaret er der taget forbehold over for den manglende politiske behandling.

Nærværende notat indeholder til orientering en oversigt over de væsentligste foreslåede lovændringer, enkelte af ministeriets uddybende bemærkninger samt hovedelementerne i Plandirektoratets høringssvar.

Det primære formål med lovændringen er at tilskynde bl.a. kommunerne til at holde udgifterne nede, sikre effektivitet, inddrage flest mulige private midler samt forbedre kommunens valg mellem ombygning eller nedrivning.

Principperne for fastsættelse af huslejen i udlejningsboliger ændres ikke.

Indledningsvis skal bemærkes, at det af de almindelige bemærkninger til lovudkastet fremgår, at den i november 1999 offentliggjorte budgetanalyse "Mere effektiv byfornyelse" fra en arbejdsgruppe med deltagelse af Finansministeriet og By- og Boligministeriet har været en medvirkende faktor ved udarbejdelsen af det foreliggende forslag. Budgetanalysen inderholder dels en analyse af byfornyelsens økonomiske og styringsmæssige aspekter, dels et såkaldt bruttokatalog over mulige ændringer af de pågældende finansieringsregler, herunder i relation til incitamentstrukturen på området.

Kommunen har i sit høringssvar af 18. februar 2000 vedrørende rapporten "Mere effektiv byfornyelse" overfor By- og Boligministeriet kommenteret en række af de fremsattte synspunkter i rapporten, og man har på ny henledt ministeriets opmærksomhed herpå i forbindelse med behandling af nærværende udkast om ændring af byfornyelsesloven. Det skal bemærkes, at Bygge- og Teknikudvalget i mødet den 5. april 2000 blev orienteret om dette høringssvar.

Det aktuelle lovforslag er opdelt i 16 forskellige elementer, inddelt i 3 hovedgrupper:

Gruppe I (forslagene 1-6), der indeholder bestemmelser, der har til formål at give ejere og andelshavere bedre tilskyndelser til at mindske omkostningerne, og dermed reducere det offentliges udgifter til byfornyelse.

Gruppe II (forslagene 7-10), der har til formål at give kommunerne bedre tilskyndelser til at mindske omkostningerne og forbedre beslutningsgrundlaget for kommunerne.

Gruppe III (forslagene 11-16), der indeholder alle øvrige ændringer.

De 16 elementer omfatter:

1. Adskillelse af støtteberegningen fra den konkrete finansiering og frihed for ejeren til at vælge finansiering
2. Nye finansierings- og støtteregler for andelsboligforeninger
3. Forenklede finansierings- og støtteregler for ombygning af erhvervsejendomme til beboelse
4. Nedrivningsudgifter betales kontant
5. Finansiering af byggeskadefondsbidrag som forbedringsudgift
6. Forbedrede muligheder for omprioritering af eksisterende nominallån
7. Kontant betaling af ombygningstabet og begrænsning af kommunernes låneadgang
8. Kommunal betaling af forbedringsudgifter, der indgår i ombygningstabet
9. Forbedret styring af mertilsagn til bygningsfornyelse
10. Nedsat refusion af tab på garantier
11. Smidiggørelse af rammefordelingssystemet
12. Forbedrede muligheder for godtgørelse
13. Ophævelse af adgangen for kommunen til at få dækket udgifter til information og konsulentbistand i relation til aftalt boligforbedring
14. Dispensationsregler ved bygningsforbedringsudvalg og ved overskridelse af ramme for mertilsagn
15. Støttebortfald ved statusskift af en- og to familiehuse
16. Aftale med Grundejernes Investeringsfond vedrørende aftalt boligforbedring

Plandirektoratet er enig i lovforslagets grundlæggende intentioner om at forbedre effektiviteten i byfornyelsen samt incitamenterne hos partnerne heri, at forbedre kommunens beslutningsgrundlag og at forenkle de gældende regler, idet det særligt skal fremhæves, at det samtidig er forudsat i lovforslagets bemærkninger – ved beregning af de økonomiske konsekvenser – at den samlede investeringsramme (landsplan) til byfornyelse i perioden 2001-2004 udgør 2 mia. kr. pr. år.

I lovforslagets bemærkninger er der endvidere redegjort for, at forslaget i sin helhed har til hensigt at styrke kommunernes tilskyndelse til og muligheder for at udnytte forhandlet finansiering og omkostningsbegrænsning, således at det samlet set skulle blive muligt for kommunerne at realisere flere byfornyelsesprojekter indenfor den samlede ramme.

Plandirektoratet er som nævnt enig i lovforslagets intentioner, men direktoratet finder, at mange af de foreslåede ændringer enten ikke fører til det af ministeriet ønskede resultat og/eller har uheldige (utilsigtede) bivirkninger.

Når summen af lovforslagets enkelte delelementer vægtes overfor lovforslagets generelle intentioner, må man konkludere, at der samlet er tale om en væsentlig forringelse af vilkårene for byfornyelsen.

For Københavns Kommunes vedkommende er de væsentligste økonomiske konsekvenser, at en uændret vedtagelse af lovforslaget, som følge af kontant finansiering af tab, vil medføre, at Plandirektoratets udgiftsbudget for år 2001 og fremover skal forøges med ca. 500 mio. kr. og indtægtsbudgettet med ca. 250 mio. kr. (det første år), jf. bilag C.

Plandirektoratet har i den forbindelse foretaget en opgørelse af "tabslånene" i de seneste tre kalenderår (år 2000 dog kun pr. 26. september) således:

1998 = 622 mio. kr.

1999 = 344 mio. kr.

2000 = 399 mio. kr. – svarende til ca. 540 mio. kr. på årsbasis.

Den hidtidige generelle ordning vedrørende det økonomiske mellemværende mellem de offentlige parter i byfornyelsen har medført, at 50% af Københavns Kommunes udgifter er blevet refunderet kommunen af staten, og at ca. halvdelen af resten er blevet refunderet København via den generelle ordning om "mellemkommunal udligning".

Som ny hovedregel vil 90% af kommunens udgifter være låneberettigede efter Indenrigsministeriets kommende ændring af lånebekendtgørelsen.

Trods de tilsyneladende dramatiske konsekvenser er denne finansieringsreform en klar fordel for kommunen.

Plandirektoratet har følgende korte bemærkninger til de væsentligste enkeltbestemmelser i lovforslaget, inddelt efter lovforslagets nummerering:

Ad 1. Uagtet, at der blot er tale om en konsekvensændring, har Plandirektoratet foreslået, at lejernes overtagelsespris for en byfornyet ejendom fremover fastsættes til markedsprisen.

Ad 13 og 17. Plandirektoratet er enig i, at andelshavere ikke fuldt ud kan sidestilles med lejere i udlejningsejendomme, men de foreslåede ændringer er usmidige og vil straffe de andelsboligforeninger, der har handlet ansvarligt og prioriteret investeringer i vedligeholdelse frem for investeringer i forbedringer. De foreslåede ændringer vil kunne indebære nogle uhensigtsmæssige incitamenter, idet foreningerne i byfornyelsesområderne vil fristes til at investere i modernisering og overlade vedligeholdelsen, der bliver dyrere af at vente, til offentlig finansiering.

Lovforslaget indeholder en kraftig forringelse af støttevilkårene for andelsboligforeninger, der omfatter ca. 30% af kommunens boligmasse og en meget høj andel af samtlige ældre andelsboliger på landsbasis. Lovforslaget vil således særligt ramme København og i særlig grad ramme de foreninger, hvor boligerne er behæftet med betydelige installationsmangler, herunder også andelsboligforeninger med kondemnable forhold, som toiletter på bagtrappen. Man må frygte, at indgrebet vil virke så kraftigt, at mange andelsboligforeninger reelt ikke fremover får del i byfornyelsesrammen, hvilket ud fra såvel boligpolitiske som boligsociale hensyn er yderst uheldigt, eksempelvis må lejligheds-sammenlægninger i byfornyede andelsboliger fremover forudses vanskeliggjort, hvilket er i modstrid med et af kommunens overordnede boligpolitiske mål. Det tilføjes, at af de samlede byfornyelsesmidler er knap 40% i 1990'erne tilfaldet andelsboligforeninger.

Plandirektoratet har endvidere foreslået overfor By- og Boligministeriet, at bidrag til Byggeskadefond bør fordeles forholdsmæssigt på forbedring og vedligeholdelse, ligesom alle andre omkostninger, og man har påpeget det uhensigtsmæssige i afskaffelse af muligheden for til at støtte ombygning af uudnyttede arealer og erhvervsarealer til beboelse. Der har hidtil været tale om en samfundsøkonomisk fornuftig investering.

Ad 21. Bestemmelsen i forslaget om, at ombygningstabet fremover dækkes ved kontant betaling er positiv, men ændringen vil i en overgangsfase give Københavns Kommune likviditetsmæssige problemer, jf. ovenfor.

Ad 51. Plandirektoratet har overfor ministeriet taget afstand fra forslaget om en begrænset adgang til mertilsagn. I skrivelse af 29. september 2000 til By- og Boligministeriet er der på side 8 redegjort nærmere for kommunens synspunkt.

Blandt lovforslagets positive elementer skal endvidere nævnes frigørelse af støtten fra den konkrete finansiering (bemærkningerne nr. 19), overgang til kontant finansiering (bemærkningerne nr. 21), dog bortset fra den umiddelbare merudgift for Plandirektoratet, godtgørelse til beboere, der selv skaffer sig anden bolig (bemærkningerne nr. 63) og endelig erstatning til erhvervsdrivende for andet end rent driftstab (bemærkningerne nr. 64).

Det tilføjes, at efter lovudkastet sigtes mod at ændringerne i byfornyelsesloven skal træde i kraft allerede pr. 1. januar 2001, og der er kun i begrænset omfang taget stilling til egentlige overgangsbestemmelser, f.eks. vedrørende nedsættelse af størrelsen af mertilsagn fra 30% til 10% af byfornyelsesrammen over 3 år.

1. Det fra By- og Boligministeriet fremsendte "Forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse (Ændrede finansieringsregler m.v.)", inkl. bemærkninger
2. Plandirektoratets høringssvar af 29. september 2000 til By- og Boligministeriet vedrørende det nævnte lovforslag
3. Plandirektoratets svar af 28. september 2000 vedrørende det nævnte lovforslag i relation til det kommunale lov- og cirkulæreprogram 2000/2001

• Notat af 15. november 2000 fra Plandirektoratet vedrørende forslag til lov om ændring af lov om byfornyelse (ændrede finansieringsregler mv.) fremsat den 25. oktober 2000
• Notat II af 7. november 2000 fra kontoret for Boligkommissionen vedrørende forslag til lov om ændring af byfornyelsesloven

Jens Ole Nielsen